Akár jelzés értékűnek is lehet tekinteni, hogy a hírek szerint lakó költözik áprilisban Budapest „szellemirodájába”, a 2003 óta üresen tátongó Kálvin Centerbe. Habár a beruházó és a kivitelező közötti per, amelynek tétje egymilliárd forint, bécsi bírósági döntésre vár, a jogi eljárástól nem zavartatva egy bankfiók birtokba veszi a 8000 négyzetméteres iroda felét. Ezzel némileg szépülhet a belvárosi irodák jelenleg nem túl mutatós, 15 százalékot meghaladó üresedési mutatója.
Az átlagos fővárosi kihasználatlansági ráta egyébként 12,8 százalék volt az esztendő végén, 1,2 százalékponttal magasabb a 2005-ben regisztráltnál. Ezért a szakemberek azt tartják valószínűnek, hogy idén stagnálnak a bérleti díjak. A Colliers ingatlan-tanácsadó a jövőt illetően pesszimistább prognózisában. Főként a B kategóriás épületek ázsiója csökken, ezek üresedési mutatója növekvő tendenciájú.
Annak ellenére, hogy a cégek egyre igényesebben választják ki telephelyüket, a négyzetméterárak csökkenése jellemző a budapesti irodapiacon. Az 1995-ös 23 eurós havi négyzetméterenkénti átlag napjainkra 17 euróra süllyedt. A DTZ közelmúltban közzétett, éves elemzése csak néhány magas nívójú belvárosi épületben említ 18-20 euró közötti díjat, és kivételes adottságok kellenek a 20 eurót meghaladó összeg eléréséhez. Amúgy általánosnak mondható, hogy a szerződések az ajánlati bérleti díjaknál 1-2 euróval alacsonyabb szinten köttetnek.
TÖBB AZ ÚJ BÉRLŐ. Az elmúlt évben összesen 710 millió euró vándorolt magyar kereskedelmi ingatlanok fejlesztésébe. Az irodapiaci tranzakciók hozamát 6,25-7,00 százalék közöttire becsüli a CB Richard Ellis (CBRE) tanulmánya. Összesen tizennyolc beruházást, 182 527 négyzetméter területű irodát adtak át, ez két és félszer több, mint 2005-ben (71 304 m2). A terület 70 százalékát már elfoglalták a bérlők.
Kategóriák
„A” kategória: a legszínvonalasabb ingatlanok, azaz jó helyen található, kitűnően felszerelt, erőteljes piaci arculattal rendelkező új vagy használt épületek.
„B” kategória: színvonalas, de koránál, elhelyezkedésénél vagy más tényezőknél fogva már nem a legszínvonalasabb használt ingatlanok.
„C” kategória: Kevésbé színvonalas, azaz régebben épült és/vagy légkondicionálás nélküli, alacsonyabb felszereltségű és szerényebb szolgáltatásokat nyújtó épületek.
A BIEF, amelynek tagja az összes Magyarországon tevékenykedő jelentős nemzetközi ingatlan-tanácsadó, így a CB Richard Ellis (CBRE), a Collier’s, a Cushman & Wakefield, a Jones Lang LaSalle, valamint a DTZ, az év legjelentősebb ügyleteként értékeli a Morgan Stanley-ét. A társaság 9100 négyzetmétert meghaladó terület bérléséről állapodott meg a Millenium Towers III, illetve a WestEnd City Center üzemeltetőivel. Igaz, az előbbiben lévő 5018 négyzetméteres területre csak előszerződést kötött. Az Állami Autópálya-kezelő az Átrium Parkban 6200 négyzetmétert igényelt, míg a Magyar Gazdaságfejlesztési Központ Zrt. a Center Point II már 5200 négyzetméteres irodájára szerződött.
FELLENDÜLÉS ELŐTT. A GVA Hungary szerint a következő két évben több mint 615 ezer négyzetméter készül el, ezzel a budapesti irodaállomány meghaladja majd 2,3 millió négyzetmétert. A GVA szakértői úgy vélik, az új lehetőségek nem maradnak kihasználatlanul, és az átadást követő 12 hónapon belül elérhetik a 90-100 százalékos foglaltságot.
Minden második négyzetméter új iroda a Váci út övezetében épül. Idén átadják a BC30, BSR Center, valamint a Váci 33 néven ismert beruházásokat, továbbá az Átrium Park és a Gateway irodaházak első ütemét. Fellendülés elé néz a dél-pesti terület is, ahol két-három éven belül megháromszorozódhat a jelenlegi állomány, és jelentős fejlesztések indulnak nem-csak a Duna-parti részen (Milennium Office Towers): épül a Népliget Center, a Mester Park és a Corvin Sétány első irodaprojektje is. Tovább bővül az Infopark, a Szépvölgyi Irodapark, valamint a Graphisoft Park is.
Vojnár Zinaida kreatív cégekre számít.
„A bérlők számára a bérleti költségek optimalizálása mellett egyre fontosabb, hogy az irodaház jó tömegközlekedésű helyen álljon, lehetőleg metrókapcsolattal” – fejtegeti Horváth Franciska, a hazánkban működő egyik legtekintélyesebb ingatlan-tanácsadó, a DTZ irodaüzletágának vezetője. A Magyarországon 1990 óta tevékenykedő társaság kizárólag tanácsadóként (ügynökként, értékbecslőként, üzemeltetőként) vesz részt a nevéhez kötött ingatlanügyletekben. A DTZ a kizárólagos értékesítője az Infoparknak, a Dorottya Udvarnak és az Optima B irodaháznak. Egy-egy másik ügynökséggel közös megbízása van a Stúdium Irodaház, az év harmadik negyedére elkészülő BSR Center, valamint a Corvin Sétány év végére elkészülő, 16 000 négyzetméternyi irodaterületének bérbeadására is (ez utóbbi két projekt esetén a GVA Hungaryvel működik együtt).
Horváth Franciska bízik abban, hogy már az építkezés alatt találnak bérlőt az említett ingatlanokra. Szerinte Magyarországon kevés a példa arra, hogy az építkezés megkezdése előtt bérleti szerződés szülessen, vagyis a bérlők inkább lemondanak a lehetőségről, hogy már a tervezés idején elkötelezve magukat, maradéktalanul testre szabott bérleménybe költözzenek.
Tavaly az utolsó negyedben az eddig megszokottnál egyébként bátrabbnak bizonyultak az irodafoglalók, akkor ugyanis a megállapodások egynegyede még épülő ingatlanra köttetett. Így a Morgan Stanley a még építés alatt álló Millenium II-ben kötelezte el magát mintegy 5000 négyzetméter erejéig, a Nemzeti Autópálya- és az Állami Autópálya-kezelő Zrt. az Átrium Parkban szerződött 6203 négyzetméterre, a Microsoft pedig a Graphisoft Park épülő szárnyában bérelt ki 4000 négyzetmétert.
Osztályozás
Az irodák minőségét A, B vagy C betűvel jelzik a hirdetések. Az azonos kategóriába tartozó létesítmények között is óriási különbségek lehetnek. Viszonylag világos kritériumokat fogalmazott meg a BIEF, de ezek között vannak kötelezően teljesítendők és rugalmas választási lehetőségek is, így például korántsem biztos, hogy egy A kategóriájú irodaépületben nagy sebességű liftet vagy presztízst sugárzó recepciót találunk. Abban viszont biztos lehet ugyanott a bérlő, hogy a gyengeáramú kábelezés megfelelően elhelyezhető, és modern szellőztető- és légkondicionáló-rendszerre, megfelelő mennyiségű parkolóhelyre, minőségi burkolatokra, nonstop bejutási lehetőségre, 24 órás biztonsági szolgálatra számíthat. A felsorolt feltételek azonban még nem elegendőek az elsőrendűséghez. Az is kell hozzá, hogy további tíz, másodlagos kritérium közül legalább hatot teljesítsen a létesítmény. Így a gyorslift vagy az elegáns porta helyett a beruházó rugalmas válaszfalakkal vagy nagy belmagassággal csábíthatja a bérlőt. A természetes fényellátás is jelenthet jó pontokat, ahogy a tartalék áramforrás, az extra hang- és hőszigetelés vagy az épületen belüli szolgáltatások (posta, étterem, bankfiók, fitneszklub) mind emelhetik az ázsiót.
Kreatív cégek érdeklődésére számít Vojnár Zinaida, a GTC irodaértékesítési és marketingigazgatója a másik, áprilisra elkészülő presztízsberuházás, a River Loft esetében, melyet a Közti építésziroda tervezett ujjá. Az első magyarországi loftiroda „mágnesbérlője”, az Ogilvy & Mother reklámügynökség hosszú távú szerződéssel 30 százalékot foglal el a rendelkezésre álló hatezer négyzetméteres irodarészlegből.
A következő nagy vállalkozás a Spirál Irodaház, amely 65 ezer négyzetméterével az egyik legnagyobb összefüggő irodaház lesz a fővárosban. A Dózsa György úton már javában bontanak, és a régi autójavító helyén hamarosan egy minden tekintetben korszerű, rugalmasan alakítható épület emelkedik.
A marketingmunkát már megkezdték az értékesítéssel megbízott ügynökségek, a Colliers, valamint a Johnes Lang LaSalle. Reményeik szerint akár már az építkezés megkezdése előtt sikerül bérlőkkel leszerződni, és így azok speciális igényeihez alkalmazkodó megoldásokat kialakítani. Az első 35 000 négyzetméteres felület 2007 végén elkészül.
Mint Vojnár Zinaida elmondta, a GTC tulajdonos kíván maradni irodaprojektjeiben, ez a lengyel anyavállalat, az 1994 óta működő Globe Trade Centre általános üzletpolitikája. A varsói tőzsdén jegyzett társaság Kelet-Közép-Európa egyik legnagyobb ingatlanfejlesztője, több mint, 1,2 millió négyzetméternyi sikeres ingatlanfejlesztést tud maga mögött, és több százezer négyzetméternyi projekt áll fejlesztés vagy tervezés alatt, a régió több mint 9 országában.
Budapesten hamarosan tovább terjeszkednek, a Sasad Resortben is kialakítanak egy 13 000 négyzetméteres irodai részt, és a Spirált is tervező Zoboki-Demeter-építészpáros jóvoltából már körvonalazódnak egy Szerémi úti irodakomplexum tervei, amely 90 ezer négyzetméterével az egyik ranglistavezető lesz a magyar főváros irodakínálatában.
További két Váci úti, összesen 48 000 négyzetméteres beruházással néhány éven belül 250 000 négyzetméterre gyarapodik a GTC budapesti irodaportfóliója. Ez megrövidülhet a River Loft-irodák 6000 négyzetméterével, amelynek kivételesen fontolgatják az eladását.
Térségi mérleg
Az elmúlt évben 227 milliárd eurót fektettek be az európai kereskedelmi ingatlanpiacon, ami 46 százalékkal haladja meg az előző esztendei adatot. A piac gyakorlatilag két év alatt megduplázódott, miután 2005-ben is hasonló mértékű volt a növekedés – tette közzé március közepén felmérésének eredményét a Cannes-i nemzetközi ingatlankonferencián (MIPIM) a CB Richard Ellis (CBRE). A legfigyelemreméltóbb aktivitást Németországban tapasztalták, a 2005-ös 20 milliárd euróról 2006-ra 51 milliárd euróra nőtt a befektetetések öszszege. Kelet-Közép-Európába a 2005-ös 5,8 milliárd euróhoz képest 2006-ban 12,7 milliárd euró áramlott. A CBRE előrejelzése szerint a befektetők 15-20 milliárd eurónyi fejlesztést kívánnak megvalósítani a térségben. Kelet-Közép-Európában az elmúlt hat esztendőben megkétszereződött a teljes modern irodaállomány, 2006 végére a 17 millió négyzetmétert is meghaladta. Összesen 1,8 millió négyzetméternyi új iroda készült el. A CBRE felmérése szerint a régióban csökkent a kihasználatlansági mutató, Pozsony, Bukarest, Budapest, Moszkva, Prága, Szófia és Varsó átlaga 7,6 százalék közeli értéken van, Budapest kevéssé szép képet mutat, 12,8 százalék ugyanis a ráta.
