Harminckét négyzetméteres üzlet tulajdonjoga eladó a Pólus Centerben, 3 ezer dolláros négyzetméteráron – közölte egy apróhirdetés a minap. A hirdetést feladó CBA kereskedelmi lánc igazgatója, Gyelán Zsolt szerint ez még az az 1996-os ár, amelyért az ingatlant vásárolták. Azért válnak meg tőle, mert számukra túl kicsi. Működtetése a magas költségek miatt eleve nem lehet kifizetődő – az élelmiszerekhez ennél jóval nagyobb tér, legkevesebb 100-150 négyzetméter kell. Az eladó alkalmi vételnek tartja ajánlatát, hiszen a szóban forgó központban a bérleti díj is magas. A keményvalutában megszabott vételár egyébként nem különlegesség a szakmában; az üzletközpontok építtetői általában devizahitelt vesznek igénybe, ezért is fontos, hogy elkerüljék az árfolyamveszteséget.
Noha a bekerülés méregdrága, a neves kereskedelmi láncok mégis jelen vannak a legtöbb bevásárlóközpontban. Vállalják a nagyobb költséget, esetenként a ráfizetést is, hogy ne maradjanak le a versenyben. A másik magyarázat a remény, hogy a fogyasztás növekedésével nyereségessé válhatnak a ma még csak presztízsokokból üzemeltetett boltok is.
A CBA-láncnak például mintegy 260 üzlete van, s az év végére a tervek szerint további 40-nel gyarapítja hálózatát. Ám 119 fővárosi boltjának számát nem a bevásárlóközpontokban, hanem az üzleti szempontból ugyancsak biztos belső kerületekben és Budán akarja növelni. Tágas lehetőségei azonban nincsenek erre, mert a kereskedők zöme ugyanígy gondolkodik. Elfogytak a jobb fekvésű helyiségek, a külvárosi részeken pedig általában nem elég nagy a forgalom ahhoz, hogy nyereséges legyen az üzlet.
A bevásárlócentrumokban hiába nagy a vevőforgalom (egy átlagos belvárosi üzletre jellemzőnek akár az ötszöröse), az ilyen boltok üzemeltetési költsége – amelyben benne vannak a központok kötelező, nyújtott és hétvégi nyitvatartása miatti magasabb bértételek is – jóval nagyobb, mint az önkormányzatoktól bérelteké. Ezt pedig kis jövedelemtartalmú cikkekkel nehéz kigazdálkodni.
Az üzletméret és az üzemeltetés helyének dilemmájával kerültek szembe a belvárosi boltokkal dolgozó cégek is. Zainkó Károlyné, a magyar tulajdonú Aranypók Kereskedelmi Rt. pénzügyi főosztályvezetője szerint például a fehérnemű- és divatáruüzletekhez legkevesebb 130-150 négyzetméterre van szükség ahhoz, hogy a teljes választékot be lehessen mutatni. Az Aranypók mégis szorgalmasan szövi hálóját: jelenleg 32 boltból és áruházból áll a hálózata. Már szinte valamennyi nagy budapesti és fővárosközeli bevásárlóközpontban jelen van a társaság. A Pólusban 136 négyzetméteres saját tulajdonú, az Europarkban ugyanekkora bérelt, a budakalászi Corában 60, az Auchanban pedig 49 négyzetméteres bérleményük van, s augusztus végén a Mammutban is 49 négyzetméteres üzletet vásárolnak. (E miatt nem vettek boltot a Duna Plazában, de arról sem mondtak le végleg.)
Az új központokban lévő drága bérlemények sok üzemeltető szerint azonban nem mindig „hozzák” az elvárt hasznot (az árviszonyokról lásd külön írásunkat). Az Aranypók legsikeresebb boltja a régi jó Sugárban lévő, 250 négyzetméteres egység, amelyet a Flóriánban lévő követ, pedig mindkettő mellett nagy forgalmú, illegális kínai „aluljáró-áruház” működik. Az eredményességi toplistán csak ezután következik az Europark és a Pólus Center.
A hálózatépítés azonban nem pusztán gazdaságossági, hanem stratégiai kérdés. A presztízsboltok elmaradt nyereségét – többek között az Aranypóknál is – a jól prosperáló belvárosi üzletek pótolják; ott esetenként olcsóbb és kifizetődőbb üzletet vásárolni, bérelni. Nem tudni meddig, mert a fővárosi kerületek vérszemet kaptak, s egyre-másra srófolják fel az általuk kért összeget. A többszörös önkormányzati emeléssel a modern üzletközpontok bérleti díját érné el a tarifa, amelyhez azonban nem társul hasonló szolgáltatás és vevő. E téren az V. kerület vezet, amely 1996-tól ez év végéig a tizenkétszeresére növeli a bérleti díjakat. Aranypókos vélemények szerint ez még akkor is irreális, ha 1990 és 1996 között semmilyen emelkedés nem volt, hiszen a növelés üteme az infláció többszöröse. Ezt a tempót csak nagy forgalmú és haszonkulcsú termékekkel lehet tartani. A VII. kerület már mérsékeltebb taktikát folytat: évről évre az infláció felével növelik az üzletek bérleti díját.
A bérbevételnél azonban a díj 10-15 százalékát kitevő fenntartási költséggel, a lepusztult önkormányzati bérleményeknél pedig ráadásként az üzletnyitással járó felújítás, arculatkialakítás kiadásaival is számolni kell. (A belvárosi társasházak legtöbbször szintén rossz állapotban lévő üzlethelyiségei pedig – a lakóközösség pénzben ki sem fejezhető rigolyái okán – kifejezetten kockázatosnak számítanak. Az VI. és VII. kerület elaggott épületei igencsak fenyegetőek, a várható horribilis felújítási költségek miatt.) A helyválasztásnál persze változatlanul a forgalom nagysága a meghatározó. Ebből a szempontból a Belváros és a kivezető főközlekedési utak az elsődleges célpontok.
Az üzletválasztás örök dilemmáját, hogy hol érdemes nyitni, persze kinek-kinek magának kell eldöntenie. A boltok ára és bérleti díja a következő öt-hat évben mindenesetre meredeken emelkedni fog, amit a másodkézből árusított üzletek tarifái is mutatnak. A növekedés mértéke ráadásul kezdetben biztosan nagyobb lesz a fogyasztás bővülésénél, érdemes tehát sietni.
