Újabb fordulatot vett a múlt héten egy hónapok óta tartó, „ellenséges” akvizíciós ügy. A spanyol Ferrovial építőipari csoport ismételten kifejezte felvásárlási szándékát a Budapest Airport Zrt. vevőjeként ismertté vált BAA angol reptérüzemeltetőre, méghozzá 9,73 milliárd font sterlinges (több mint 3700 milliárd forint) ajánlattal. A teljes magyar költségvetés csaknem felét elérő ajánlatnak első látásra nem sok köze van a magyar ingatlanfejlesztői piachoz, hiszen hiába kerülne a Budapest Airport Zrt. a spanyol építőcég érdekkörébe, a ferihegyi kifutó közvetlen közelében például aligha épülhetnek lakások. A kísérlet azonban ékes bizonyítéka, hogy a spanyol ingatlanos csoportok tőkeereje magyar szemmel szinte felmérhetetlen, s még a legnagyobb spanyol cégek is kacsingatnak a magyar piac felé.
Hasonló példákért nem is kell messzire menni: pár hete egy másik jelentős spanyol építőcég, a Riera S.A. (bevétele 44 millió euró volt 2004-ben) alapított kft.-t Budapesten. A Budapest Business Journal értesülése szerint öt épületben mintegy 500 lakást építenek majd 3 milliárd forintot meghaladó beruházással. Mindemellett majd’ tucatnyi, döntően spanyol ingatlanfejlesztő cég vetette meg a lábát a fővárosi piacon az utóbbi hónapokban. A legismertebb közülük a Fadesa, amely már tavaly ősszel megjelent nálunk. A spanyol csoport azzal szerzett nevet magának, hogy 10 milliárd forintért megvásárolta a Csepel-sziget csúcsánál lévő 82 hektáros területet. Úgy tudni azonban, hogy a Fadesa – méreténél fogva – nehezen illeszkedik a fővárosi piac jelenlegi igényeihez. Értesüléseink szerint a csepeli telekre összesen mintegy 8 ezer lakást építenének, ám ez azt jelenti, hogy évente körülbelül kétezer lakást kellene eladniuk, amit szakértők szerint ma nem venne fel a lakáspiac.
 |
A VÁLTOZÓ FŐVÁROSI LAKÁSFEJLESZTÉS
KIHÍVÁSOK:
• Strukturális túlkínálat (túl sok van a nem megfelelő elhelyezkedésű, méretű és árfekvésű lakásokból).
• Mennyiségi szemléletű fejlesztés.
• Az új, rendkívül tőkeerős (döntően spanyol) cégek szűkítik a régi szereplők mozgásterét.
VÁLASZOK:
• Alaposabb piacelemzés és az igényekhez jobban igazodó fejlesztések.
• A minőség javítása, garanciarendszer erősítése
• Saját márka felépítése, hosszú távú stratégiaalkotás. |
|
|
|
|
Kevesen tudják, de a Fadesának akad már folyó építkezése is: a Deák tér mellett, a Paulay Ede utca és a Király utca közti foghíjtelket vásárolta meg a több éve piacon lévő fejlesztők elől, s 216 lakás mellett iroda és szolgáltató funkciójú óriás háztömböt épít a város szívében. Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Rt. vezérigazgatója a mai folyamatok alapján valószínűsíti, hogy pár éven belül tízre, vagy akár ötre is csökkenhet a piacot meghatározó nagy lakásfejlesztők száma. Véleménye szerint az új, rendkívül tőkeerős konkurencia képes bevásárolni a fejlesztésre alkalmas telkekből, s évekig is várhat a beépítéssel, ami feladja a leckét a kisebb magyar konkurenseknek.
Illy Gusztáv, az AL Holding értékesítési igazgatója szerint azonban az utóbbi öt-hat évben a nagyobb itthon működő fejlesztők számára is előnyös finanszírozási formák alakultak ki, s megoldható az ígéretes telkek készenlétben tartása – más kérdés, hogy az amúgy is magas árú telkek az új fejlesztők belépésével nem lesznek-e még drágábbak. Répássy Gergely, az ingatlanfejlesztési és építési piaci folyamatokat elemző E-Build Kft. ügyvezetője egyetért azzal, hogy a fővárosi lakásépítésben egyre élesebb a verseny. Adataik szerint tavaly 14,3 százalékkal nőtt az 50 lakásosnál nagyobb építkezések keretében épülő lakások száma, idén pedig további, bár kisebb mértékű bővülés várható, így jelenleg mintegy 24 ezer új lakást építenek a fővárosban a nagyobb fejlesztők. Répássy elmondása szerint a növekvő kínálat és az egyre erősödő verseny még átgondoltabb stratégia megalkotására készteti a lakásfejlesztőket. A szakértő úgy véli, ezután dől el, melyik fejlesztő tud megszólítani új vásárlói rétegeket, például a magasabb minőség, vagy épp az átgondoltabb tervezés segítségével.
VÁLASZLÉPÉSEK. Ennek jelei már ma láthatóak. Az egyik legnagyobb budapesti fejlesztéshez, a Corvin Sétány projekthez kapcsolódóan a Futó Péter tulajdonolta Futureal Csoport önálló, új fejlesztői márkanév megteremtésére szánta rá magát. Lapunk kérdésére, Futó Gábor (Futó Péter fia), a Futureal vezérigazgatója elismerte, az új értékesítő leánycég a Cordia Zrt. 2006. áprilisi megalapításában nagy szerepe volt annak, hogy a tőkeerős külföldi (főleg spanyol) konkurencia megjelent a piacon. „Éppen ezért egy olyan új márkanevet szeretnék megerősíteni, amely mögött minőségi és átgondolt ingatlanfejlesztések állnak. Mi odafigyelünk olyan alapvető – a magyar piacon mégsem mindig jellemző – dolgokra, hogy például egy másfél szobás lakás félszobája valóban használható méretű legyen, kényelmesen elférjen benne egy duplaágy.”
„A vásárlói elégedettség ebben a szektorban – ha lehet – sokkal fontosabb, mint az FMCG területen, hiszen itt hosszú évekre szóló döntést hoznak a vásárlók” – erősíti meg Erdős Ildikó, a Magyarországon hat éve jelen lévő Engel-csoport értékesítési és marketingigazgatója. Az Engel azonban nem tart a nagy konkurensektől, hiszen a magyarországi cég, valamint az európai fejlesztések fele az egyik legnagyobb intézményi ingatlan-befektető cég, a Heitman tulajdonában van, amely 14,6 milliárd dollárnyi ingatlant kezel.
Nem aggódik a konkurencia miatt Aradi Ferenc, a 2005-ben a lakásszám szerint piacvezető lakásberuházó (lásd a táblázatot), a szintén egy nagyobb amerikai-izraeli befektetői csoport tulajdonában lévő Autóker Holding Rt. értékesítési igazgatója sem. Ő úgy látja: a spanyol, az ír és az angol befektetők élénkülő aktivitása éppen azt jelzi, hogy rejtett tartalékok vannak a hazai ingatlanpiacon. Még akkor is, ha sok fejlesztő a túlkínálatra panaszkodik (Figyelő, 2005/50. szám). Persze azok, akik nem a megfelelő helyen és minőségben fejlesztenek, vagy tőkeerő hiányában az ígéretes telkeket nem tudják megvenni, hosszú távon aligha tudják biztosítani a helyüket. A rendkívül olcsó spanyol finanszírozás és a piacszerzési motiváció együtt igen kellemetlen konkurenciaként jelenik meg a régóta a magyar piacon lévő fejlesztőkkel szemben.
