Lényegében nem változott tavaly az épített lakások száma: 1997-ben 28 ezer 130 lakás került tető alá hazánkban, egy évvel korábban pedig 28 ezer 257. A lakásépítés tehát stagnál, ám térségenként már mutatkoznak eltérések. Pest megye és Budapest súlya növekedett; a fővárosban tavaly 8 százalékkal több lakás épült, mint 1996-ban. A tendencia az idei első negyedévben is érvényesült: az országosan épült 3100 új lakás egyharmadát a fővárosban és Pest megyében húzták fel.
A budai luxuslakások, a színvonalas társasházi lakrészek ára egy év alatt az inflációt meghaladóan emelkedett, de így is dinamikusan növekszik irántuk a kereslet. Mindez nemcsak a gazdasági növekedéssel magyarázható, de azzal is, hogy egyes csoportok megtakarításaikat a lakáspiacon kívánják befektetni.
A hazai beruházók az érezhető kereslet hatására az előző évinél lényegesen több lakás kivitelezésébe kezdtek. Az új építésű lakóingatlanok budapesti piacán ezért bővül a kínálat. A már megkezdett építések száma 2 ezerre tehető. A magyar vállalkozók a tavaszi nagy építési hullámmal általában egy-egy 6-12 lakásos társasház megvalósításába kezdtek. A versenybe – a privatizált „szocialista” vállalatok és az újabb építőipari társaságok mellett – külföldi szakcégek is bekapcsolódtak. Ezek a felkészült, tőkeerős vállalkozók nyugati partnereikkel karöltve alaposan felkavarhatják az ingatlanpiac állóvizét.
Budapesten sok olyan kisebb – általában vidéki – vállalkozó kezdett lakásépítésbe az elmúlt másfél évben, aki kevésbé tőkeerős, egyszerre csak egy épületet épít, és a bevételből finanszírozza a következő telek megvásárlását. Náluk – elegendő piaci információ és tapasztalat híján – bizony előfordulhat, hogy a nem eléggé körültekintően összeállított üzleti terv „megbillen”. Számukra tehát kulcsfontosságú a hatékony és gyors értékesítés, enélkül ugyanis könnyen finanszírozási problémáik adódnak. A II. és XII. kerületben az új lakások háromnegyede már az első kapavágás előtt gazdára talál. A szabadon beépíthető telkek ritkulásával azonban változik az építkezők célterülete is. Észak- és Dél-Buda mellett a XIV. és a XVI. kerület nyomul előtérbe, ahol ugyan jóval alacsonyabb az új lakások átlag-ára, ám az övezeti besorolás a telkek nagyobb arányú beépítését teszik lehetővé.
A lakások túlzottan magas ára gyakran lelassítja az értékesítést. Emiatt a beruházás átmenetileg akár szünetelhet is, hiszen a vállalkozó az építkezés nagy részét a vevői előlegekből vagy már az előre kifizetett vételárból finanszírozza. Ha nem sikerül a lakások zömét eladni, akkor hitelre kényszerül, de a „megszorult” beruházásokat már ritkán segítik ki a bankok.
Az idén nemcsak februárban és márciusban volt élénk az új építésű lakások budapesti piaca, hanem januárban is. Április első napjai után a kedvező időjárás ellenére is jelentősen visszaesett a forgalom, mert megnőtt a használt lakások kínálata. A kispénzű vásárlók pedig inkább innen választanak. A kisebbek eladói viszont felismerték, hogy egy modern, minden igényt kielégítő új otthon a nagyobb ár ellenére is magasabb életszínvonalat ad, így ők már újonnan épültet keresnek. Az áprilisi hullámvölgy után napjainkra várható a kereslet szokásos nyár eleji fellendülése.
Budán a II. kerület veszített meghatározó szerepéből. Az idén áprilisig a III., a XI. és a XII. kerületben élénkebb volt az építés, mint a II. kerületben, amely egyelőre az árversenyben is a második helyre szorult a XII. mögött. Ez utóbbiban volt a legmagasabb az áremelkedés: az elmúlt 9 hónapban több mint másfélszeresére nőtt az új lakások átlagára. A budai hegyvidék legkeresettebb luxuslakásainak ára ebből is láthatóan az inflációt jócskán meghaladó ütemben emelkedik. A II. kerület ezzel szemben tartja a lépést a pénzromlással, de a kínálat a felére csökkent a tavalyi év hasonló időszakához képest.
A III. kerületben nagyságrendekkel bővült a kínálat, az áremelkedés üteme így elmaradt az inflációtól. Az I. kerület különleges szerepet játszik a piacon, mert – szabadon beépíthető, üres telkek hiányában – új társasházat csak bontás után lehet építeni. Így az új lakások árai az építés és a telek mellett a bontási költségétől is függnek, vagyis egyediek.
A XI. kerületben – a II. és a XII. kerület egyes részeihez hasonló – presztízsrégiók sokáig nem alakultak ki, így mérsékeltebbek voltak az árak. Mára ez megváltozott: a XII. kerülettel határos részeken – a Sas-hegyen és Sasadon – a lakás- és telekárak felveszik a versenyt a Sváb-hegyi kínálattal. A csúcson persze még mindig a Gellért-hegyi lakások állnak, azokat „II. kerületi” árakon kínálják.
Pesten a XVI. kerület árai emelkedtek a leginkább a vizsgált időszakban. Ez a komplementerének tekinthető XIV. kerület, Zugló „jótékony hatásának” is köszönhető: aki az egyikben nem talál megfelelő ingatlant, az átmegy a másikba. A szokatlan árrobbanásban a kerület korábbi alulértékeltsége is szerepet játszik. A többi pesti kerület áremelkedése elmaradt az inflációtól. Zugló életében – az épített lakások számát tekintve – 1995. hozott kiugró eredményt, amikor is egész Budapesten itt épült a legtöbb lakás. Tavaly – az 1996-os enyhe visszaesés után – ismét több volt az építkezés. A IX. kerület – a ferencvárosi tömbrehabilitáció és az azokon belüli lakásfelújítások nyomán – ezúttal erős konkurenciát támasztott. Pesten még így is a XIV. kerületé az egyik vezető szerep, olyannyira, hogy tavaly még a II. kerületet is megelőzte az új lakások számát tekintve. A presztízsértékű budai területek adottságai ugyan sokkal jobbak, ám az ingatlanárak ott olyan magasak, hogy a többgyermekes családok nem tudják megfizetni. Egy ugyanilyen zuglói lakásra viszont már elég lehet a pénzük.
