Első világháborús lövészárok-hadviseléshez hasonlítható a lakáspiac szeptember eleji állapota. Némi mozgás ugyan megfigyelhető – a piac ma jóval aktívabb, mint amilyen nyáron volt -, ám még mindig igaz: a vevők és az eladók “beásták magukat”. Árelképzeléseik igen messze esnek egymástól, engedni egyelőre jellemzően egyik fél sem hajlandó. Az év elejeinél jóval kevesebb vevő a meghirdetett áraknál sokkal olcsóbban akar lakást venni, az eladók azonban inkább várnak. Hátha ismét meglódulnak az árak.
Szakértői véleményHogy kik lesznek az erősebbek, azt az őszi szezon pár hetes indulása alapján nehéz megjósolni. Mindenesetre Beák Attila, a Beák és Társa ingatlanközvetítő és forgalmazó társaság vezetője a stagnálást tartja a legvalószínűbbnek az év hátralévő részében is. Mint mondja, az árak emelkedése nemcsak a nyár miatt állt meg, gyakorlatilag stagnálás jellemző már március óta. Bizton állítja továbbá, hogy az év eleji hisztéria és a gyors áremelkedés jó ideig nem fog visszatérni.
Tapasztalatai szerint ma – csakúgy, mint a legutóbbi látványos felfutás előtti időkben – elsősorban a középkategória lakásait nehéz eladni. Ennél némileg jobb a helyzet a luxus-, illetve a kislakás-kategóriában.
Befektetői szemmelAki befektetési céllal akar lakást venni, annak elsősorban a budapesti Belváros lehet jó célpont, mert az ottani ingatlanokat könnyen ki lehet adni, szemben a rosszul megközelíthető, külvárosi lakásokkal, házakkal. Az igazi üzlet azonban szerinte agglomerációs településen lévő építési telket venni.
Az ok kézenfekvő: a fővároshoz közeli telkek száma egyre kevesebb, miközben – részben az új lakástámogatási rendszernek köszönhetően – egyre többen gondolkoznak azon, hogy eladják lakásukat, s valahol Budapest környékén kezdenek építkezni. Ez pedig erős keresletet generál a telkek iránt, ami pedig az árak felfele hajtja…
Drága Buda
– A budapesti telekpiacon a közeljövőben ugyan nem lesz újabb árrobbanás, de még az idén akár 10-30 százalékkal drágulhatnak a fővárosi, illetve környékbeli építési telkek – véli Mezei Dorottya. A Biggeorge’s International (Magyarország) Rt. tanácsadója, ingatlanszakértője szerint már 15-25 millió forintért is érdemes telket vásárolni a sikerrégiókban, akár befektetési céllal is.
A jó ütemű áremelkedésre a legesélyesebbek szerinte az észak- és dél-budai külső kerületek olcsóbb telkei. A XXII. vagy a III. kerület külsőbb részén (Ürömhegy, Aranyhegy) például sok, nemrégiben belterületté nyilvánított korábbi üdülőtelek tulajdonosa válna meg birtokától. Ezek a részek, ahol pár éven belül az infrastruktúra is kiépül majd, jó befektetésnek ígérkeznek. Igaz, amíg két évvel ezelőtt 6-7 millió forintból lehetett arrafelé 1000 négyzetméter körüli telket vásárolni, addig ehhez ma már nagyjából 15 millió forint kell. A következő 2-5 évben viszont e területek beépülése, így a telekárak dinamikus növekedése várható. (A tapasztalatok szerint ma a fővároson belül 10-12 millió forintnál kezdődnek a lebontandó házzal kínált telkek; jó állapotú, háromszobás családi házat 20 millió alatt pedig szinte lehetetlen a Budapest végét jelző tábla előtt találni.)
Lényegében így értékeli a folyamatokat Réthy Imre is. Mint mondja, a budai oldalon ma már nem beszélhetünk telekpiacról, a helyzet lassan a műtárgy-kereskedelemhez lesz hasonlatos. Egyre inkább csak az olyan telkek kínálnak alternatívát, amelyeken régi házak állnak. Így az sem meglepő, hogy pár éve felújított kisebb villák, családi házak tűnnek el a budai hegyvidéken.
Feltörekvő pesti oldal
Mezei Dorottya állítja, van fantázia a pesti oldal telkeiben is, itt az elmúlt 2-3 év sikerrégiója a XIV. kerület volt, elsősorban a rengeteg ingatlanfejlesztés okán. Jelenleg azonban az ott már szinte megfizethetetlen lakás- és telekárak miatt a beruházók és a magánszemélyek is egyre inkább a XIII. vagy a XVI. kerületet választják. Ez utóbbi területen a 700-1000 négyzetméteres telkekért kért 15-20 millió forintos ár ugyanis a tanácsadó szerint még elfogadható.
Új lakás: csak saját célra
A lakáspiac egyik fontos és egyre fontosabb szegmensével, az új lakásokkal kapcsolatban szakértők szerint az a fő kérdés, hogy valaki saját maga számára akar-e vásárolni, vagy befektetési céllal. Mezei Dorottya szerint egy-egy új építésű lakás ára – a használt lakások felújítási költségeit és a kényelmi többletet is bekalkulálva – már nem mondható ugyan magasnak, befektetési céllal mégsem ajánlja ezeket. A bérbeadás ugyanis változatlanul nagyon nehéz: az óriási túlkínálat miatt esetlegesen és nyomott áron lehet kiadni a legtöbb ingatlant. Ezzel szemben a használt és az új lakások ára közti rés csökkenésével otthonteremtésre igen jó választást jelent az új építésű lakás. (A lakásépítési támogatási rendszer átalakulásáról lásd keretes anyagunkat). A pesti oldalon egyébként ma átlagosan 180-220 ezer forint körüli négyzetméteráron található új otthon, míg Budán jellemzően 350-450 ezer forintot kérnek az új lakások négyzetméteréért.
Leendő sztárközségekA főként ingatlanfejlesztéssel foglalkozó Sasad Rt. vezérigazgatója, Réthy Imre szerint a Budapest környéki telekárak gyors ütemben nőhetnek, egy éven belül akár 20-50 százalékkal is. A hagyományos “sztárközségek”, mint például Telki, Budakeszi telekárai ugyan már az elmúlt években a többszörösükre nőttek, de azokban még mindig vannak tartalékok. A következő hullámban pedig Réthy meglátása szerint a Zsámbéki-medence és Herceghalom lehet nagyon ígéretes.
A pesti oldalon első tippje Veresegyháza és környéke, de érdemes lehet telket vásárolni a Csepel-sziget Budapesthez közel eső településein, vagy Gödöllő környékén is. Mezei Dorottya szerint nem szabad elfeledkezni az agglomeráció felkapott területeiről sem, a XI. kerület egyes részeihez hasonló árú Budaörs mellett Diósd és Törökbálint emelhető ki, de Budakalász, Budakeszi, Solymár is ígéretes lehet az építési telkek árának növekedése szempontjából.
Külföldi építők
A régi lakásépítő cégeknek igen komoly külföldi konkurenciával kell hamarosan számolniuk, ami fokozatosan kiszoríthatja őket a piacról. A lassan évtizedes múlttal rendelkező lakásépítő társaságok azonban egyelőre nem érzik a veszélyt. Zettisch Ferenc, a Quadrat Kft. társtulajdonosa és főmérnöke közel egy évtizede vesz részt vállalkozása révén a nemzetközi díjakat és hazai elismerést is arató ferencvárosi tömb-rehabilitációban. Mint mondja, nem a pénz hiányzik több projekt egyidejű elindítására, hanem a telkekhez nehéz hozzájutni. Foghíjtelkekből egyre kevesebb van, a romos, önkormányzati házakat viszont nagyon nehéz szanálni, ugyanis cserelakásokat kellene biztosítani az ott lakóknak, az pedig még a rugalmasan vezetett IX. kerületi önkormányzat számára is nehezen megoldható feladat.
Érdemes építeni
A Quadrat üzletmenete az idén mégis jó, legalábbis jobb a tavalyinál. Az egy évvel korábban bruttó 155-160 ezer forintos négyzetméteráron eladott társasházi lakások ma átlagosan 195 ezer forintért is gazdára találnak a Ferencvárosban. “Az áremelkedési trend pedig folytatódik, 2001-ben újabb 20-25 százalékkal lesznek drágábbak az új lakások Pestnek ebben a régiójában” – vetíti előre Zettisch Ferenc. Ez nem csupán az emelkedő energia- és építőanyag-költségek, hanem a telekárak drasztikus felfutása miatt is valószínű. A Quadrat adatai szerint ugyanis nemcsak a “hiánygazdálkodás” uralta budai telekpiacon, de a pesti oldalon is rendkívüli módon megemelkedtek a telekárak. Míg 1998-ban 17 ezer forint körül volt a telkek átlagos négyzetméterára, addig ma már több mint duplája, 35 ezer forint ez az összeg. Ez azt jelenti, hogy míg 1999-ben egy soklakásos társasház egy négyzetméternyi árában 9-10 ezer forintot tett ki maga a telek ára, addig az idén már 15-20 ezer forintot.
A Mester Nívó Kft. árai is nőttek, az 1999-es 150-170 ezres négyzetméterárak helyett (2001-es átadás esetén) 200-230 ezer forinttal számolnak, de a kereslettel nincsen gond, Újpesten is nagyon kapósak a lakások. “Igaz, a nagy alapterületű, 20-25 millió forintba kerülő társasházi lakásokat nem könnyű értékesíteni” – teszi hozzá Barna Gábor, ügyvezető, aki szerint cége az idén és jövőre is legalább száz új lakást ad majd át.
