Várható tendenciák 2006-ra
ÚJ LAKÁSOK
• jelentős az eladásra szánt új lakások kínálata, tovább hosszabbodik az értékesítés ideje
• csökken a kereslet az új építésű lakóparki ingatlanok és egyéb lakások, házak iránt;
• növekszik az egyedi, igényes, magas komfort fokozatú lakóingatlanok kereslete.
HASZNÁLT LAKÁSOK
• szinten marad, helyenként csökken a vidéki nagyvárosok központjában lévő nagy, jó beosztású lakások kereslete;
• stagnál a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény;
• nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és lakótelepi lakások értékesítése;
• növekszik a használt kis lakások értékesítési ideje;
• a garzonlakások magas keresletét az 1-1,5 szobás lakások iránti igény váltotta fel;
• nő a kereslet a növekvő luxusigényeket kielégítő nagy alapterületű lakások, önálló házak iránt.
IRODAPIAC
• javul az üresedési ráta, összességében 14-16 százalék körül várható;
• élénk marad a jól megközelíthető irodák iránti kereslet, ahol van parkolási lehetőség;
• az irodapiaci fejlesztések magas ütemben folytatódnak.
LAKÁSBÉRLETI PIAC
• növekszik a befektetés céljából kiadott lakások száma;
• a bérlakások kínálata bővül, növekszik a kiadási idő;
• a bérleti díj alig növekszik, helyenként stagnál.
TELEKPIAC
• nő az irodaházak, bevásárlóközpontok építésére alkalmas telkek kereslete;
• magas az üdülőtelkek kínálata, keresletük továbbra is lanyha;
• megnőtt az építési telkek eladási ideje.
EGYÉB INGATLANOK
• alacsony az üdülők építésére alkalmas telkek iránti igény;
• nő az eladni kívánt üdülők száma;
• csak a jó minőségű termőföldek iránt van kereslet;
• az új kamattámogatási rendszer élénkítheti a földforgalmat.
ÁRVÁLTOZÁSOK
• a belváros frekventált területein a használt lakások áremelkedése meghaladhatja az infláció mértékét;
• a kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások árai nem, vagy csak kismértékben emelkednek, bizonyos ingatlanoknál árcsökkenés várható;
• a belterületi építési telkek árai az előrejelzések szerint 5-7 százalékkal drágulnak;
• a külterületi építési telkek árai nem, vagy alig emelkednek;
• a mezőgazdasági földterületek árai differenciáltan nőnek, egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölötti is lehet, összességében azonban az árak emelkedése mérsékelt.
(Forrás: Ecostat)
Jó hitelkonstrukcióra lenne szükség
Az Ecostat elemzői szerint ésszerű döntés volt a lakástámogatási program korrekciója. Ennek hatására az elmúlt két évben a lakásépítésre igénybe vett forinthitelek mértéke mérsékeltebb növekedést mutat. Dinamikusan bővült viszont a lakásvásárlásra igényelt devizahitelek állománya. A lakáspiac helyzetén az elemzők szerint rövid távon csak egy jólműködő hitel-, vagy lízingkonstrukció segíthetne, hosszú távon pedig növekvő befektetési szándékú keresletre a vásárlóerő bővülésére lenne szükség.
A 47,4 százalékos összesített érték azt mutatja, hogy az előző évekhez képest érzékelhetően változik az ingatlanpiac. A piac szereplőinek teljesítménye módosult. A keresleti piacot egyre több szegmensben a kínálat túlsúlya váltja fel.
A tavalyi a csökkenő teljesítmények éve volt
Az ingatlanpiacot a 2005-ös évben egyértelműen a csökkenő teljesítmények jellemezték- mutat rá az Ecostat legfrissebb tanulmánya. Beigazolódtak azok az egy évvel ezelőtti prognózisok, melyek szerint a lakásépítés és forgalmazás dinamikája mérséklődik, miközben az infrastrukturális fejlesztéseké folyamatosan és tartósan erősödik. Az Ecostat elemzői szerint tavaly is főként az autópályaépítéseknek, útfelújításoknak volt köszönhető, hogy az év első kilenc hónapjában a korábbit jóval meghaladó értékben, 17,4 százalékkal nőtt az építőipar teljesítménye a 2004-es év azonos időszakához képest.
2006-tól további élénkülés várható a lakás- és építmény-felújítási piacon, hasonlóan a nyugat-európai tendenciákhoz. Ennek ütemét és tartósságát lényegesen befolyásolják a támogatási és hitelkonstrukciók feltételei. A 2006. évi lakásépítési igények azonban várhatóan csökkennek, az új lakások iránti kereslet mérséklődik. Az egyéb építmények iránti keresletnél is visszaeséssel számolunk.
A 2005. negyedik negyedévi előrejelzés alapján az ingatlanpiac kis mértékben élénkült, ezzel együtt az értékesítési csatornák szűkülnek, egyre nehezebb eladni az új és a használt lakásokat Budapesten és az ország legtöbb régiójában. Az üdülők és az üdülőtelkek piaca továbbra is stagnál, ezt a szezonális hatás is erősíti.
A piaci szereplők tevékenységének aktivitását jelző mutatók továbbra is tág határok között változnak. Az ingatlanpiaci teljesítmények 2005-ben összességében romlottak. A 2006. év első felére vonatkozó előrejelzések is hasonló tendenciát mutatnak, a piaci kereslet, a gazdálkodás és a hitelezés feltételeiben az érintettek kismértékű romlással, egyes csoportok stagnálással számolnak.
A piac elérte határait
Az Ecostat Ingatlanbarométer indexe 2005 negyedik negyedévében 48 százalék, azaz 2,5 százalékponttal magasabb az előző negyedévi értéknél, jóformán megegyezik az év első két negyedévében mért értékkel. Ez azt a tényt erősíti, hogy az ingatlanpiac bővülése a jelenlegi jövedelmi viszonyok között elérte felső határait. Az új létesítmények iránti igény és a meglévő állomány cserélődése a jelenlegi feltételek mellett alig fokozható. A piaci szereplők várakozásai továbbra is széles sávban szóródnak, átlag feletti dinamikát jelző csoport ebben a negyedévben az önkormányzatok, amelyek pozitívnak és növekvő mértékűnek ítélik meg a következő félévi ingatlan-beruházásukat és az ingatlanok felújítását. Emellett nőtt a vállalatok befektetési hajlandósága.
A felmérés szerint a lakosság a közeljövőben nem kezd nagyarányú lakásépítésbe és ingatlanvásárlásba, a mennyiségi igényeket növekvő mértékben a minőségi cserék váltják fel. A vállalatok mérsékelten növelik ingatlanvásárlásaikat. A legoptimistábbak jelenleg az önkormányzatok, amelyek több ingatlan-beruházást és -felújítást terveznek a következő fél évben, mint amennyit megvalósítottak a korábbi időszakokban.
Tovább csökken a kereslet
2006 első félévére az ingatlan-forgalmazók csökkenő mértékű keresletet és bérlési szándékot, összességében 2,9 százalékpontos forgalomcsökkenést jeleztek. E csökkenéssel szemben áll a forgalmazók bizalmi indexének előző negyedévi 7 százalékpontos növekedése. Nem egyértelmű tehát az ingatlanforgalom csökkenésének előrejelzése, tendenciájában szinten tartásról beszélhetünk, egyes részterületeken a forgalom csökkenését prognosztizálják a forgalmazók a következő féléves időszakra.
A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe 2005 negyedik negyedévében 0,8 százalékponttal csökkent az előző negyedévi értékhez képest. Ez az Ecostat IngatlanBarométerének 2002. évtől napjainkig mért legalacsonyabb értéke. Az előző időszakok előrehozott vásárlásainak forgalom-mérséklő hatása – miként az várható volt – 2006. évben már jelentkezik, a tovább gyűrűző hatásokkal egy-két évig még számolni kell.
A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai továbbra sem növekednek jelentősen, kevesebben kívánnak a jövőben házat vagy lakást venni, mint az előző két évben. A lakásfelújítások iránti igények az úgynevezett panel-felújítási program keretében 2005. év végén, ez év elején élénkültek, az első negyedévi támogatási keretet a lakosság január első napjaiban lekötötte. A lakosság 2006 év első felére az ingatlanok forgalmának csökkenését valószínűsíti, ennek ellenére az inflációt jelentősen meghaladó árnövekedést várnak. (Ez utóbbi prognózisokat a tényleges forgalmi adatok nem támasztják alá.)
Fókuszban a vidék
Az ingatlan-fejlesztő cégeket 2005 negyedik negyedévében már kevésbé érintette negatívan a beruházások elmúlt két évi „torlódása”. Ingatlan-konjunktúra indexük a negyedik negyedévben 2 százalékponttal növekedett. A legtöbb ingatlanépítés és felújítás a tervek szerint a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban indul. A fővárosban a korábbinál kevesebb, a nem zöldövezeti részeken a jelenleginél jóval kisebb területet érintve építkeznek majd az ingatlan-beruházó cégek a következő félévben.
2006. első felére az ingatlan-beruházók a legtöbb befektetői csoportnál kismértékben csökkenő építési kedvet prognosztizálnak. Megítélésük szerint a befektetési hajlandóság összességében csökken. Legkevésbé a lakosságtól várnak rendeléseket a beruházók, de a többi lehetséges szereplő esetén is inkább a megrendelések csökkenő volumenével számolnak.
Az önkormányzatok 2005 negyedik negyedévében a következő félévre növekvő értékű beruházást, felújítást és közműfejlesztést terveznek. A helyhatóságok ingatlan-fejlesztési indexe az év végén 8,3 százalékponttal nőtt az előző negyedévihez képest, s 67,7 százalékos értéket ért el.
2005 negyedik negyedévében a vállalkozások növekvő építési hajlandóságot jeleztek. Új ingatlan építését növekvő mértékben kezdeményezik a gazdálkodó szervezetek, vonatkozik ez a termelést, valamint a raktározást segítő építményekre egyaránt. A vállalakozások ingatlanfejlesztési-indexe 4,3 százalékponttal nőtt az előző negyedévi értékhez képest.
Áremelkedés lesz
Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra továbbra is az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést várnak. A munkaerő-költségek vélelmezett növekedése is magas, ennek realitását a tényadatok alátámasztják. A legnagyobb mértékű árnövekedést már nem a telkeknél, hanem a munkaerő-költségeknél és a tervezési díjaknál jelezték, mintegy 6,6 százalékot. A várakozások szerint az építési-szerelési tevékenységek árai 6,1, a telekárak és az építőanyag-árak mintegy 6,2 haladhatják majd meg a 2005. évi szintet.
A kész ingatlanok csoportjában 4-9 százalékos árnövekedést prognosztizálnak az ingatlanforgalmazó cégek. A következő hat hónapban az új lakóépületek árai 8,9 százalékkal, az „A” kategóriás irodák ára átlagosan 8,1 százalékkal, a „B” kategóriás irodák és az új logisztikai ingatlanok eladási ára várhatóan 7,7 százalékkal növekedhetnek a következő félévben.
2005. év végén a vállalkozók – 5-10 százalékos tartományban – becsülték a bérleti díjak növekedését. A legnagyobb mértékű bérleti-díj emelkedést az új lakóépületeknél (9,6 százalék), az új kereskedelmi építményeknél (6,3 százalék), az „A” kategóriás irodáknál és az új logisztikai ingatlanoknál (6 százalék) várják. A használt kereskedelmi és ipari építmények bérleti díjai várhatóan 5-5,9 százalékkal növekszenek. A legalacsonyabb bérleti-díj emelkedés a használt logisztikai ingatlanoknál prognosztizálható (4,8 százalék).
