Oroszország ingatlanpiacát „második olajként” jellemezte legutóbb a Cushman & Wakefield, a világ legnagyobb magántulajdonban lévő ingatlan-tanácsadó cég moszkvai irodájának a vezetője. A jelző találónak tűnhet: az orosz ingatlanpiaci szektor árai már öt éve folyamatosan szárnyalnak. A másodlagos piacon összességében közel 290 százalékkal emelkedtek az árak az elmúlt öt évben, csak az elmúlt évben 70 százakkal nőttek, miközben az infláció öt év alatt alatt mindössze 189 százalékos volt.
Mikor pukkan?
Felvetődhet a kérdés: mikor pukkad ki a lufi? Oroszország ugyanis továbbra is az ellentétek országa: miközben egy háromszobás lakás ára Moszkva belvárosában már túllépte az 1 millió dollárt (közel 180 millió forint), addig az átlagos havi jövedelem Oroszországban nem éri el a 400 dollárt (körülbelül 73 ezer forint). Az orosz ingatlanpiacon az elmúlt esztendőben több mint 4,5 milliárd dollárt (810 milliárd forint) fektettek be hazai és nemzetközi szereplők. A Jones Lang LaSalle, a világ egyik vezető ingatlan-tanácsadó vállalatának az elemzése szerint ez lényegesen nagyobb összeg, mint amit például Lengyelországban avagy Németországban fektettek be, ráadásul ez mintegy 35-szerese az öt évvel ezelőtti adatnak. Az orosz bankok és az oligarchák tízmilliárd dollárokat ömlesztettek az ingatlanpiacba, s a nemzetközi befektetők sem kívántak lemaradni.
Moszkva a sláger
Oroszországban Moszkva viszi a prímet, a főváros a várakozások szerint idén további 5 milliárd dollárt (901 milliárd forintot) vonzhat, amelynek a fele külföldi befektetőktől származna. Az érdeklődés érthető is, a 8,5 millió négyzetméteres irodaházpiac kétharmadát az A- és B-kategóriás ingatlanok adják, s mindössze 3 százalékuk üres. Ráadásul a raktárak és a lakások terén is szűkös a kínálat. A főváros előnyét jól mutatja, hogy a sorban következő Szentpéterváron az építkezések volumene mindössze a hatodára rúg, miközben az árak átlagosan 50 százalékkal alacsonyabb szinten mozognak.
Már korrekcióra számítottak
Az elmúlt esztendők boomja közepette többen a rakétaszerűen emelkedő árak korrekciójára számítottak, ám mindeddig ez nem következett be. Egyes piaci szakértők szerint bizonyos jelek már arra utalnak, hogy az idei esztendőt már valóban törés jellemezheti, az elmúlt negyedévben ugyanis a növekedési ütem a felére csökkent az előző periódusokhoz képest. A Trust Bank várakozása szerint a prémium lakáspiaci szegmenset is eléri egy 10-15 százalékos korrekció, függetlenül attól, hogy még mindig a kereslet oldalára billen a mérleg nyelve. A háttérben az elmúlt időszakban megugró spekulációs vásárlások húzódnak meg. Egyes becslések szerint ennek aránya 4-6 százalékra tehető, s amennyiben a vártnál kisebb hozamot látva eladási hullám indul meg, úgy a korrekció akár a 20 százalékos mértéket is meghaladhatja.
Kétszámjegyű nyereség
Moszva legdrágább kerületei közé tartozik a Szádovoje Koltco (Garden Ring), amelyen belül is kiemelkedik a klasszikus arisztokra környék, az Osztyenka. Nem ritka a 40 ezer dolláros (mintegy 7,2 millió forintos) négyzetméterár, mint ahogy az sem ritkaság, hogy egy háromszobás lakás ára Moszkva belvárosában akár 2 millió dollárra (360 millió forintra) is rúghat. Az árakat befolyásolja, hogy évről évre egyre kevesebb szabad terület marad a belvárosban, s az új kerületek az elkövetkező években egyelőre nem kerülnek be az elit kategóriába.
Az alacsonyabb kategóriájú panellakások esetében 2800-3000 dolláros (500-550 ezer forintos) négyzetméterenkénti árakkal lehet számolni, ami egy háromszobás ingatlan esetén 2-300 ezer dolláros (36-54 millió forintos) kiadást jelentene. A „business” kategórián belül a lakások négyzetméterára átlagosan 5500 dollártól (mintegy 990 ezer forintról) indul. Míg egy körülbelül 40 négyzetméteres stúdiólakáshoz 25 ezer dollárért (4,5 millió forintért) lehet jutni, addig egy 2 szobás lakás ára 450 ezer (81 millió forintról), egy 3 szobásé 600-800 ezer (108-144 millió forintról), egy 4 szobásé 800 ezer dollárról (144 millió forintról) indul. Az új építésű, körülkerített lakóparkok földalatti garázsmegoldással egyébként leginkább Moszkva elitkerületeiben épültek, mint például a Leninszkij, a Leningradszkij, a Kutuzovszkij sugárúton, ahol idén 10-15 százalékos árnövekedéssel kell számolni.
—-Szentpétervár: a második kedvenc—-
Szentpétervár egyelőre távol áll attól, hogy moszkvai lakásárakat produkáljon, ám a befektetők érdeklődésének növekedését jól mutatja, hogy 2002-2004 között az ingatlanárak közel 70 százalékkal nőttek. A város legértékesebb részein ennél is nagyobb árrobbanás zajlott le: a belvárosi XVIII. századi épületek felújított lakásainak négyzetméterenkénti ára átlagosan 6000-ről (közel 1 millió forintról) 10 ezer dollárra (1,8 millió forintra) emelkedett. A Néva-folyóra néző lakások, illetve a Téli Palota és az Ermitázs Múzeum közelében fekvő lakások esetében egy egyszobás lakás ára már 700 ezer dollártól (126 millió forintról) indul.
Míg a külföldi befektetők érdeklődése Szentpéterváron a XVIII-XIX. századi, folyóra néző lakásokra fókuszálódik, addig a felemelkedő középosztálybeliek a külvárosokban létesített lakóingatlan-fejlesztésekben látnak fantáziát. Az egyik ilyen fejlesztés az Északi Versailles, amely a cári éra és az európai stílusú paloták 42 másolatát foglalja magában. Az épületek 300-850 négyzetméteresek, a négyzetméterárak 1700-4400 dollárról (300-800 ezer forintról) indulnak.
Igaz, kockázatokban itt sincs hiány. Az egyes ingatlanok homályos tulajdonosi struktúrája, erősen leromlott állapota, a tűz- illetve robbanásveszélyük több befektetőt is elbizonytalanthatnak a régi paloták megvételétől, amelyek a belvárosi részt uralják, mondván: jóval olcsóbb egy saját ingatlant felépíteni, mint egy régit felújítani.
Közelebb Európához
S mely városok jelenthetnek vonzó célpontot a befektetők számára? Több nyugat-oroszországi várost is ide sorolnak a piaci szakértők, így Jekatyerinburgot, Kalinyingrádot, Permet, Szamarát, avagy Uljanovszkot, amelyek jelenleg jóval alacsonyabb árakat kínálnak, mint akár Moszkva, akár Szentpétervár. Az elemzők szerint azonban Európához való közelségükből profitálhatnak, ami egyúttal az ingatlanárak növekedését is maga után vonja. Szocsi szintén kedvező befektetési döntésnek bizonyulhat, kedvező klímája miatt ugyanis egyre több nyugati turista látogathat a volt szocialista rendszer közkedvelt nyaralóhelyére, főként hogy 2014-ben ott rendezik a téli olimpiai játékokat. Oleg Deripaska, a második leggazdagabb orosz például egy 2 milliárd dolláros (360 milliárd forintos) ingatlanbefektetést tervez a város közelében.
Magyarok Oroszországban
Pár hónappal ezelőtt került nyilvánosságra, hogy Oroszországban nagyszabású építési projektekbe kezd a Demján Sándor vezette TriGránit a Gazprombank ingatlanfejlesztési leányvállalatával társulva, egész városközpontok kialakítására törekedve. A közös projekt értelmében kulturális létesítmények, üzletközpontok, irodaházak, szállodák épülnek, illetve az Oroszországban kissé elmaradt logisztikai fejlesztés is eredményesebbé válik. A rendszer az összes oroszországi nagyvárosra kiterjed majd. Krasznodár, Moszkva, Szentpétervár mellett sok más városban vannak előkészületben projektek.
