Velencei-tó
Leginkább a budapesti használtlakás-piaccal állnak összefüggésben a Velencei-tó környékének ingatlanárai – véli Szegedi Éva, az Immo Velence Ingatlanközvetítő Kft. vezetője. A terület ugyanis viszonylag közel van a fővároshoz, az autópálya és a sűrű vonatjáratok jól megközelíthetővé teszik. Ráadásul a tó és a Velencei-hegység kellemes környezetet biztosít azoknak, akik zöldövezetbe szeretnének költözni, de a budai vagy a főváros környéki árakat képtelenek megfizetni. A keresletet tehát az határozza meg, hogy mennyiben mobil a fővárosi használtlakás-piac, és ott milyen átlagárak alakulnak ki. Részint az előbbiek miatt, részint pedig azért, mert a lakóingatlanokra kedvezőbb törvényi szabályok vonatkoznak, a térségben jellegzetesen nem üdülőházakat és telkeket keresnek, hanem leginkább építési területet, hiszen a legszélesebb körű állami kedvezményeket ezekre tudják igénybe venni. A legnépszerűbb települések Velence-Ófalu, a panorámás Bence-hegy, a termálfürdővel is rendelkező Agárd, vagy éppen a legjobb vasúti megközelítés miatt a fővárosba bejáróknak vonzó Gárdony. Míg a kész házak esetében tavaly óta az árak stagnálása vagy enyhe visszaesése tapasztalható, addig ezeken a településeken tetemesen nőttek a telekárak. A kifejezetten üdülőterületként ismert települések közül a legnépszerűbbek a déli panorámás Sukoró, továbbá a közvetlenül a tó partján található ingatlanok, ezek iránt továbbra is nagy a kereslet. Szegedi Éva szerint az idén a korlátozott számban rendelkezésre álló építési telkek akár 20-30 százalékkal is drágulhatnak, míg a házaknál az árak stagnálása prognosztizálható.
• Vízhez közeli, 30-40 négyzetméteres ház, 300-400 négyzetméteres telken: 9-10 millió forint
• Hasonló ingatlan a víztől távolabb: 7-8 millió forint
• Hagyományos településeken: 60-80 négyzetméteres, a 70-es években épült ház: 15-20 millió forint
• Telkek: 10 ezer forint/négyzetmétertől
Nem ugyanaz a súlycsoport – értékeli lakonikus rövidséggel a lakásra és az üdülőre vonatkozó hiteleket Kármán Gábor, az Inter-Európa Bank ügyvezető igazgatója. Az eltérés a kamat bő 10, néhol közel 15 százalékpontnyi különbségében mérhető, és pusztán abból adódik, hogy az üdülőingatlanok finanszírozásához nem jár semmilyen állami támogatás.
Akkor sem jár ilyen, ha a nyaralóban a tulajdonosa alkalmasint benne lakna. A terület besorolását ugyanis nem egyszerűen a felhasználási mód határozza meg, arról az önkormányzat dönt. “Ha pedig az ingatlant üdülőnek ítélik, akkor az nem érdemesülhet lakáshitelre” – magyarázza Szabó Aladár, a Magyar Külkereskedelmi Bank (MKB) főosztályvezetője. A legtöbb banknál még piaci kamatozású lakáshitel sem jár ilyen célra, ezeknél egyéb, nem-lakás célú kölcsönöket igényelhet a telekre vágyó ügyfél.
A nyaralót vásárolni, hétvégi házat építeni kölcsön segítségével készülők nyilván felmérik ezt a helyzetet. Nézhetnek például üdülőtelek helyett olyan terület után, amelyet lakóingatlannak soroltak be. Akad is olyan panaszos, aki a telkét éppen emiatt nem tudja jó ideje értékesíteni. Mihelyst kiderül, hogy kedvezményes hitel nem keríthető hozzá, a vevőjelöltek rendre visszalépnek.
Bukszájukra gondolván a nyaralót keresőkben az is felmerülhet, hogy beszálljanak a nagy hazai társasjátékba: az ingatlan besorolásának megváltoztatásába. Azaz megpróbálják az önkormányzatnál a nyaralót lakóingatlanná minősíttetni. Kezdeményezheti ezt egyénileg is az illető, de valószínűbb, hogy az ezzel járó macerát, a hivatalos és nem hivatalos költségeket egy építkezési vállalkozó könnyebben állja. Érdekes példái ennek azok a hirdetések – hívják fel a figyelmet a “turpisságra” az egyik bankban -, amikor üdülőnek kiváló helyszínen, például közvetlenül a Balaton partján, nem nyaralókat, hanem társasházi lakásokat reklámoz az építtető.
Tisza-tó
A horgászok és vadászok paradicsomaként számon tartott Tisza-tó csupán a hetvenes évek elején jelent meg a térképen, akkor még mint Tisza II. víztározó. Az időközben kiemelt üdülőövezetté átalakuló vidéket azonban a helyi önkormányzatok tudatos területfejlesztése láthatóan igen vonzóvá tette. Egészen a tiszai ciánszennyezésig úgy tűnt, több a vadász, mint a fóka. A környék legfejlettebb településének számító Tiszafüreden például ma több száz külföldinek van bejegyzett üdülőingatlana. A környéken arra is volt példa, hogy egy osztrák telektulajdonos tréleren hozott kész épületet a kertbe. “Egy hét nyaralás után már a vásárlási lehetőségekről érdeklődnek az üdülővendégek” – osztja meg tapasztalatát az ingatlanközvetítésbe is belekóstoló mezőkövesdi ügyvéd, Hedrik Béla. Ez a kelendőség alaposan felnyomta az árakat. A környék másik fejlett településén, a romantikus vadvízi adottságokkal rendelkező Abádszalókon is kiterjedt üdülőövezetek épültek ki. A külföldiek erre a településre is szemet vetettek, itt is számos háznak ők a gazdái. Az önkormányzat tavaly egy termálfürdő alapkövét rakta le, ez ismét lendíthet egyet a helyi ingatlanok forgalmán. A tó túlsó partján fekvő Tiszanánát, Kiskörét, Sarudot és Poroszlót is kezdik felfedezni a pihenni vágyók. S bár az elmúlt két-három évben a vidéken megkétszereződtek, helyenként megötszöröződtek az árak, az utóbbi településeken még így is igen olcsón lehet ingatlanhoz jutni. A helyi közvetítők úgy látják, az ingatlanpiac kiheverte a ciánszennyezéssel járó sokkot. Ám nem tagadják, hogy egyelőre pang a piac, amit az üdülőingatlanok frontján tapasztalható általános érdektelenséggel magyaráznak.
Fejlettebb településeken
• Telek: 1300-3000 forint/négyzetméter
• Felújításra szoruló, 40 négyzetméteres parasztház: 3 millió forint
• 50-60 négyzetméteres régi ház: 5 millió forint
• 80-100 négyzetméteres új ház: 20 millió forint
Elmaradottabb településeken
• Felújítandó parasztház: 1 millió forinttól
• 50-60 négyzetméteres régi épitésű ház: 2,4 millió forinttól
De mi van, ha az ügyfél maradna a hétvégi teleknél, s a kiskapukat is messziről elkerülné? Ez esetben a bankok hitelei közül csupán a tisztán piaci, támogatásmentes termékek jöhetnek szóba. Sőt, ezek közül is többnyire azok, amelyeknél nem kötik ki, hogy a vásárlás, építés, felújítás kizárólag lakásra vonatkozhat. A bankok egy része ugyanis üdülőingatlant nem szívesen lát hitelcélként, pláne nem fedezetként. Nyilván számít, hogy hol fekszik és milyen a telek, azaz egy hitel esetleges “bedőlésénél” mennyire könnyen értékesíthető az ingatlan. Ám, ha igaz a lakásvásárlásokra némi szezonalitás, az a nyaralóknál még inkább jellemző lehet, ami óvatosságra inti a pénzintézeteket. Sőt, arra is, hogy a szerződésbe a szokásos három hónapnál hosszabb értékesítési határidőt szabjanak. Van egyébként az üdülőnek banki szempontból vonzó vonása is: éspedig az, hogy nem lakott az ingatlan – ettől forgalomképesebb. No és érdemes azt is számba venni, hogy aki üdülőt vásárol, az vélhetően nem küzd megélhetési gondokkal, azaz kisebb kockázatot képvisel.
ELTÉRŐ HOZZÁÁLLÁS. Ezzel együtt sem állnak azonos módon a bankok ezekhez az ingatlanokhoz. Akad pénzintézet, amely kifejezetten távol tartja magát a nyaralóktól, és ehhez mérten alakította ki a kockázat-elbírálás belső – egyáltalán nem publikus – szabályait is. Azaz egy ilyen igénylő nemigen jut át a rostán. Üdülőket bátran finanszírozó banknak mondják viszont a versenytársak a Kereskedelmi és Hitelbankot (K&H). “Örvendetes, ha a riválisok így látják, de koránt sincs annyi jelentkező” – mondja Bíró Péter főosztályvezető. Szerinte üdülőt ma az vesz, aki készpénzből ki tudja fizetni. Mások inkább második vagy harmadik lakást vásárolnak – támogatott hitellel. Mindenesetre a K&H és még néhány bank – például a CIB és a Volksbank – piaci lakáshitele üdülőingatlan vásárlását is szolgálhatja. Ezek a termékek általában mindenféle ingatlanhoz fölvehetők, a garázsépítéstől egészen “kiskert” vásárlásáig.
Nem így a többi hitelintézet lakáskölcsönei, ahol üdülőhöz leginkább az úgynevezett szabad felhasználású jelzáloghitelek vagy a személyi kölcsönök használhatók, esetenként a betétszámla-hitel jöhet még szóba. Mindezek közül a leginkább persze az első, a szabad felhasználású jelzáloghitel hasonlít azokra a kölcsönökre, amelyeket lakáshoz ajánlanak a bankok. S nem csupán az ingatlanra bejegyzett jelzálog, hanem a felvehető hitel összege miatt is. A személyi kölcsönök felső határa ugyanis többnyire néhány millió, a betétszámla-hiteleké néhány százezer forint. Ráadásul a szabad felhasználású jelzáloghitel kamata rugaszkodott el a legkevésbé a lakáshitelekétől, ám ezzel együtt sem lehet igazán vonzó egy pénzszűkében lévő jövendő nyaralótulajdonos számára.
Fertő tó
Se kereslet nincs, se kínálat – foglalja össze sommásan a Fertő tó környékének jelenlegi ingatlanpiaci helyzetét Sághy Edit, a Tér és Forma Ingatlan Kft. ügyvezetője. Az ország legnyugatibb tava ingatlanpiaci szempontból különös vidéknek számít: a térség a nyolcvanas évek végéig a határ közelsége miatt zárt terület volt, kizárólag vállalati üdülők létesülhettek, és az infrastrukturális fejlesztések is rendre elmaradtak. A 30-40 jellegzetes, cölöpökre épült üdülőt már évekkel ezelőtt privatizálták, tulajdonosaik pedig – jórészt a Fertő tó szerelmesei – nemigen kívánnak megválni azoktól. A tó magyar oldala ráadásul a Fertő-Hanság Nemzeti Park része, nagyobb ingatlanfejlesztés tehát eleve kizárt. Aki viszont hajlandó lemondani a tó közvetlen közelségéről, beéri a környező településeken lévő parasztházakkal, az Sághy Edit szerint már nagyobb kínálattal találkozhat. Főként osztrákok jelentkeznek vevőként, s jellemzően a Sopron környéki falvakban vesznek 2-3 millió forintért helyreállításra szoruló parasztházakat. Az árak Soprontól távolodva csökkennek, a tó felé közeledve pedig növekednek. A tópart közelében lévő Fertőrákoson például már-már osztrák színvonalon mozognak: egy-egy felújítandó házért akár 12-15 millió forintot is elkérnek, a közművesített telkek négyzetmétere 3-4 ezer, a közmű nélkülieké 2 ezer forintot kóstál.
• Közművesített telek: 3-4 ezer forint/négyzetméter
• Közmű nélküli telek: 2 ezer forint/négyzetméter
• Tókörnyéki, felújítandó, 60-80 négyzetméteres ház: 12-15 millió forint
• Közeli falvakban felújítandó, 50-60 négyzetméteres parasztház: 2-3 millió forint
“A szabad felhasználású hitelnél is fel kell ugyan tüntetnie az ügyfélnek az igénylőlapon, hogy mit tervez a pénzzel, a válaszokat azonban főként ügyfélkapcsolati szempontból vizsgáljuk” – állítja Soós Csaba, a Raiffeisen Bank illetékes főosztályvezető-helyettese, aki szerint szintén nem lehet túl sok “üdülős” ügyfél. A bankok hozzáállását egyébként jól jelzi, hogy milyen “elhelyezkedésű” ingatlanra hajlandók egyáltalán jelzálogjogot bejegyeztetni. Az üdülőket a K&H-hoz hasonlóan szívesen finanszírozó MKB-nál a lehető legszélesebb kört veszik alapul, azaz elvben az összes belterületi ingatlan, a külterületiek közül pedig az üdülők jöhetnek szóba. Végül persze mindig az adott telek forgalomképessége dönt.
