Semmi rosszat nem sejtettünk március 11-éig, a beruházó öngyilkosságáig – emlékszik vissza Kállai László, azoknak a lakásvásárlóknak az egyike, akik az óbudai Seregély utcai lakópark építkezésére szerződtek a Wohn Kft.-vel. “Még 2000 novemberében átutaltuk a cégnek a lakás teljes vételárát, 29 millió forintot, és egy hónapra rá meg is kezdődtek a munkálatok” – folytatja az egyelőre rossz véget sejtető történetet a károsult, aki folyamatosan szemmel tartotta az építkezést, és várta a szerződésben is szereplő 2001. december 31-i átadási határidőt. A kezében egyrészt volt egy adásvételi szerződés, amely a társasház alapjául szolgáló telek bizonyos hányadára szólt, és egy kivitelezési szerződés, amelyben a kft. vállalta, hogy a megszabott határidőre per- és tehermentesen átadja számára az egyik lakást. A vevő még akkor sem fogott gyanút, amikor tavaly év végén az építő nem tudta átadni a házat, hiszen a szerződésben – egy hónapnál hosszabb késedelem esetére – napi kötbér is szerepelt, és az ígéretek is arról szóltak, hogy tavaszra elkészül a ház. “Márciusban főbe lőtte magát a kft. ügyvezető igazgatója, s azt követően minden kiderült” – mondja Kállai László. Az építkezés azóta áll, a leendő tulajdonosok ügyvédekkel tárgyalnak és földhivatali aktákat lapozgatnak.
KUSZA HELYZET. Egyelőre csak annyi bizonyos, hogy a cégvezető, aki vélhetően a legpontosabb képet tudná adni a helyzetről, nincs az élők sorában. A kft. ügyvezetését átvevő felesége pedig nem tárgyal a lakásvásárlókkal, és nem reagált a Figyelő megkeresésére sem. Egyes értesülések szerint a kft. átvilágítása jelenleg is folyamatban van. Az átadás előtt álló és 90 százalékos készültségi fokot mutató, 35 lakásos társasházra a földhivatalban csaknem 50 érvényesnek látszó széljegy szerepel, amelyek között éppen úgy megtalálhatók az egyes lakások vásárlói, mint több százmillió forintra szólóan magán- és intézményi hitelezők. A magánhiteleket a vevők uzsorakamatra szóló “zsebszerződéseknek” minősítik, amelyekben a kölcsön felvevője állítólag az egyébként egyszer már értékesített lakások visszavásárlását is vállalja, és amelyek elmondásuk szerint csak a haláleset után kerültek elő a fiókokból. Az intézményi hitelezők között egy ausztrál vállalkozás, a Gombos Immobilien, valamint a HBW Expressz Takarékszövetkezet is megtalálható. Utóbbinál a banktitokra hivatkozva nem kívántak információkat adni, csak annyit közöltek, hogy “részükről a jogi helyzet teljesen egyértelmű”, ami arra utal, hogy jelzálogigényükkel megítélésük szerint a sorban legelöl lehetnek.
A lakásvásárlók állítása szerint őket megtévesztették, hiszen a szerződések megkötésekor nem hozták tudomásukra, hogy az építkezésre szolgáló ingatlan nem tehermentes, miként arról sem értesültek, hogy a lekötött lakásokra milyen egyéb, jelzálogigényt is magukban hordozó megállapodások születtek. Gyanújuk szerint különböző “zsebszerződésekkel” a lakások egyikét-másikát többször is értékesítették. Az ügyben már feljelentést is tettek a rendőrségen; a nyomozóhatóság azt vizsgálja, fennáll-e bűncselekmény alapos gyanúja. A károsultak most “patthelyzetben” vannak: azok, akik már a teljes vételárat előre kifizették, arról próbálják meggyőzni a még csak előleget átadó és vonakodó társaikat, hogy további pénzösszegekkel szálljanak be az építkezésbe, fejezzék be együtt a házat – a becslések szerint ennek költsége 40-60 millió forint -, és a használatbavételi engedély megszerzése után kerüljenek birtokon belül. Attól tartanak ugyanis, hogy a hitelezők előbb vagy utóbb, akár őrző-védő cégek segítségével is megpróbálják majd érvényesíteni jogaikat és lefoglalják az ingatlant.
Az elhangzott vádakra a legtöbb szerződést ellenjegyző ügyvéd, Borókai László – a kormányszóvivő fivére – egyelőre annyit közölt, hogy a szerződések létrejötténél több ügyvéd, ügyvédi iroda is közreműködött, az általa ellenjegyzett szerződéseket számos esetben a vevők által megbízott ügyvédek is kontrollálták. A földművelésügyi tárca pedig közleményt adott ki, amely szerint az illetékes földhivatal szabályosan, a jogszabályoknak megfelelően járt el.
ROSSZ A TELEKKÖNYV. Az ingatlanszakértő szerint ez az ügy is a hazai ingatlan-nyilvántartás ellentmondásaira mutat rá. “Aki egy épülőfélben lévő társasház pontos tulajdoni helyzetére kíváncsi, a földhivatalban többnyire egy széljegyekből álló karácsonyfával találja magát szemben” – érzékelteti a helyzetet Iványi György, aki szerint az újépítésű ingatlanvásárlók még akkor sem érezhetik magukat biztonságban, ha saját ügyvédjük ellenőrzi a tulajdonviszonyokat. A telekkönyvek ugyanis jelenlegi állapotukban nem adnak betekintést az építés alatt álló ingatlanok jogi helyzetébe, még kevésbé alkalmasak az építtetők pénzügyi helyzetének követésére. A jelenlegi jogi szabályozásban ugyanis a megépülő társasház az építkezés ideje alatt a tulajdoni lapon csak az alapító okirattal, széljegyként szerepel, csakúgy, mint az egyes lakásokra megkötött szerződések és az azokra a kölcsönügyletek következtében ráterhelt jelzálogjogok. E különböző jogok egészen az épület átadásáig ebben a formában szerepelnek a nyilvántartásban, és csak a használatbavételi engedély kiadása után, a földhivatalhoz való beérkezés sorrendjében viszik föl azokat a tulajdoni lapra. A vevőket könnyen félrevezetheti az is, hogy a szerződésekben a vállalkozók többnyire nem azt ígérik, hogy az építkezés során az ingatlant nem terhelik meg különböző jelzálogokkal – erre az esetek többségében rákényszerülnek -, hanem azt, hogy az átadáskor ezek a jogok lekerülnek a tulajdoni lapról, és az ingatlan ténylegesen tehermentes lesz. A lakásvásárlók számára is átlátható viszonyokat Iványi szerint az teremthetne, ha a társasházak bejegyzése már az építés megkezdésekor, még az első eladás előtt megtörténne, ezt követően pedig az albetétekre kerülnének az építéssel kapcsolatos hitelek, illetve a vásárlásokat rögzítő bejegyzések.
Magyarországon nem az a gyakorlat jellemző, hogy az építkezést a vállalkozók saját tőkéből vagy banki kölcsönökből mindaddig finanszírozzák, amíg a lakásokat el nem adják. Többek között azért sem, mert ez a konstrukció – a drágább saját tőke és a banki költségek miatt – egyes becslések szerint akár 15-20 százalékkal is megdrágítaná a lakásokat, ráadásul csak a tőkeerős vállalkozásokat vagy a bankokat engedné labdába rúgni ezen a piacon. Éppen ezért az a megoldás terjedt el, hogy a leendő vásárlók készpénzzel vagy hitellel finanszírozzák az építkezést, ami fokozott felelősséget ró a nyilvántartás pontosságára és az ügyvédek munkájára. Az építés megkezdése előtt azonban a teljes vételárat letenni – egyáltalán a készültségi fokot meghaladó mértékben fizetni – szakértők szerint mindenképpen felelőtlen lépés.
