Ingatlanhitel-választó – pénz a részletekben

Már több éve beszédtéma minden munkaheilyen, hogy ki, mikor és milyen lakást vásáirolt, vagy fog vásárolni, a kedvezményes hitelek által teremtett kitűnő lehetőséget kihasználandó. Országszerte aligha akad olyan lakást kereső, aki ne gondolkodott volna el a hitel felvételén, hiszen a már közel két éve támogatott jelzálogkölcsönök révén az infláció alatti kamatterhet kell csak fizetni.

A számológépet azonban a vásárlási döntés előtt kevesen veszik elő. Vagy ha meg is teszik, csupán azt vizsgálják: a háztartás havi költségei között elfér-e a várható havi törlesztő részlet. Az óriási lehetőség azonban közel sem olyan óriási: a lakás adásvételéhez és az átlagos, 4–6 millió forintos hitel felvételéhez kapcsolódó egyszeri költségek egy szerénynek számító használtlakás esetén is jóval több mint félmillió forintra rúgnak. Ez pedig, figyelembe véve a hitel nagyságát, rögtön eltünteti azt az előnyt, amit az olcsó hitel önmagában jelentene. (Igaz, új lakásra felvett hitel esetén sokkal jobb a helyzet, mert az átírási illetékkel nem kell számolni, miközben számtalan további kedvezmény jár.) Mindez persze nem jelenti azt, hogy nem érdemes az olcsó hitelből például használt lakást vásárolni – akár befektetési céllal is. Ugyanakkor nagyon fontos alaposan körülnézni a bankok háza táján, s összehasonlítani a lehetőségeket, költségeket.

Amint az a mellékelt táblázatból is látható, bankonként látszólag eltérő feltételekkel találkozunk. Annyi azonban elmondható: lényegében nem létezik „a legolcsóbb bank”, s a legdrágábbnak tűnő konstrukció sem feltétlenül kerül sokba. Igaz viszont, hogy – legalábbis a használt lakások támogatott jelzáloghitelei esetén – a legolcsóbb bank címre elvileg joggal pályázhat a két legfontosabb hitelező, az OTP és az FHB.

Mégis könnyen előfordulhat, hogy ami valakinek kedvező az egyik pénzintézetnél, az egy másik hitelfelvevő számára éppen komoly hátrányt jelent. A költségek pedig a végső elszámolás során nem térnek el jelentősen egymástól. Ezek sokfélesége miatt ráadásul egyénenként változik, hogy kinek melyik bank jelent kedvezőbb alternatívát. Vidéken élőknél a távolság is fontos szempont lehet, egy-két ezer forintos előnyért nem éri meg utazgatni.

A kedvező kezelési költséget és alacsony törlesztőrészleteket kínáló OTP Banknál például a sok esetben rendkívül hosszú (Budapesten jellemzően 3-4 hónapos) ügyintézési idő és a sok helyütt minősíthetetlen sebességű mindennapi kiszolgálás könynyen elriaszthatja az ügyfeleket. Az ügyfelekkel tanúsított magatartás hullámzó színvonalából adódó hátrány kikerülhető lenne, hiszen az OTP-nek számos fiókja van. A szabad választásnak azonban útját állja, hogy az OTP Bankban a fővárosban kizárólag az ingatlan vásárlásának helye szerint illetékes fiókban intézik ügyünket, s e szabály alól csak kivételes esetekben lehet kibújni.

Amennyiben azonban szimpatikus ügyintézőt „fogunk ki” és kevéssé forgalmas bankfiókhoz tartozik lakásunk, az alacsony költségek mellett további előnyt is nyújt a nagybank. Az OTP támogatott hitelkonstrukciónak ugyanis fontos tulajdonsága, hogy bármikor, ráadásul költségmentesen van lehetőség a teljes összeg előtörlesztésére.

Ez pedig egy ilyen hosszú, akár 20–25 éves futamidejű hitel esetén nagyon fontos szempont lehet. Különösen akkor, ha nagy összegű a hitel, hiszen a bankok többségénél jellemzően 2–4 százalék körüli előtörlesztési költség könnyen több százezer forintos egyszeri kiadást is jelenthet, amennyiben később jelzálogmentes ingatlanra lesz szükségünk.

Az amúgy szintén meglehetősen alacsony járulékos költségekkel hitelező FHB támogatott jelzáloghitel konstrukciójának éppen az előtörlesztés szűkössége a gyenge pontja. Akinek azonban ez a szempont nem fontos, az viszonylag alacsony költségszinten juthat hozzá az FHB kamattámogatásos hiteleihez.
Számos érv szól azonban más kereskedelmi bankok látszólag valamivel drágább konstrukciói mellett is. Az egyik legfontosabb: az ügyintézés gyorsasága és rugalmassága (a bankválasztási szempontokat lásd a fenti táblázatban). Az elmúlt hetekben több bank is 15 munkanapos hitel-ügyintézési határidőt hirdetett, miután a marketingvezetők felismerték, hogy az ügyintézés sebessége és színvonala igen fontos szempont a bankválasztásnál.

A gyors ügyintézés különösen akkor jön jól, ha remek kondíciókkal sikerül eladó lakást találnunk, ám partnerünknek sürgősen szüksége van a pénzre. Ne legyenek azonban illúzióink, a 15 munkanapot minden szükséges irat beérkezésétől számítják a bankok. (Az általában szükséges iratokról lásd külön táblázatunkat.) Ez pedig annyit jelent, hogy optimális esetben is valamivel több mint egy hónapnak kell eltelnie a lakás adásvételi szerződésének megkötésétől a kölcsön kiutalásáig. Ráadásul a gyors kiutalás ígérete sem jelent igazi garanciát, hiszen a hirdetési kampányok idején a népszerűbb bankfiókokra nyilvánvalóan nagyobb teher zúdul, s előfordulhat, hogy a bank inkább vállalja a késedelmes kiutalás esetére ígért szerény díjkedvezményt.

Lényegesen megnövelheti az ügyintézés idejét, ha valamelyik, hitellel megterhelendő ingatlanon a földhivatalnál bejegyzett jelzálogjog áll fenn. Az általános gyakorlat szerint ugyanis a pénzintézetek csak „teljesen tiszta” tulajdoni lapos ingatlanra nyújtanak jelzáloghitelt, sőt egyes bankok magát a hitelkérelmet is csak akkor fogadják be, ha már végleg törölték a jelzálogjogot. A procedúra alól akkor lehetséges kivétel, ha a meglévő jelzálog jogosultja „maga elé engedi” a hitelező bankot. (Például az OTP Lakástakarék Pénztárt illeti meg a meglévő szerény összegre szóló korábbi jelzálog, s „házon belül” hozzájárul ahhoz, hogy az anyabank zálogjogát „első ranghelyen” vezessék rá a tulajdoni lapra.)

Ilyen probléma esetén jól jöhet az olyan bank, amelynek hitelügyintézés esetére elsőbbsége van a földhivatali bejegyzésekre. Mert bár a széljegy azonnal rákerül a tulajdoni lapra, minden bankra igaz, hogy csak akkor köthető meg a hitelszerződés, ha az akadályt jelentő jelzálogot végleg törlik. Ez pedig sürgősség nélkül hosszú heteket vesz igénybe – legalábbis a fővárosban.

Amennyiben a számtalan alapvető akadályt sikerül leküzdenünk, s készek vagyunk végigcsinálni a többhónapos, embert próbáló procedúrát, akkor érdemes a még vállalható legmagasabb hitelt felvennünk. Ez, használt lakás esetén, akár a teljes vételár is lehet, már ha van egy másik tehermentes és elzálogosítható ingatlanunk.

A hitel magas arányát egyfelől az a közgazdaságtani aranyszabály teszi indokolttá, hogy kedvező feltételek mellett érdemes a „beruházás” mind nagyobb hányadát hitelből finanszírozni. Ez esetben azonban akad egy másik, igen fontos szempont is. A lakás adásvételének és átírásának sok százezer forintos költségét nem is számítva a hiteligénylés és a hitelszerződés megkötésének egyszeri költségei igen magasak.
Ez azt jelenti, hogy két-három millió forintnyi lakáshitelt érdemesebb családi kölcsönnel kiváltani, mert öt-hatmillió forint az az összeg, amelynél az értékbecslési díj, a kiutalás díja, a közjegyzői illeték és más banki költségek a hitelösszeg 10–15 százaléka alatt maradnak. Igaz, szerényebb hitelösszegnél jelentős ösztönzést jelentenek a kedvezmények: újlakásépítésnél, vagy ház bővítésénél visszaigényelhető 400 ezer forintnyi áfa, leendő gyermekek után is jár az úgynevezett szocpol, s átírási illetéket sem kell fizetni. A használtlakás-hiteleknél is érvényes e mellett, hogy – idén még mindenképpen – a havi törlesztőrészletek 40 százaléka, évente legfeljebb 240 ezer forint leírható a személyi jövedelemadóból.