A bérelhető lakásokra mostanában igen gyorsan lecsapnak, és az egyetemisták arra panaszkodnak, hogy alig találni „albit”, miközben az apartmanok száma rohamosan nő Budapesten. Mint azt tavaly is megírtuk, a kínálatszűkülés egyik oka lehet az apartmanozás is, vagyis amikor szállásadó portálokon keresztül külföldieknek adják ki a hazainál jóval magasabb áron a lakásokat. (Ezzel konkurenciát teremtve a szállodáknak is.) Emiatt is van, hogy jelentősen lecsökkent a hosszú távra kiadó ingatlanok száma.
Jelenleg Budapesten háromszor annyian keresnek albérletet, mint amennyi a kiadó lakás. Vagyis a kereslet jócskán felülmúlja a kínálatot. Új tendencia, hogy már nemcsak a nagynéni felszabadult lakását adják ki turistáknak, hanem befektetési céllal bérelnek vagy vásárolnak lakásokat a piacon, a további kiadás reményében. Ennek is köszönhető, hogy a pesti albérletárak igencsak elszálltak az utóbbi 1-2 évben. A legkeresettebb 50-150 ezer forintos kategóriában minimum 20 százalékos díjemelkedés érzékelhető 2013-hoz képest.
Mit mondanak a számok?
A fővárosi apartmanoztatás pontos méretéről, növekedéséről senki sem tud semmi biztosat. A külföldieknek történő rövid távú lakáskiadás nem szerepel külön tételként a KSH turisztikai statisztikáiban, így a valós kép egy szeletét a kerületi jegyzőktől lehet megtudni Budapesten. Az apartmanoztatás ugyanis kereskedelmi szálláshelykiadásnak minősül, és 2012. január óta a jegyzőtől kell engedélyt kérni a tevékenységre.
Belváros önkormányzatától megtudtuk, hogy a bejelentett „egyéb” kategóriájú szálláshelyből 2012-2014 szeptembere között összesen 269 újat regisztráltak. Míg 2012-ben csak 59 bejelentés érkezett, addig tavaly már 112, idén pedig 158.
A központi elhelyezkedése miatt a turisták által ugyancsak kedvelt VI. kerületben 2012-ben összesen 73 egyéb szálláshelyet jelentettek be, tavaly 144-et, idén pedig alaposan megugrott a bejelentők száma 230-ra.
A külföldiek által preferált Ráday utcát is magába foglaló IX. kerületben a két év alatti aránybeli növekedés sokkal jelentősebb volt, de volumenében nem olyan jelentős, mint a másik két megkérdezett kerületé. A Ferencváros ugyanis 2012-ben még mindössze 8 ilyen szálláshelyről tudott, amely tavaly már 31-re nőtt, míg idén a legfrissebb adatok szerint 45-re duzzadt.
Nagyon megéri
A számok persze hozzávetőleges eredményeket mutatnak, mert ebben a szektorban elég magas a szürke és a fekete szereplők aránya. Bár több apartmanfoglaló rendszer (például az Airbnb) a bankszámlás utalásos fizetéssel megnehezíti a zavarosban halászók életét, ezt sem lehetetlen kijátszani, ahol pedig csak készpénzzel fizet az ügyfél, az szinte felhívás keringőre.
Egy biztos: az apartmanoztatás (belvárosi, szuperül berendezett ingatlan esetén) kétszer-háromszor nagyobb bevételt generálhat, mint a sima albérletbe kiadás. Külföldieknek, napi 10-15 ezer forinttal számolva, átlagos 20 napos foglaltság esetén havi 240-300 ezer forintos bevétel érkezhet. Albérlet esetén maximum 100-120 ezer forint. Természetesen ez után adózni is kell (lásd keretes írásunkat), de még így is jobb üzlet, mint az albérlet.
Ugyanakkor vidéken elenyésző ezen részpiac jelenléte, nemhogy a növekedése. A külföldi turisták jellemzően városi turisták, akik a pár napos, “city break” jellegű utazásokat kedvelik. Magyarországon ez szinte kizárólag a fővárosra koncentrálódik. A turisták közül egyre többen választják a hagyományos szállodák helyett az apartmanokat, magánlakásokat, lehetőleg a belvárosban. Nemcsak azért, mert ez trendi, hanem mert egy egész lakást kaphatnak egy szállodai szoba áráért. Ez nekik izgalmasabb, személyesebb, ráadásul Magyarországon az eltérő árszint miatt, más szolgáltatásokat (pl. étterem, közlekedés, furdőbelépők, kultúra) is negyedével-harmadával olcsóbban, de gyakran magasabb színvonalon kaphatnak meg, mint hazájukban.
Budapest elsősorban ezért vonzó célpont számukra, amellett, hogy a turisták arról számolnak be: a város nyitott, az emberek kedvesek, az épületek fantasztikusan gyönyörűek.
Minden harmadik ingatlant befektetésnek vesznek
Az apartmanként üzemeltetett lakások száma tehát lényegesen megnőtt az utóbbi években Budapesten, miközben az albérletek fogyóban vannak. Az ingatlanos szakértők egy része ugyanakkor nem tartja reális veszélynek, hogy az idegenforgalmi célú lakáskiadás miatt apadna el az albérleti kínálati oldal.
A Duna House elemzési vezetője, Rutai Gábor azzal egyetért, hogy mostanában rengeteg ingatlant vesznek befektetési céllal – tapasztalataik szerint minden harmadikat – azt azonban nem érzékelik, hogy ezek enyhítenék a bérleti piac keresleti nyomását. Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint a kínálat beszűkülése inkább csak a szűk diákszegmensre igaz, akik a ponthatárok meghirdetése utáni roham után lemaradtak az egyetemek környékén kivehető ingatlanokról.
Mindemellett a Duna House ügyfelei között is volt olyan befektető, aki egy társasház egész szintjét megvásárolta, hogy a lakásokat idegenforgalmi céllal adja ki. Ilyenkor a nagyobb volumen miatt nagyobb bevételt lehet elérni, mint egyetlen apartmannal, az üzemeltetési költségeket pedig a közeli elhelyezkedés miatt lejjebb lehet faragni, így három-négy egymás melletti ingatlannál megtérülhet a ráfordított munka.
Az Otthon Centrum elemzője úgy véli, hogy annak ellenére, hogy megnőtt a bed & breakfast jellegű ingatlanok száma Budapesten, nem lát nagy átjárhatóságot a hosszabb távú ingatlankiadás és az apartmankiadás között. Nem tartja reális veszélynek, hogy az idegenforgalmi célú lakáskiadás miatt apadna el a kínálati oldal, és a piacok így kannibalizálnák egymást.
Bár a piacon 2010 óta folyamatosan nőnek a bérleti díjak, ez inkább csak a kereslet növekedését jelenti, és nem azt, hogy elfogynának a bérlemények. A befektetési céllal vásárolt ingatlanok felől ugyanis folyamatos az utánpótlás, hiszen a jelenlegi alacsony banki kamatok miatt jelentős mértékben megnőtt a bankbetétek felől érkező pénz a befektetési céllal vásárolt ingatlanok irányába. Azokat pedig csak úgy éri meg megvásárolni, ha nem állnak üresen.
Varga is megmondta
Bár a turizmus a bruttó hazai termék (GDP) csaknem 9 százalékát adja, és az ágazat foglalkoztatja a munkavállalók több mint 11 százalékát, statisztikák hiányában, a feltehetőleg a legdinamikusabban fejlődő részpiacról, a budapesti apartmanoztatásról nincsenek pontos adatok. Részben persze azért, mert sokan feketén adják ki a lakásaikat, ám azokról sincs külön adat a KSH-nál, akik bejelentik az apartmanoztatást Budapesten.
Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter kedden azt mondta, hogy a tavalyi év újabb rekordévet hozott a turizmusban. A legfrissebb, első 11 havi adatok szerint az ágazat teljesítménye a 2013-as után ismét két számjegyű bővülést mutat. Ha mindehhez hozzá tudnánk venni a budapesti aparmanoztatás legfrissebb számait, a turizmus növekedése még inkább lenyűgöző lenne Magyarországon.
