Nem nőhet tovább az ingatlanpiac

Az Ecostat IngatlanBarométer éves értéke (amelyet az ingatlanpiacon részt vevő csoportok négy negyedévi véleményeinek összességéből számít a kutatóintézet) 2,5 százalékponttal maradt el a 2005. évi mutatótól és 8,6 százalékponttal a 2002-es, eddig mért legmagasabb (53,5 százalékos) indextől. A 44,9 százalékos összesített mutató szerint az előző évekhez képest érzékelhetően változik az ingatlanpiac: a keresleti piacot egyre több szegmensben a kínálat túlsúlya váltja fel.

Bejött, amire számítottak

Beigazolódtak az egy évvel ezelőtti megállapítások: az ingatlanpiac 2006-ban egyértelműen csökkenő teljesítményű volt. Egyre nehezebbé vált az új és a használt lakások értékesítése Budapesten és az ország legtöbb régiójában, az üdülők és üdülőtelkek piaca pedig továbbra is stagnál, ezt csak súlyosbítja a kedvezőtlen szezonális hatás is. A kínálat egyre több részpiacon meghaladja a keresletet, így az új építések volumene kevés ingatlancsoport kivételével csökkenésnek indult. Egyre hosszabb ideig tart az ingatlanok eladása, az árak alig emelkednek, a használt ingatlanok körében stagnálnak, helyenként csökkennek.

A 2007. év első felére vonatkozó előrejelzések is hasonló tendenciát mutatnak, a piaci kereslet, a gazdálkodás és a hitelezés feltételeiben a piaci szereplők mindegyike kismértékű romlással, kedvező esetben is legfeljebb stagnálással számolnak.

Az ingatlanpiac bővülése a jelek szerint tehát egyelőre elért egy felső határt. Az új létesítmények iránti igény és a meglévő állomány cserélődése a jelenlegi feltételek mellett alig fokozható. A piaci szereplők várakozásai továbbra is széles sávban szóródnak, de igazán optmistának csak az önkormányzatok tekinthetők, amelyek pozitívnak és növekvő mértékűnek ítélik meg a következő félévi ingatlanberuházásukat és az ingatlanok felújítását.

A lakosság visszafogja magát

Az Ecostat felmérése szerint a lakosság a közeljövőben nem tervez nagy volumenű lakásvásárlást vagy építkezést, a mennyiségi igényeket növekvő mértékben a minőségi cserék váltják fel. A vállalatok pedig továbbra is bizonytalanok ingatlanvásárlásaikkal és az ingatlanokba történő befektetéseikkel kapcsolatban.

Nem kifejezetten derűlátóak az ingatlanforgalmazók sem: 2007 első félévére csökkenő mértékű keresletet és bérlési szándékot, összességében 1,6 százalékpontos forgalomcsökkenést jeleztek. Ez több területen szintentartást, máshol a forgalom csökkenését jelenti a következő féléves időszakra.

Az ingatlan-fejlesztő cégek ennél valamivel szebben látják a jövőt, bár ők is a volumen visszaesésére számítanak. Legkevésbé a lakosságtól várnak rendeléseket a beruházók, de várakozásaik szerint a befektetési kedv is mérséklődik. A legtöbb ingatlanépítés és felújítás a tervek szerint a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban lesz. A fővárosban a korábbinál kevesebb, Budapest nem zöldövezeti részein a jelenleginél jóval kisebb területet érintve építkeznek majd az ingatlan-beruházó cégek a következő félévben.

Árprognózisok

Az ingatlanpiac szereplői 2007-ra továbbra is az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést várnak. Az előző negyedévben 6,9-12,5 százalék között mozgott a várt árnövekedés, az év negyedik negyedévében valamivel alacsonyabb, de az inflációt meghaladó 6-10 százalékos áremelkedést prognosztizálnak. A legnagyobb mértékű árnövekedést már nem a telkeknél, hanem a munkaerő-költségeknél (9,9 százalék) és az építőanyag-áraknál (10,1 százalék) prognosztizálják. A várakozások szerint az építési szerelési tevékenységek árai 9,7, a telekárak 6,2 és a tervezési díjak 8,4 százalékkal haladhatják majd meg a 2006. évi szintet.

A kész ingatlanok csoportjában – az előző negyedévi 5,9-6,7 százalékos átlagos árnövekedéssel szemben – 2006. év végén ennél magasabb, 6-8,6 százalékos árnövekedést prognosztizálnak az ingatlanforgalmazó cégek. A következő hat hónapban az új lakóépületek árai 7,8 százalékkal, az „A” kategóriás irodák ára átlagosan 8,2 százalékkal, a „B” kategóriás irodáké 7,7, a használt ipari építményeké 8,6 és az új logisztikai ingatlanok eladási ára várhatóan 8 százalékkal növekednek a következő félévben.

A 2006. év végén a vállalkozók 6-8 százalékos tartományban becsülték a bérleti díjak növekedését. A legnagyobb mértékű bérleti-díj emelkedést az „A” kategóriás irodáknál (11,9 százalék), a használt és új ipari építményeknél (7,7 százalék, illetve 7,6 százalék), az új kereskedelmi építményeknél (7,4 százalék), és az új logisztikai ingatlanoknál (7,4 százalék) várják. A használt kereskedelmi építmények bérleti díjai várhatóan 6 százalékkal növekszenek. A legalacsonyabb bérleti-díj emelkedés a használt logisztikai ingatlanoknál prognosztizálható (5,8 százalék).

Érvényesítik a költségeket

A lakásárak változásának megítélésében már nem olyan mértéktartóak a forgalmazók, mint korábban voltak. A növekvő költségek egy részét érvényesíteni kívánják az ingatlanok eladási árában. Az új építésű lakóépületek eladási ára akár 6 százalékkal, míg a használt lakóépületeké 3-5 százalékkal emelkednek a következő időszakban. A lakásárak a lanyha kereslet ellenére is feltehetően nőnek, jórészt a közvetlen és a begyűrűző energiaárak hatására.

A lakásépítés pénzpiaci feltételeit értékelve az Ecostat szakértői úgy látják, hogy a hiteligénylés csökkenő trendje rövid távon fennmarad, a devizahitelek túlsúlya csak a pénzpiaci verseny erősödésével fog mérséklődni, a felújítások, korszerűsítések növekedésével az államilag nem támogatott hitelek aránya nő.