A jelzálogkölcsönzés terjedése olyan lakossági kölcsönzési lázhoz vezetett Kelet-Európában, ami az elmúlt néhány évben átalakította a térség bankrendszerét – állítja a Fitch Ratings tanulmánya. Mindezek ellenére a GDP-arányos jelzálog-kintlevőség még mindig eltörpül a nyugat-európai mellett.
A legnagyobb európai hitelminősítő tízoldalas elemzése szerint, jóllehet a jelzálogtermékek már a kilencvenes években megjelentek Kelet-Európában, e piac azonban érdemben csak 2000-től növekszik. Egyes országokban a hitelpiaci növekedés legnagyobb egyedi eleme a jelzálog-kölcsönzés terjedése: a Fitch kimutatása szerint a teljes, 2004-2005-ös hitelkihelyezési értéknövekedésen belül Csehországban hozzávetőleg 90 százalék, Szlovákiában és Lengyelországban csaknem 50 százalék a jelzálogpiaci növekedés súlya.
Magyarországon e hiteltermék értéknövekedése a teljes hitelpiaci növekedésnek mintegy 30 százalékát adja.
Csökkentek a kamatok
A jelzáloghitel gyors térhódításának okai között van, hogy az EU-csatlakozási folyamattal ezekben az országokban a korábban magas nominális kamatszint közelíteni kezdett a sokkal alacsonyabb uniós kamatokhoz, ezáltal megfizethetőbbé vált a jelzálog-finanszírozás. Emellett – például Magyarországon – „nagyvonalú” támogatások is csökkentették a jelzáloghitelek tényleges árát – áll a jelentésben.
Ugyancsak a jelzálogpiac bővülését hajtotta a térségi országok tartósan gyors gazdasági növekedése és egyes esetekben a valuták felértékelődése, ami az egy főre jutó jövedelmek „figyelemreméltó” emelkedését eredményezte. Különösen jelentős a jövedelemnövekmény, ha ennek mércéje a bruttó elkölthető jövedelem: 1997-2002 között ennek térségi emelkedési üteme a magyarországi 30 és a lettországi 80 százalék közötti sávban volt, áll a Fitch jelentésében.
Ez mind több fogyasztót emelt a jelzálog-kölcsönzésre jogosító jövedelmi minimum fölé, és növelte a hitelfelvételi képességet is.
Veszélyes devizahitelek
Az utóbbi időben egyébként csökken az állami támogatás szerepe. Még Magyarországon is, ahol pedig továbbra is jelentős szubvenciók vehetők igénybe, a támogatás nélküli devizaalapú jelzáloghitelek széleskörű népszerűsége „drasztikusan csökkentette” az állami támogatás fontosságát.
A devizaalapú jelzálogkölcsönzés különösen a magas nominális kamatú országokban, Magyarországon és Lengyelországban játszik jelentős szerepet. Ez aggályos, mivel a kölcsönző intézetek fedezeti ügyletekkel védik kinnlevőségeiket, a hitelfelvevők azonban szinte kivétel nélkül teljesen ki vannak téve az árfolyammozgásoknak, áll a londoni jelentésben.
Kockázatvállaló hitelfelvevők
A Fitch szerint Magyarországon – jóllehet az augusztussal zárult évben 5 százalékponttal zuhant a jegybanki alapkamat – még mindig a legmagasabb a nominális kamatszint a térségen belül. Így a forintkamat esésével párhuzamosan is, az utóbbi időben meredeken emelkedik a devizaalapú jelzálogkölcsönzés: 2003 végén az ilyen jelzáloghitelek a teljes folyósítás 1 százalékát tették ki Magyarországon, 2005 első felében azonban már a 13 százalékát, áll a hitelminősítői elemzésben.
A forintjelzálog-kölcsönök támogatásának visszafogása és a devizakamatoknál változatlanul jelentősen magasabb nominális forintkamat-szint miatt az idei első félévben az újonnan felvett magyarországi jelzálogkölcsönök 88 százaléka már devizaalapú volt, írták a Fitch Ratings londoni elemzői.
A Fitch szerint valószínűtlen, hogy a hitelfelvevők teljes mértékben figyelembe vennék a devizakölcsönzés kockázatait, jóllehet a bankok tesznek erőfeszítéseket arra, hogy kiokítsák őket e kockázatokról. Ennek ellenére változatlanul fennáll a lehetősége az olyan „félreértékesítési” botrányoknak, amelyek a „tömegpiaci” fogyasztóknak bonyolult és rizikós termékeket eladó bankokat már eddig is érték, áll a Fitch londoni elemzésében.
A hitelminősítő a kockázatok között említette, hogy a térségben a magyar FHB az egyedüli független, külön jelzáloghitelezésre szakosodott bank, a többi országban általános bankok leányvállalatai foglalkoznak ezzel a hiteltermékkel.
A jelzálogkölcsönzésnek mindezzel együtt is azonban jelentős növekedési tere van a térségben, hiszen a GDP-értékhez mért jelzálog-kintlevőség az EU-ban átlagosan 30 százalék feletti, a kelet-európai országokban ugyanakkor a magyarországi 10 százalék az egyik legmagasabb arány, ezt csak a baltiak haladják meg néhány százalékponttal.
