Ingatlanvásárlás külföldön – Kamatozó üdülők

Jóllehet, még mindig inkább a kokettálók hada népes, lassú gyarapodásnak indult azok tábora, akik külföldi üdülőingatlan szerzésére adják a fejüket. Míg 1996-ban mindössze 7 ilyen vásárlást jelentettek be a Magyar Nemzeti Banknál (az illegális vásárlás ennél feltételezhetően több volt), tavaly már több százan tettek szert ilyen tulajdonra Európában vagy éppen a tengerentúlon. A háttérben – a vásárlás jogszabályi kötöttségeinek megszűnte és a jövedelmek gyarapodása mellett – a nehezen kiszámítható tőzsdei hozamok, valamint a tempósan emelkedő hazai ingatlanárak húzódnak meg. A vásárlások a szakemberek szerint még mindig leginkább befektetési célúak.

VONZÓ HITELEK. A külföldi ingatlanok kiválasztásában nemcsak az ár és a hely meghatározó: az elmúlt években láthatóan azokban a régiókban vettek lendületet a vásárlások, ahol az egyéb feltételek is kedvezőnek tűntek. Az amerikai vagy spanyolországi vásárlások élénkülésében például a szakértők oroszlánrészt tulajdonítanak a külföldiek számára is elérhető, s évek óta kedvező kamatszintű hiteleknek. Az ingatlanforgalmazók azt tapasztalják, hogy a vásárlók gyakorlatilag egytől-egyig igénybe veszik az 5-6 százalékos kamattal kínált jelzálogalapú hiteleket, és azok költségeit többnyire a hasznosításból, a bérbeadásból fedezik.

Információink szerint a legkedveltebb célpont Florida, ahol a kedvező időjárásnak köszönhetően a szezon szinte egész évben tart. Arrafelé a magyarok elsősorban apartman komplexumokban vásárolnak, mindenekelőtt befektetési célból, dacára annak, hogy a vásárolt lakást több ezer kilométer és egy óceán választja el Magyarországtól. Az amerikai vásárlás mellett – Czibere Ilona, a külföldi ingatlanok forgalmazására szakosodott Mitropa US Kft. ügyvezetője szerint – további érvet jelenthet, hogy a kinti adózási rendszer kedvezőbb a hazainál. Floridában egyébként a csupán a legszükségesebbekkel felszerelt kicsiny ingatlanoktól a luxusberendezésű villákig minden megtalálható. A legnépszerűbbek természetesen a kisméretű, jól hasznosítható lakások, melyek ára 100 ezer dollárnál kezdődik. A jelzálog alapú hitelek kamatai jelenleg 4,5-5,0 százalék körül mozognak, s e kedvező szint mellett az sem elhanyagolható szempont, hogy az amerikai bankok – szemben a hazai hosszadalmas procedúrával – a hitelnyújtás során csak az önerő meglétét vizsgálják, és a kölcsönt gyorsan folyósítják. A futamidő 15 és 25 év közötti, míg az önerő a legtöbb esetben 30 százalék.

A “zöldmezős” ingatlanbefektetésnek – ahol a vevő egy induló építkezésbe száll be – Amerikában komoly hagyományai vannak. A beruházó az építkezés megkezdése előtt csatlakozóknak komoly engedményeket ad, hogy a befektetés versenyképes legyen a használtingatlan-vásárláshoz viszonyítva. Czibere Ilona elmondása szerint például egy 100 ezer dollár vételárú lakás a kétéves építkezés után a kulcsátadáskor akár 140 ezer dollárt is érhet, miközben a 30 százalékos önerő 30 ezer dolláros befizetést igényelt. Ugyanakkor az átlagos ingatlanár-emelkedés Floridában 10-15 százalék évente, azaz egy használt ingatlan értéke 25-30 százalékkal nőhet ugyanezen időszak alatt, és az a lakás ráadásul rögtön ki is adható. (Számpéldánk szerint 49-50 hetes kiadási periódus mellett a befektetés 10 év alatt térül meg.)

Szekeres Zoltán, a Magyar Ingatlan Szövetség főtitkára szerint a floridai turizmus rendkívül élénk, ami megalapozza a lakáskiadáson alapuló üzletet. A magyar vevők, úgy tűnik, élnek is a lehetőséggel, az ingatlanközvetítők tapasztalata szerint a tulajdonosok szinte kivétel nélkül kérik a hasznosítást, mert a bevétel a legtöbb esetben fedezi a lakásfenntartás, valamint a hiteltörlesztés költségeit.

Hasonlóak a lehetőségek Spanyolországban is, ahol a befektetés mellett – a gyorsabb megközelíthetőség miatt – már fontosabb szempont a saját célú hasznosítás is. A magyarok körében az egyik legnépszerűbb terület a Barcelonától 600 kilométerre délre elhelyezkedő Quesada, amely az elmúlt években épült ki apartman- és sorházakból, valamint luxusvillákból. Az árak errefelé – a hazait kissé meghaladva – 300-400 ezer forint körül mozognak négyzetméterenként; a lakások kezdőára 20 millió forint felett van. A hitelkamatok hasonlóak az amerikaihoz, 4 és 6 százalék között mozognak, a futamidő szintén 15-25 év. A spanyol bankok is jelzálog alapú hiteleket ajánlanak, amihez 30-50 százalék önrészt kell teljesíteni. A spanyol ingatlanok értékesítésére szakosodott Evetex Kft.-nél úgy tapasztalják, hogy a tulajdonosok a legtöbbször itt is a hasznosítás mellett döntenek. A lakásokat az itthoninál jóval hoszszabb, 6-8 hónapos idegenforgalmi szezonban szinte mindig ki lehet adni – állítják az ingatlanforgalmazók -, ami fedezi a fenntartás költségeit és a hitel törlesztő részleteit is. A spanyol ingatlanok átlagosan évente 15-20 százalékkal növelik értéküket.

KÖZELI CÉLPONTOK. Akinek azonban a gyors megközelíthetőség alapkritérium, annak az a legkézenfekvőbb, ha Horvátországban néz körül. Errefelé az árak is alacsonyabbak: egy új építésű apartmanhoz 270-320 ezer forintos négyzetméterenkénti áron lehet hozzájutni, míg egy használthoz 240-270 ezerért. A vásárlás azonban igen nehézkes. Ahhoz például, hogy valaki itt lakást vehessen, a helyi hatóságok engedélyét kell kikérnie, ami szerencsés esetben 3-4 hónap alatt megvan, de számítani lehet akár egy-másfél éves procedúrára is. Bognár László, a horvátországi ingatlanokra specializálódott Kanga Ingatlan Iroda tulajdonosa szerint a kényelmetlenségek elkerüléséhez célszerű helyi céget alapítani, aminek az itthoniakhoz hasonlóak a feltételei. Egy betéti társaságnak megfelelő tulajdoni formájú cég létrehozása 300 ezer forint körüli egyszeri, és 100 ezer forintos éves költséggel jár, viszont a cég a hasznosításból származó bevételeit és az ingatlan fenntartásának költségeit elszámolhatja. A hitelfelvétel azonban a magyar befektetők számára nem megoldott, így aki ott szándékozik befektetni, annak a teljes vételárral rendelkeznie kell.

Az ingatlanpiac Horvátországban – csakúgy, mint az infrastruktúra – közel sem annyira fejlett, mint a nyugati szomszédoknál, viszont szakértők szerint az alacsonyabb árak éppen ezért a későbbiekben a fejlődéssel párhuzamosan jobban emelkedhetnek, mint másutt.