Sok év után tavaly lassult a lakások és a családi házak drágulásának üteme – az átlagos áremelkedés elmaradt az inflációtól. Ugyanakkor a telkek, a lakások és az üdülők fenntartási költségei töretlenül nőnek. Így a kispénzűek, illetve a nyugdíjasok közül egyre többen kénytelenek megválni nélkülözhető ingatlanjaiktól, ami a hirdetési újságok vastagságán is tükröződik (az ezekből kiolvasható irányárakról lásd táblázatunkat). A fizetőképes kereslet azonban egyelőre lassabban élénkül a vártnál.
Tíz év alatt több mint három és félszeresére növekedett a fővárosi ingatlanforgalom. Ezt az is magyarázza, hogy 1995-ben befejeződött az állami bérlakások értékesítése, és a lakások nagy része visszakerült az ingatlanpiacra. A forgalmat a privatizáció és a szövetkezi vagyonnevesítés is élénkítette. Egyes kurrens belvárosi ingatlanok forgalmi értéke 100-120 ezer forintra is felszökött négyzetméterenként. A szakemberek ekkortól számítják az üzleti befektetési célú ingatlanvásárlás megjelenését is.
Az ingatlanárak 1996-ig nagyjából lépést tartottak az inflációval. Tavaly azonban e trend megtört. Általánosítani azonban csalóka lenne – hívta fel a figyelmet Heves Gábor, a fővárosi illetékhivatal ügyosztályvezetője -, hiszen igen nagy az árak közötti szóródás. Egy hasonló adottságú és méretű földdarab vagy lakás az egyik kerületben akár húszszor annyiba is kerülhet, mint a másikban. A fővárosban a mérsékeltebb árú lakótelepi lakások között a 45 ezer forintos négyzetméterár olcsónak számít, a keresettebb – például Pók utcai – budaiaknál azonban a 80 ezer forint sem rendkívüli. A budapesti családiház-kínálat alsó régiójában 5-6 millió forintos telkes épületeket is találni, ám a „jobb” környéken egy 1000 négyzetméteres telken frissen épült, 300-400 négyzetméteres összterületű villa 70-80 milliót is kóstál. Három éve pedig egy hirdetésben egy színvonalas gellérthegyi új öröklakásért egymilliót kértek – dollárban…
Az árlefékeződés persze nem jelenti azt, hogy megfelelő hasznosítással ne lehetne infláció feletti hasznot elérni az ingatlanüzleten. Az átlagos fővárosi lakások bérleti díja havi 30 és 100 ezer forint között változik: előbbiért egy 30 négyzetméteres lakótelepi garzont, utóbbiért egy II. kerületi (nem rózsadombi) 70-80 négyzetméteres, háromszobás lakhelyet lehet kapni. A belsőbb kerületekben is minimum havi 50 ezer forintot kérnek egy két-három szobás lakásért, ám a zöldövezeti, fővárosi családi házak bérleti díja ennél jóval magasabb: legkevesebb 150-300 ezer forintra rúg; a felső határ a csillagos ég.
Befektetői szemmel jelenleg az építésre alkalmas belterületi telekingatlanok ígérnek biztos, általában az inflációnál is nagyobb hozamot – véli Gerő Péter, az OTP Ingatlan Rt. igazgatója. Különösen a fővárosban és a megyeszékhelyeken értékelődtek fel az elmúlt nyolc-kilenc évben a telkek. Ez idő alatt áruk négy-ötszörösre emelkedett, ám például a főváros V. kerületében tízszeres volt az árnövekedés. A Mareco Ingatlan Rt. adatai szerint a II. kerületben – a legkeresettebb Rózsadombon, Svábhegyen és Széchenyi-hegyen – immár annyira túlértékeltek a telkek, hogy sokan a III. kerületet (Testvérhegy, Táborhegy) részesítik előnyben, ahol ugyanolyan adottságú területet 15-20 százalékkal olcsóbban lehet kapni. A XII. kerületben a farkas-völgyi, a XI. kerületben pedig a Sas-hegyi telkek ára indult erőteljes növekedésnek. A pesti oldalon Zuglóban a legmagasabbak a telekárak.
Az elérhető haszon új befektetői szemléletet hozott az ingatlanüzletbe. Ma már ugyanis nem biztos támpont a piaci ár, vagy az irányár. A számítás alapja az, hogy milyen épület – családi ház, üzletközpont vagy gyár – építhető a telekre, s a beruházás megvalósítása után milyen haszonnal lehet azt értékesíteni. Ami ebből a költségek és az elvárható haszon levonása után marad, annyit ér a telek. A kurrens belvárosi ingatlanok esetében még úgy is érdemes telket venni, hogy a rajta lévő épületet lebontják, és helyette újat emelnek. Ha üzleti szempontból jó helyen van, akár még egy 10 ezer négyzetméteres csarnokot is kifizetődő lehet megvásárolni és lebontani, ha helyette egy 30 ezer négyzetméteres irodaházat, gyárat vagy üzletközpontot építhet a vevő.
Kifelé haladva, a főváros agglomerációjának budai ékszerdoboza, Telki példát állított a Buda környéki önkormányzatoknak, miként lehet a fővárosiak kitelepülési vágyából pénzt szerezni a falu fejlesztéséhez. Az ingatlanárak ott akkor kezdtek meredeken emelkedni, amikor az önkormányzat összközműves lakótelkek parcellázásába fogott. A vízzel, villannyal és gázcsonkkal ellátott telkek 1993-as négyszögölenkénti 5 ezer forintos ára mostanra 15 ezer forint fölé ívelt, s a trend folytatódni látszik.
Szeszélyesen változnak viszont az ingatlanárak a Kisalföldön. Jó befektetést ígér Győr, ahol a belvárosban, illetve a frekventáltabb részeken egy 300-400 négyzetméteres telkekért akár 10 millió forintot is elkérnek. A város peremkerületeiben, vagy a szomszédos községekben a leginkább eladható 600 és 1000 négyzetméter közötti területek 1500-2500 forintba kerülnek négyzetméterenként. Győrtől és Soprontól 20-30 kilométerre azonban már sokszor ennek a negyedéért is könnyen lehet vásárolni. Egyes rábaközi apró falvakban pedig – ahol az ingatlanforgalom minimálisra csökkent – 400-500 ezer forintért már régebbi épülettel együtt is lehet pár száz öles birtokhoz jutni. A Kisalföldön nagy a kínálat a többszintes – 200 négyzetméteres vagy nagyobb – lakóházakból is. Élénk kereslet a 100-120 négyzetméteres családi házak és a 200-300 négyszögöles telkek iránt van, főként akkor, ha ezek városközeliek, s nem drágábbak 4-5 milliónál. A Fertő-tóhoz közeli, termálvizű Hegykőn és környékén ma már sok az osztrák az üdülők tulajdonosai között. Nekik nem sok 4-5 millió forint egy 50 négyzetméteres nyaralóért, amely pár évvel ezelőtt még csak 1,5 milliót ért.
A Balatonnál 1996 elejétől, amióta a külföldiek is vásárolhatnak, kifejezetten élénkül az építési telkek és házas ingatlanok forgalma. A 30-50 százalékkal bővült keresletet azonban még mindig jóval felülmúlja a kínálat, hiszen sok üdülőtulajdonos képtelen fizetni a magas rezsit és a helyi adót. A dömping miatt az árak nyomottak: átlag 3-4 millió forintért cserélnek gazdát a házak és az üdülők. Változást hozhat, hogy tavaly természetvédelmi területté nyilvánították az északi Balaton-part egy részét, ahol ezután külföldiek nem vásárolhatnak ingatlant. Ez e partszakasz üdülőinek, házainak árát várhatóan felhajthatja, s egyúttal növeli a keresletet a déli oldalon. A külföldiek az euró bevezetése körüli bizonytalanság miatt is befektetési lehetőséget keresnek kelet felé. Így mind gyakoribb, hogy német nyugdíjasok költöznek véglegesen a Balaton környékére. Német, ritkábban belga családok is egyre több üdülőingatlant vásárolnak, ami a szállásköltség megtakarítása miatt négy-öt év alatt megtérül számukra. A déli, nyugati partszakaszon felbukkantak már a horvát vásárlók is.
Jó lóra tett, aki a kilencvenes évek elején lakást, illetve telket vásárolt Debrecen belvárosában. A lakásárak ugyanis hét év alatt megnégyszereződtek, s ha a főutca – a Piac utca – a mainál ötször hosszabb lenne, akkor is volna kereslet a lakásokra. A lakótelepi fronton viszont 1990 óta mindössze 25 százalékos emelkedés mutatkozott. A Cívis Ház Ingatlaniroda szerint a lakásárak legkevésbé az egyik lakótelepen, a Fényesudvarban mozdultak meg: a hatvanas években épült kockaházak otthonait 1990-ben is 30 ezer forintért mérték négyzetméterenként, s most sem adnak többet értük. Durván 30 százalékos emelkedés tapasztalható viszont a Vénkert és az Újkert lakásainál: az előbbi lakótelepen 29-37 ezer, utóbbinál pedig 28-42 ezer körüliek az árak. A leglátványosabb felfutást a belvárosi társasházaknál látni: ott a kilencvenes évek elején négyzetméterenként 32 ezer forintért is lehetett lakást venni, most viszont nem ritka a 138 ezres ár sem (az átlag 55 ezer forint körüli). Hatalmasat nyertek viszont azok a vásárlók, akik a kilencvenes évek elején családi házas ingatlant vettek a város elit övezetének számító Nagyerdőn. Akkor ugyanis – szerencsés esetben – 100 ezer forintos négyzetméterenkénti árat kellet kifizetni, most viszont ennek négyszerese sem számít ritkaságnak.
Debrecenben az átlagos építési telkek tarifája 600 és 1000 forint között mozog, ám a legkapósabb Árpád tér környékén az átlagár a 8 ezret is meghaladja. Jó befektetésének számít a művelésből kivont területek felvásárlása is, különösen akkor, ha a telek forgalmas főút mellett fekszik. Ezek az ingatlanok négyzetméterenként 100 és 600 forint között cserélnek gazdát; a legjobb árat a 33-as és a 35-ös főút mellettiekkel lehet elérni.
A hazai ingatlanpiacot tekintve általában is elmondható, hogy az olcsó termőföld kiváló hosszú távú befektetésnek tűnik, hiszen ez az uniós tagállamokban az itteninél tízszer többet ér. A földforgalom átmeneti korlátozása kifejezetten kedvez is a spekulánsoknak. Amíg gazdasági társaságok nem vásárolhatnak, addig nyomott marad az ár. Ráadásul a befektetés – bérbeadással – a majdani értékesítésig is profitot hoz. Az is igaz persze, hogy kellő hozzáértés hiányában a termőföld veszélyes befektetés lehet, mivel íróasztal mellől nem lehet megállapítani a valós üzleti értékét. Jelenleg az árveréseken kialakult licitár az egyetlen – meglehetősen irreális – viszonyítási alap a termőföld értékeléséhez. A tulajdonosok most a földtörvény módosítását, a gazdasági társaságok földszerzési korlátozásának feloldását várják. Akkor ugyanis a szakemberek szerint minimum 30, de akár 100 százalékkal is emelkedhetnek az árak. Elemzők szerint egyébként a földpiac nemsokára fellendül: a vállalt kötelezettségek elévülése után felszabadulnak a kárpótlással szerzett földek, s a jelzáloghitelezés is életre kelhet.
A földforgalom mértékét ma még inkább csak sejteni lehet. Mindenesetre suba alatt – elsősorban a Dunántúlon – már jelenleg is nagy területek cserélnek gazdát. Sok külföldi, osztrák, dán és holland befektető, illetve gazdálkodó vásárolt zsebszerződéssel kisebb-nagyobb birtokokat, bízva abban, hogy az uniós csatlakozás után bejegyzett tulajdonossá válhatnak.
Külföldiek – főként osztrák gazdák – eddig leginkább a Kisalföldön vásároltak termőföldet. A kárpótlások kezdetén 10-20 ezer forint volt egy hektár 20 aranykoronás föld, ma már 100-150 ezer forint. A nyugati határszél közelében – Mosonmagyaróvár, Sopron tájékán – azonban már 350-450 ezer forintot is elkérnek egy hektárnyi szántóért. Az ár az egymilliót is elérheti akkor, ha a befektetni szándékozó hazai vagy külföldi vállalkozó iparterületben gondolkodik. (Összehasonlításul: az olyan főváros környéki területnek, amelyet hamarosan belterületbe akarnak vonni, 2 millió forint az ára hektáronként.) Az ausztriai szántóföldárak még a legmagasabb kisalföldieknél is nyolcszor-tízszer drágábbak. Hazánk uniós csatlakozásáig az osztrák gazdák papíron mint „bérlők” termelnek a magyar földeken, míg saját területeiket közösségi támogatással ugaroltathatják.
A Balatonnál keresleti piac alakult ki a termőföldeket és az erdőket illetően. A veszprémi agrárkamara gazdajegyzője, Varga Zoltán tapasztalata szerint aranykoronánként 2 ezer forint környékén lehet időnként kisebb nagyságú termőföldhöz jutni, de valójában nincs kínálat Veszprémben sem. A somogyi agrárkamaránál úgy tudják, hogy a gyengébb területeken hektáronként a 40-70 ezer forint, a jobb minőségű, 20 aranykorona feletti földeknél pedig a 80-130 ezer forint az irányadó – már persze akkor, ha sikerül eladót találni. Somogyban a szántók ára 5 és 40 forint között van négyzetméterenként.
A ingatlanspekuláció új távlatait mutatja, hogy idén januártól nincs akadálya magyar magánszemélyek külföldi telek- és házvásárlásának. A honi invesztícióknál esetenként jóval nagyobb hozamokkal kecsegető nemzetközi ingatlan-befektetési versenyben pedig már csak a tőkeerő szab határt…
