Lakáshelyzet – venni vagy bérelni?

A döntést, hogy hova költözzünk, ha önállósulási vágyaink támadnak, egy dilemma kíséri tartósan: bérlet vagy vásárlás? Mindmostanáig pénzügyi kereteink igen egyszerűen eldöntötték a választást. A szerényen eleresztettek, ha megfeszültek, sem kerülhettek olyan pozícióba, hogy egy lakás 30-50 százalékos indulóösszegét kivágják a zsebükből. Valljuk be, a lakást keresők többsége ide tartozik. Ami persze nem jelenti azt, hogy bérelni sokkal egyszerűbb: kaució, bútorozás, felújítás – ne soroljuk.

A Fészekrakó program azzal az illúzióval jár a lakásra várók, főleg persze az ifjú házasok körében, hogy érdemes kockáztatni, kísérletezni, s belevágni a lakásbérlet helyett a vásárlásba. A számok nyelvén ez igaz is, nem is.

Új szabályok A február 1-jén indított Fészekrakó program két új kormányrendeletre épül. Az egyik tartalmazza a fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezességvállalásnak és érvényesítésének a szabályait, míg a másik a lakásfinanszírozási rendeletet módosítja. Növekszik a szocpol, jön a fiatalok otthonteremtési támogatása (félszocpol) és a lakbértámogatás. A rendeletek fontosabb elemei:  személyi feltételek (30 év alatti házastársak, élettársak, 30 év alatti, gyermeküket egyedül nevelő személyek)  10 százalék önerő (készpénz, vagy azt kiváltó szocpol, megelőlegezett szocpol, lakástakarék-pénztári megtakarítás vagy munkaadói, illetve önkormányzati támogatás)  az állami kezesség maximuma a hitelfedezeti érték (illetve a vételár 90 százaléka, mindig a kisebb összegre figyelemmel)  a kezesség díja a garantált hitel (egyszeri) 2 százaléka (idén ezt az állam magára vállalja – a későbbiekben az adós választhat, hogy egy összegben fizeti a garanciadíját vagy azt hozzáadják a törlesztőrészletekhez)  a lakás vételára is behatárolt, Budapesten és a megyei jogú városokban 12 millió (használt), illetve 15 millió forint (új); ugyanez más településeken 8, illetve 12 millió forint  magasabb szocpol: egy gyerek után 900 ezer (eddig 800), két gyerek után 2,4 millió (2), három gyerek után 3,8 (3,2) millió forint (a további gyerekek utáni kedvezmény 200 ezer forint maradt gyermekenként)  a félszocpolt csak használt lakás vásárlására (ugyanúgy maximum 12, illetve 8 millió forintig) vehetik igénybe a 35 év alatti fiatal házaspárok, élettársak, valamint a gyermeküket egyedül nevelő személyek. (összege: egy gyermeknél 450 ezer, két gyermeknél 1,2 millió, három gyermek után 1,9 millió forint; minden további gyermek után 100 ezer forint jár).  lakbértámogatás csak a rászorulóknak jár, a feltételeket a helyi önkormányzat rendeletben határozza meg. Az állam – az önkormányzat pályázata alapján – a lakbér 30 százalékáig, legfeljebb (lakásonként és havonta) 7000 forintot ad. Az önkormányzatnak is legalább ennyit kell letennie, de többet is adhat.

Számoljunk!

Segítségül a professzionális ingatlanosokat hívtuk. Morvay Levente, a fővárosi Nagy Kékség nevű ingatlancég irodavezetője szerint ma még nem egészen reális feltenni a bérlet vagy vásárlás kérdését. Mintegy 150 bérelhető lakás, 500 feletti eladásra kínált otthon szerepel a kínálatukban, így mindkét terepet jól ismerik, megfelelő a rálátásuk.

Úgy tapasztalják, hogy aki 60-70 ezer forintot fizet ma egy 30-40 négyzetméteres garzonban, az egy 50-60 négyzetméteres, XI. kerületi panel megvásárlásába aligha tud reálisan beleugrani. Az ár ugyanis 14-15 millió forint körül jár, s ez a kínálatban a legalacsonyabbak közé tartozik, ha tehát a vevőknek mintegy 10 millió forint hitelt kell felvenniük, akkor mintegy 100 ezer forintos havi törlesztőrészletekkel kell számolniuk, húsz esztendőn át. A megközelítően 30-40 ezer forintos különbség durván 50 százalékos többletet jelent, amit egyáltalán nem könnyű kigazdálkodni.

„Az utóbbi időben megmozgatta a Fészekrakó program a fiatalokat, érezhetően megnőtt az érdeklődők száma, sokan járják körbe a lehetőségeiket, de az üzletkötésekben mindez még nem mutatkozik – elemzi a helyzetet Morvay Levente. – De ez a lakásbérlők kisebb részét érinti, ráadásul a bérleti díjak is kicsit lejjebb mentek.” Inkább azok a családok mozdultak meg, ahol a szülők befektetésként vásárolnának kis lakást a gyerekeik számára. A Nagy Kékség lakáskínálatát böngészve az látható, hogy a XI. kerületben már 13 millió körüli áron 60 négyzetméteres, 2+fél szobás panelt kínálnak, de 9,5 millióért elérhető a VII. kerületben, a Dohány utcában a 24 négyzetméteres, 1 szobás garzon is.

Új lakásnál

Az új lakások kínálatában viszont mások a számok. Az ezen a piacon otthonosnak számító Otthon Centrum III. kerületi irodájának ingatlan-tanácsadója, Mészáros Viktor szerint önerő nélkül állami támogatással sem lehet lakást venni. Az ingatlanfejlesztő cégek ugyanis ragaszkodnak az értékesítéskor az előleg befizetéséhez. Akkor veszik komolyan a vételi szándékot, ha legalább 10 százalékot letesz a jelentkező. Ez ugye egy kislakás esetén, 15 millió forintos vételárral kalkulálva minimum 1,5 millió forint. A többi pénz, kezdve a szocpol-támogatástól a hitelösszegig mind a szerződéskötés után, átutalással érkezik.

Mészáros Viktor is úgy látja: „Miután a használt lakásnál csak 5 millióig, új lakásnál 15 milliós értékig adják az államilag támogatott kedvezményes hitelt, nincs nagy ugrálási lehetőségük az érdeklődőknek. Aki pedig kis lakás bérletéért 50-70 ezer forintot fizet, annak nem egyszerű összeszedni a hasonló új kislakásért a 15 milliót.” A törlesztőrészletek biztosan elérik a havi 80-100 ezer forintot, amit majd húsz évig kell fizetni. Ezzel együtt érezhetően megnőtt az érdeklődők száma náluk is, csak éppen ez még nem érzékelhető a forgalmukban. Igaz, az ingatlanszezon jellemzően csak március végén indul be.

Vidéken sem más?

A tapasztalatok szinte hajszálnyira ugyanazok a vidéki ingatlanirodákban is. Pedig ott alacsonyabb ingatlanárakkal lehet kalkulálni, de egyrészt kevesebb az új lakás, másrészt szerényebbek a jövedelmek is, mint a fővárosban. A City Cartell öt évvel ezelőtt a használt lakások forgalmazásával kezdte a fővárosban, s két éve kapcsolódott be az új építésű ingatlanok értékesítésébe. Mustos Mariann franchise igazgató véleménye mégis az, hogy talán vidéken jobbak az esélyek a bérletből törlesztésbe váltásnak. Mérsékeltebbek az árak ugyanis.

Illetve ez is csak megszorításokkal igaz: attól függ, hol. Mások az árak Nagykanizsán, mint Győrben, de a magáningatlanok azért olcsóbbak mint Budapesten. Más a helyzet az üzleti célra is hasznosíthatókkal: az irodaként is kiadható lakások ára megközelíti a fővárosiakét, s hasonló az árszínvonal az üzlethelyiségeknél is. Vagyis a piac tartogat meglepetéseket is. Mustos Mariann szerint bár az érdeklődők száma náluk is, vidéken is meglendült, az üzletet majd csak hónapok múlva lehet megkötni.