Újabb ingatlanpiaci boomról ugyan nem beszélhetünk, ám úgy tűnik, a pangás időszakának végéhez értünk. Az első negyedévben a lakóingatlanok ára 9,33 százalékkal emelkedett, a Térinfo Ingatlan-monitor felmérése szerint az átlagos négyzetméterár az év első három hónapjában 233 ezer forintot volt, szemben az egy évvel korábbi 213 ezer forinttal.
Megy a telek
A Térinfo Ingatlan-monitoring 34814 ingatlan kínálati adata alapján készített elemzése szerint élénkülés tapasztalható a fővárosi telekpiacon is. 2003 első felében a lakótelkek ára 26,5 százalékkal emelkedett az egy évvel korábbi időszakhoz képest, a telkek négyzetméterét átlagosan 45 ezer forintért kínálták az első negyedévben, míg 2002. azonos időszakában ez az ár mintegy 36 ezer forintot ért el.
A lakásárak emelkedésében élen járnak a belvárosi kislakások. A VI., VII., VIII., és IX. kerületben egyre élénkebb a kereslet a garzonok illetve az egy-másfél szobás, olykor még negyven négyzetméternél is kisebb lakások iránt.
Az egyre erőteljesebben érzékelhető folyamat hátterében több tényező áll. Komoly keresletet jelent az agglomerációból befelé tartó népesség, amelynek mozgását az állam által támogatott kedvezményes hitelkonstrukciók élénkítik. Ráadásul lassacskán összeérnek a különböző kerületekben egymással elszórtan elindított városrehabilitációs beruházások, jelentősen növelve a belvárosi részek esztétikai vonzerejét s ezzel értékét is.
Az utcák, terek, homlokzatok felújítása csupán az első lépcsőfok. A házak belső részének rendbehozatala már a társasházak kezelőinek feladata, és a piac által az utóbbi időben „felárazott” kislakások egy része éppen a leginkább a lerobbant, középtávon is felújításra szoruló épületekben található. A beköltözők többsége egzisztenciáját építgető fiatal. Ez egyben biztosítéka is a városrész prosperálásának, hiszen az új tulajdonosok vagyoni gyarapodásával párhuzamosan nő az ilyen típusú, sokszor száz évnél is idősebb házak esélye a felújításra – fogalmazott Pichovszky Kristóf, a GKI Gazdaságkutató Rt. munkatársa.
A belvárosi kislakások tulajdonosi körének zömét jelenleg alkotó, szűkös anyagi körülmények között élő nyugdíjasok ugyanis a sokat bírált társasházi törvény miatt könnyen megakadályozhatják a számukra túlságosan nagy kiadással járó renoválások, felújítások elindítását. A dinamikusan növekvő négyzetméterárak hatására ugyanakkor nőhet azoknak az időseknek a száma, akik eddig ragaszkodtak belvárosi otthonukhoz, ám egy magasabb piaci ár hatására hajlandóak túladni lakásukon.
Tetőzik a szezon
A kislakások esetében számtalan speciális körülmény mutat a piac fellendülésének irányába, de nem szabad megfeledkezni az általánosságban a lakáspiacra jellemző, szezonális hatásokról sem. A legtöbb eladás két időszakhoz köthető. Januártól júniusig aránylag magas a forgalom – az utóbbi évek tapasztalatai szerint most értünk el ennek az időszaknak a csúcspontjához –, míg a júliusi „pihenő” után hasonló fellendülés tapasztalható, mely eltart egészen decemberig – foglalta össze a trendeket Mészáros Dávid, az ingatlanpiac.com munkatársa. A munkabérek folyósításához kapcsolódóan még egyes hónapokon belül is eltérő a vásárlási kedv.
Az nyugdíjasok, illetve az idősebbek számára jelent megoldást minden olyan kezdeményezés, mint amelyet a VI. kerületi önkormányzat valósított meg. A jövedelméhez és az anyagi helyzetéhez képest aránytalanul értékes ingatlanját eladni hajlandó nyugdíjas az önkormányzattól életjáradékot kap és egy új lakást egy erre a célra építetett nyugdíjasotthonban. Az ilyen típusú üzletek hozadékaként nőhet az önkormányzati tulajdonú bérlakások aránya is, mely területen jócskán el vagyunk maradva a nyugat-európai normáktól.
Az négyzetméterárak legfrissebb emelkedésének mértékéről még kevés statisztika készült és a hosszabb távú folyamtokról is eltérőek a vélemények. A FigyelőNet felkérésére az ingatlan.com által készített felmérés szerint február óta öt százalékkal nőttek a négyzetméterárak a 45 négyzetméternél kisebb belvárosi lakások esetében. A hat belső kerületben (V., VI., VII., VIII.,IX., XIII.) kínált kislakások átlagos négyzetméterára 242 ezer forintra emelkedett. A nagyobb lakásokhoz képest aránylag magas piaci árak kialakulásában komoly szerepet játszik a kínálat „korlátoltsága” is – mondta Mészáros Dávid, az ingatlanpiac.com munkatársa –, ezért sem meglepő hogy gyorsabban elkelnek az ilyen típusú lakások.
Lehetőségek és körülmények
Hogy milyen ütemben és meddig tart ez növekedés, az még kérdéses. Ahogyan az is, milyen mértékű fellendülést hozhat mindez általánosságban az ingatlanpiacon. A lehetőségeknek azonban a kislakások esetében valószínűleg a körülmények szabnak majd határt.
Az ilyen típusú ingatlanok hátránya a zöldterületek hiánya és a jóindulattal érdekesnek, kevesebb jóindulattal szerencsétlennek nevezhető térkialakítás, mely a XX. és a XIX. század fordulóján épült ingatlanok második világháború utáni „szétdarabolására” vezethető vissza. Mindez várhatóan határt szab a keresletnek is.
