Belföld

Irodaárak – se csinn, se boom

Egyre olcsóbban lehet Budapesten irodát bérelni, miközben a világ más részein virágzik ez a piac. Edinburgh és Birmingham irodái ma már drágábbak, mint a borsos árú New York vagy Hongkong.

A világon Angliában a legmagasabbak az irodabérleti díjak. A toplista élén a londoni West End és a City irodái állnak, de Birmingham, Manchester és a
Irodaárak – se csinn, se boom 1

skóciai Edinburgh is a tíz legdrágább hely között található – áll a DTZ ingatlantanácsadó cég legfrissebb tanulmányában. A 2002-es bérleti díjakra és 44 országra kiterjedő elemzés érdekessége, hogy az amerikai városok New York kivételével ezúttal nem kerültek föl a tízes listára, részben a dollár értékének esése, részben pedig a bérleti díjak általános mérséklődése következtében.

Az irodaárak esésének trendje világszinten jellemezte a múlt esztendőt: Nyugat-Európában 3, Észak-Amerikában 6, a Távol-Keleten pedig 1 százalékkal olcsóbban adták a négyzetmétereket vagy éppen négyzetlábakat. A piac csak a globális gazdasági helyzet javulása esetén lódulhat meg, amire talán az év második felében vagy a jövő év elején lehet számítani.

A Bankcenter a legdrágább

Ami a bérleti díjakat illeti: a mostani budapesti irodák szinte a legolcsóbbak egész Európában. A jó minőségű „ A” kategóriás irodák ársávja elég széles, és különösen a gyönge kereslet miatt felerősödött alkupozíció eredményeként havi 15 eurónál olcsóbban is hozzá lehet jutni egy minden igényt kielégítő helyiség egy négyzetméteréhez. A csúcskategória 17-18 euró körül mozog, és ez valószínűleg nem emelkedik az elkövetkező hónapokban. A legtöbb pénzért a belvárosi irodaházakban lehet területet bérelni, ezen belül is a Bankcenter épülete a legexkluzívabb, s ekképp a legdrágább is.  

Fogytán a lendület

Kelet-Közép-Európában szintén csökkentek a bérleti díjak 2002-ben. Különösen azért, mert a régió piacait a túlkínálat jellemzi. A DTZ térségünkre vonatkozó elemzése szerint a kereslet visszaesését a gazdasági körülmények globális romlása, az ingatlanokkal kapcsolatos döntések elhalasztása és a gyakori létszámleépítések okozza. A 90-es évekre jellemző iroda-boom mára erősen lelassult.

Budapestet jelenleg 21 százalékos kihasználatlanság jellemzi. Az üres területek aránya még a mintegy 1,3 millió négyzetméteres teljes modern irodapiacon is meghaladta tavaly év közben a 23 százalékot. Az új irodaházak építése és átadása eközben változatlanul nagy ütemben folyik: a 2001-es rekordmennyiségű (több mint 150 ezer) négyzetméter után tavaly ismét csaknem ugyanennyi terület készült el. A kereslet nem növekedett ilyen mértékben, így az idén már mindenképpen kevesebb építésre lehet számítani (a DTZ valamivel több mint 100 ezer négyzetméternyi új irodával számol 2003-ra).

Tőlünk keletre 

Budapest, Varsó, Prága (és Moszkva) mellett Kelet-Európa többi fővárosa már inkább csak másodlagos érdeklődésre tarthat számot. A fejlesztői és a befektetői aktivitás ugyan folyamatosan nő, de a nemzetközi színvonalú, modern irodakínálat szűkössége egyelőre gátat szab a fejlődésnek (a legellátottab Bukarestben is csak harmadannyi bérelhető terület van, mint Budapesten). Pedig bérlőből nem lenne hiány: a valóban jó minőségű épületek hamar gazdára találnak Pozsonyban, Bukarestben, Zágrábban és Szófiában is. A kihasználatlanság épp ezért 5 százalék alatt van mind a négy városban, a havi bérleti díjak pedig 15-20 euró körül csúcsosodnak. 

Kelet-Európa: egy hajóban bérlünk

A térség másik két központja, Varsó és Prága hasonló tendenciákat mutat. A lengyel irodapiac ugyan lényegesen heterogénebb, sokkal szélesebb az ár és a minőség szerinti skála, ugyanakkor a teljes piacra számított kihasználatlanság egyelőre 17 százalék körüli (igaz, emelkedő trendet mutat). Érdekesség, hogy az utóbbi időben egyre népszerűtlenebb lett Varsó 22-24 eurós négyzetméterárú belvárosa (a tavalyi tranzakciók csupán 10 százaléka koncentrálódott itt), szemben az olcsóbb külső területekkel, ahol majdnem tíz dollárral kérnek kevesebbet.

Prágában a legegészségesebb a kereslet és a kínálat aránya, ezáltal az üresen álló terület alig haladja meg a tíz százalékot. A kínálati oldal a cseh fővárosban folyamatosan erősödik, az elkövetkező két évben ismét jelentős mennyiségű új terület átadására számíthatunk.

EU-csatlakozás: ne várjunk csodát

Mi lesz a helyzet az elkövetkező években: felszívja a túlkínálatot az uniós csatlakozás, felszöknek a bérleti díjak? Az ebből élők nagy reményeket fűznek a belépéshez, de egyes szakemberek szerint az árak mostani szinten történő stabilizálódására vagy akár csökkenésére is épp akkora esély lehet, mint megugrásukra.

Flaskay Károly, a PricewaterhouseCoopers ingatlantanácsadó szakértője szerint csodára semmiképpen sem számíthatunk, hiszen gazdasági értelemben már most az EU részesei vagyunk. A jobb minőségű irodák piacán enyhe keresletnövekedésére bizton építhetnek a bérbeadók, de a 90-es évek elejéhez mérhető boom esélye gyakorlatilag ki van zárva. Az irodák Budapesten való koncentrálódásán a belépés sem fog változtatni, így továbbra is egyvárosú irodapiacról beszélhetünk Magyarországon.

Ami az idei évet illeti, a szakember szerint a kisebb irodát bérlők mozgása, a piac kismértékű átrendeződése várható. Azok a cégek ugyanis, amelyek eddig egy-egy nagyobb lakást béreltek iroda gyanánt, most átköltözhetnek a nagy üresedésekkel küszködő irodaházakba. (Korábban 100 négyzetméter körüli igénnyel nemigen álltak velük szóba.) Ez a fajta kereslet a klasszikus irodabérleti piacot ugyan nem tudja megdobni, de szinten tartásához hozzájárulhat.

 Top10 – a világ legdrágább irodái

(havonta és négyzetméterenként, euróban kifejezve)
London West End: 1500
London City: 1200
Tokió: 938
Párizs: 823
Edinburgh: 675
Birmingham: 658
New York: 642
Moszkva: 626
Hong Kong: 593
Manchester: 593  



Ajánlott videó

Olvasói sztorik