A Franciaországban működő SEM-ek (Societé d’Economie Mixte) vegyes tulajdonú, köz- és magántőkét egyesítő részvénytársaságok, amelyek sikerrel valósítják meg a városfejlesztési programokat. Ezek mintájára hozta létre a Ferencvárosi Önkormányzat a kerület fejlesztési terveinek kidolgozására és irányítására 1992 végén – nálunk elsőként – a SEM IX. Részvénytársaságot. Az eltelt több mint három év alatt a városfejlesztési modell sikeresnek bizonyult: eddig több száz új, korszerű házat építettek fel, és számos leromlott épületet rehabilitáltak.
A Ferencváros középső részének rehabilitációja már a nyolcvanas évek végén elkezdődött. Ekkor főleg fővárosi pénzből finanszírozták, míg a kerület csekély összeggel járult hozzá a fejlesztésekhez. Az önkormányzati rendszer bevezetésével azonban alapvetően megváltozott a helyzet: bár az önkormányzati törvény a lakásellátást nem tette az önkormányzatok kötelező feladatává, ugyanakkor a bérlakás vagyonátadása, a lakásgazdálkodással összefüggő normatív, valamint a lakásfenntartási támogatások önkormányzati kézbe adásával a lakás biztosítása, mint feladat, közvetve mégis az önkormányzatok hatáskörébe került. S miután a városfejlesztési elképzelések megvalósításának feltételei ettől kezdve jelentősen megváltoztak, el kellett dönteni a IX. kerületi városatyáknak is: tovább folytatják-e a rehabilitációs programot.
A döntés és a végrehajtás nem egyszerű. Az igen szűkös anyagi lehetőségekkel rendelkező önkormányzatok ezentúl ugyanis nem számíthattak az állam közvetlen részvételére. Ezért különböző módon – vagy saját kézben tartva vagy úgynevezett városfejlesztő társaságok létrehozásával – próbálták-próbálják fejlesztési elképzeléseiket megvalósítani. A legtöbb esetben nem sok sikerrel, hiszen a városrendezési koncepcióknak egyszerre kell biztosítaniuk a gazdaságos vállalkozás lehetőségét, valamint az adott önkormányzat célkitűzéseinek megvalósulását – mondja Acél Gábor, a SEM IX. Rt. vezérigazgatója.
Amíg ugyanis az önkormányzat “kézben tartja” ezeket a projekteket, képtelen operatívan irányítani az “akcióit”, így az a legtöbb esetben az adminisztratív vagy politikai buktatók következtében kudarcba fullad. De az e célra létrejött, a magánszférában működő társaságok sem tudnak irányító pozícióba kerülni, éppen az önkormányzatoktól kapott felhatalmazások hiánya miatt.
A ferencvárosiak által létrehozott SEM IX. modell azonban a hazai viszonyok között is sikeresnek bizonyult: az önkormányzat a társaságon keresztül, városfejlesztési koncepciója keretein belül eredményesen tudja hasznosítani ingatlanvagyonát és jelentős beruházásokat valósít meg. A SEM IX. – amelyből az “IX” a kerületre utal, két szempontból is vegyes tartalmú: egyrészt egyesíti az önkormányzati és más szervezetektől származó tőkét, másrészt francia-magyar tulajdonosai vannak. A társaságnak 51 százalékban a Ferencvárosi Önkormányzat, 24,5 százalékban az OTP és 24,5 százalékban egy francia bank a tulajdonosa. Az önkormányzat többségi tulajdona a biztosítéka, hogy a társaság a kerület érdekében fejtse ki tevékenységét. Ebből a többségi tulajdonosi pozícióból eredően a SEM igazgatótanácsában is a testület képviselői vannak többségben, sőt az elnök is az önkormányzat által delegált személy.
A SEM IX. tehát az önkormányzat eszköze, és megbízásos alapon végzi munkáját. Minden feladatot külön szerződés alapján lát el, együttműködve az önkormányzat szakigazgatási szerveivel. A feladat megoszlása úgy alakult az elmúlt években, hogy míg például a szanált lakóépületekben élőket az önkormányzat helyezi el, és ugyancsak a testület végzi a renoválandó épületek felújítását, a SEM IX. feladatai közé tartozik a fejlesztéshez szükséges területrendezési, infrastrukturális és pénzügyi tervek elkészítése, az önkormányzati és magántulajdonban lévő ingatlanok megvásárlása, előkészítése (bontási munkálatok, közműfeltételek biztosítása), a rendezési munkák kivitelezése közterületeken (közmű-rekonstrukciók), a kiürített, előkészített ingatlanok eladása építési vállalkozóknak, befektetőknek.
Az értékesítésből befolyt pénzt folyamatosan visszaforgatják a társaságba, és önkormányzati beruházásokra használják fel. A tavalyi nyereségből például az idén felépül egy óvoda és egy lakóház, amelyek az önkormányzat tulajdonába kerülnek. De a bevételekből nemcsak óvodára és lakásépítésre futja a ferencvárosiaknak: az egyházi kárpótlás keretén belül az elmúlt évben a régi rendház helyett a Viola utcában egy új apácazárdát építettek.
Az immár több mint három éve indult és 2002-ig tartó rehabilitációs program keretében eddig több mint 300, igen leromlott állapotú, komfort nélküli lakást kellett megszüntetni és újakat építeni. A Páva, a Viola, a Tompa és a Liliom utcákban, valamint a Ferenc téren összesen 189 lakás épült fel, míg befejezés előtt áll 277, és közel 300-nak az előkészítését kezdték el a közelmúltban. A felépült, magas színvonalú, polgári lakások hagyományos technológiával készültek. Az épületek négyszintesek, felvonóval ellátottak. A lakások méretei eltérőek: a 35 négyzetméteres garzon éppúgy megtalálható, mint a 110 négyzetméteres alapterületű. A házak mindegyikéhez parkosított belső udvar tartozik. Ugyancsak magas színvonalúak a rehabilitált lakótömbök is, nem véletlen tehát, hogy az elmúlt évben a főváros által adományozott “Az év lakóháza” címet éppen egy Liliom utcai, felújított bérház nyerte el. Ennél az épületnél megtartották az eredeti zártudvaros szerkezetet, így a korszerűsített épület megőrizte eredeti hangulatát.
Az önkormányzatok tulajdonába került lakásokat, mint például az említett Ferenc téri 28 új otthont, nem adják el, ezekbe a további szanálandó épületek lakosait helyezik el.
A lakások mellett az elmúlt időszakban megépült közel 200 garázs és üzlethelyiség, egy irodaház a Tűzoltó utcában, a Tompa utcában egy szálloda épül, az Angyal utcában egy panzió. A tervek szerint a program végéig összesen 9000 négyzetméternyi iroda és üzletház, valamint három szálloda épül fel. Ez év elején döntött arról is az önkormányzat, hogy a régi Haller piac helyén egy új, korszerű piac és bevásárlóközpont épül. A beruházás 7000 négyzetméterre tervezett, értéke 1,2 milliárd forint. A lakóterületek közül a belső körön – Tompa, Viola, Páva utcákon – kívül tervbe van véve az Aszódi úti lakótelep bővítése is. Itt már a múlt évben megkezdődtek a közműfejlesztések: a gáz bevezetése, a vízvezeték-hálózat cseréje.
A rehabilitációs program hatására az utóbbi egy-két évben jelentősen megemelkedtek a kerületi ingatlanárak. Míg a kilencvenes évek elején 40-45 ezer forintot kértek az itt lévő lakások négyzetméteréért, addig mára egy-egy lakás négyzetméterára 80-95 ezer forint körül mozog. Az itt lévő ipari területek nagy részét már átminősítették, és elkészültek e részek rendezési tervei is, így a befektetők tiszta, rendezett telkeket vásárolhatnak meg. A Könyves Kálmán körút körül a közeljövőben több beruházás is megvalósul: elsőként benzinkutakat építenek.
A városrehabilitációs övezet határai tehát évről évre kitolódnak, és területe a program beindulása óta szinte megduplázódott. Acél Gábor szerint a fejlesztéssel nemcsak a terület változik meg jelentősen: legalább akkora hatással lesz a kerületben élő emberek életére, a városrésznek a fővároson belül betöltött szerepére. Ugyanis, ha ez a nagyszabású rehabilitációs program – amely több mint ezer lakás, 9000 négyzetméter üzlet, 22 ezer négyzetméter irodahelyiség és 12 ezer négyzetméter idegenforgalmi és közösségi célú komplexum megépítését tűzte ki célul – megvalósul, a Ferencváros ipari területből intézményi-hivatali negyeddé, a zöldterületek jelentős növelésével, térszín alatti garázsaival, kávéházak, teraszok bővítésével a főváros egyik legszebb kertvárosi területévé alakulhat át.
A IX. kerület “Júliája” a francia SEM. S boldog lett Rómeó…
Erre nyugodtan támaszkodhatunk
