Az összesített kihasználatlansági ráta 8,34 százalék, ami az előző negyedévhez képest 110 bázispontos, az egy évvel korábbihoz képest pedig 282 bázispontos (2,82 százalékpontos) visszaesést jelent. A kihasználatlansági ráta a harmadik negyedévre 5,5 és 12,99 százalék közé szorult.
A CBRE szerint ez mindenképpen figyelemre méltó, miután a legtöbb piacon gyors fejlesztés volt megfigyelhető. A csökkenő kihasználatlanság kedvezően hat a bérleti díjak stabilizálódására. A díjak nem változtak az utolsó negyedévben a régió fontosabb piacain, és a cég továbbra sem vár lényeges emelkedést.
Erősödik a térség irodapiaca
A kínálat a társaság várakozásai alapján várhatóan jelentősen emelkedik az utolsó negyedévben, ami az összesített kihasználatlansági rátát 9 százalék körülire emeli. Összességében úgy tűnik, hogy az irodapiac a térségben az év fennmaradó részében és 2006-ban is tovább erősödik, aminek fő okát az erős gazdasági növekedésben, a növekvő foglalkoztatottságban látják.
Habár – olvasható a jelentésben – a jobban kiépült piacokon, így Budapesten, Prágában és Varsóban az irodapiac bővülése lassulni látszik.
Csökkent az átadás
A térség irodafejlesztései elsősorban a fővárosokra koncentrálódnak. Lengyelországban, amely lakosságát és területét tekintve is nagyobb, mint a régió legtöbb országa, a vidéki városokban is erős növekedésnek indult az irodapiac, és amint a cseh vagy a magyar főváros is az érett szakaszba ér, ott is megfigyelhető lesz ez a tendencia.
A harmadik negyedévben összesen csupán 135 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át az elsődleges közép-kelet-európai piacokon, amivel a térség irodaterülete 12,8 millió négyzetméterre nőtt. Ez az egy évvel korábbi adatokhoz képest 49 százalékos csökkenést jelent, bár az első háromnegyed év a tavalyi év hasonló időszakához viszonyítva, 788 ezer négyzetméternyi kínálattal, 14 százalékkal több.
A CBRE várakozásai szerint további 500 ezer négyzetméternyi terület kerül átadásra az év végéig. Várakozásaik szerint jövőre hasonló mértékű bővülés várható, míg 2007-re enyhe csökkenést várnak. A feltörekvő piacokon: Bukarestben, Pozsonyban és Szófiában erőteljes növekedést várnak.
Kevesebb lesz a bérbeadás
A bérleti szerződések a felmérés szerint biztosan meghaladják az egy évvel korábbi rekordmértékű 1,8 millió négyzetmétert. Csak Moszkvában egymillió négyzetméter várható. A nettó bérbeadott területeket tekintve a CBRE csökkenést vár. Az év első háromnegyedét összehasonlítva a tavalyi év azonos időszakával 13 százalékos csökkenés tapasztalható, bár a negyedik negyedévben még kiadásra kerülhetnek az építés alatt álló területek.
Szokatlan aktivitás Európában
Az erős kereslet és a csökkenő kihasználatlanság egyes piacokon spekulatív fejlesztések beindulásához vezet, így a CBRE szerint jó esély van egy új fejlesztési ciklus bekövetkeztére (London). Más piacokon viszont óvatosak a beruházók és a lassú gazdasági fejlődést tartják szem előtt, kivárnak a fejlesztésekkel. A CBRE elemzése szerint Európa nagyvárosaiban kevés olyan megfelelő terület akad, ahol a jelenlegi kereslet mellett továbbra is csökkenne az üresedés. A csökkenő kínálat pedig várakozásaik szerint a fejlesztői aktivitást indítja majd meg egyre több piacon a következő évben.
A bérleti piac növekedési trendje 2005 közepén elkezdődött, de csupán néhány város mutatott jelentős emelkedést ebben a negyedévben. Az erős keresletnek és gazdasági növekedésnek köszönhetően a CBRE további díjemelkedésre számít. A bérleti szerződések szokatlan aktivitásra utalnak, csak kevéssel maradtak el az előző negyedévihez képest. Európában tehát továbbra is jók a bérleti piac kilátásai. A bérleti szerződések messze felülmúlják a tavalyi év hasonló időszakának eredményét.
Az elmúlt évek tapasztalatai alapján az év utolsó negyede hagyományosan az egyik legerősebb az új bérleti szerződéseket tekintve. Amennyiben ez az idén is így lesz, a bérleti aktivitás idén 5-10 százalékkal meghaladhatja a tavalyi évét, dacára a gyenge gazdasági növekedésnek.
Budapesti tendenciák
Az irodapiac bérleti tevékenysége a harmadik negyedévben ismét erősnek bizonyult. A bérbeadott területek elérték a 62 ezer négyzetmétert, ami az elmúlt öt év harmadik legmagasabb szintű modern iroda igénye. Az ügyletek 35 százaléka a bérleti szerződések megújítása kapcsán született, 10 százalék pedig előbérleti szerződés, a tranzakciók körülbelül fele érintett még kiadatlan irodákat. A nettó bérbeadott területnagyság közel 30 ezer négyzetméter volt, ami magasabb a 2001-2005 közti átlagnál.
A legnépszerűbb továbbra is a XI. és a XII. kerület, ahol egyenként 10 négyzetméternyi irodaterület talált bérlőre. A harmadik helyet a sorban a II. kerület foglalja el, 9200 négyzetméter bérbeadással. A modern irodák átlagos bérbeadási négyzetméterára továbbra is havi 14-16 euró, a legszínvonalasabb irodáké pedig 20 euró körül van. A fejlesztői tevékenység visszafogott volt, csak két új irodaházat adtak át. A Váci úti Danubius irodakomplexum utolsó fázisával 8750 négyzetméter, a IX: kerületi Ráday utcai R58 irodaház elkészültével pedig 2554 négyzetméter modern irodaterület került átadásra.
2005 kezdete óta 57 ezer modern irodaállomány létesült, és az év végéig további 34 ezer négyzetméter átadása várható. A folyamatban lévő fejlesztéseket tekintve 2006-os év fejlesztései 200 ezer négyzetméter körül várhatóak. A kihasználatlanság 1,25 százalékpontos zuhanással 13 százalékon áll, ami az elmúlt öt év legalacsonyabb mutatója. Jelenleg csupán 200 ezer négyzetméternyi terület áll üresen.
