Hátrahagyott német házak
A korábban nagyobb számban a Balaton mellett bevásárló németek és más külföldiek manapság jobbára az eladók táborát népesítik – mondják a helyiek. Egyrészt elmaradt az a hirtelen áremelkedés, amit – a hazaiak és a külföldiek közül is – sokan az uniós csatlakozástól reméltek, másrészt a nyugat-európaiak elvárásait a helyiek tapasztalata szerint nem elégítik ki az itt talált szolgáltatások, különösen az egészségügyi ellátás színvonala. Előfordul például, hogy egy-egy német tulajdonos egyszerűen becsukja maga mögött a kertkaput, még a fűnyíróját és egyéb kerti szerszámait is szanaszéjjel hagyva eladja szinte az első jelentkezőnek a házát. Ezek a tranzakciók általában el sem jutnak a közvetítőirodákig, miután a szemfüles vevők egyből lecsapnak a lehetőségre. Nem is csoda: ilyenkor a piaci árnál akár 20 százalékkal olcsóbban hozzá lehet jutni egy, ráadásul igényesen berendezett és teljesen felszerelt házhoz.
Akinek van húszmillió forintja, az harmincmilliós házat szeretne, akinek a háza harmincmilliót ér, az negyvenet szeretne érte kapni, de a végén örülnie kell, ha huszonötért elmegy, és olyan is akad, aki három éve hiába kínálja éttermét, amelynek meghirdetett ára 160 millió forintról most már a felére zuhant – sorolja a tanulságos példákat Torma István, a füredi Immobalaton Kft. ingatlanközvetítő iroda vezetője lapunk kérdésére. A legtöbben egyébként kisebb családi házat keresnek, lehetőség szerint újat és olyat, amelyik nem kerül többe 15-16 millió forintnál – mondja Szabó Tibor. Aki nem befektetési vagy hasznosítási céllal, hanem pusztán saját élvezetére vásárolna nyaralót, az a mostani kereslet-kínálati viszonyok közepette különösen jó helyzetben van. Az eladóknak viszont tudomásul kell venniük, hogy a nagyobb méretet nem lehet arányosan érvényesíteni az árakban, és a kisebbek már csak a fokozottabb érdeklődés miatt is viszonylagosan többe kerülnek. Apartmanházban nincs hiány Telket kell venni?
„Generációváltás megy éppen végbe, a mai fiatalok körében korántsem olyan felkapott a tó környéke, mint korábban volt. A régen tömegesen idejáró német turisták is jórészt elpártoltak, és mindeközben lerobbantak az ingatlanok, de drágultak a nyaralótartással kapcsolatos költségek – például az üdülőhelyi díj, az építményadó vagy az autópályadíj révén” – sorolja a szakember annak okait, hogy miért igyekeznek inkább szabadulni balatoni birtokaiktól az emberek.
Hiperpangás
A hazai ingatlanpiacot általában jellemző túlkínálatos helyzet tehát a jelek szerint a Balatont sem kíméli, annak minden előnyével a vásárlók és minden hátrányával az eladók szempontjából. A hirdetésekben feltüntetett kínálati árak ilyen környezetben a szokásosnál is erősebben plafonáraknak tekinthetők, a potenciális vevők kényelmes alkupozícióban vannak.
A tényleges vételár sok tényező függvénye, számít például, hogy milyen sürgős az ügylet az eladó számára, hogy milyen adottságokkal rendelkezik az ingatlan (kert, panoráma, teljes közműellátottság), hogy mennyire van közel a tóhoz vagy a település központjához, illetve, hogy milyen állapotban van a ház vagy az apartman, mennyit kell költeni a felújítására – mondja Szabó Tibor, a balatonlellei Korrekt Ingatlanközvetítő Iroda vezetője.
Az eladóknak viszont tipikusan nemcsak hogy alább kell adniuk a remélt vételárból, hanem még hosszas kivárással is szembe kell nézniük. Ma már általában 1-2 éves értékesítési idővel kell számolni – meséli északi parti tapasztalatait Torma István, hozzátéve, hogy egy általa ismert konkrét esetben például három évvel ezelőtt még 36 millió forintért kínáltak egy házat, amelyet később 28-ért, majd azután 23-ért is eladtak volna, de végül 17 millióért ment csak el. Ennél makacsabb eladók is akadnak, akik mondjuk már 5 éve tartják kinn az „eladó” táblát úgy, hogy közben évente 5-10 százalékkal még emelték is a kínálati árat.
Mindkét part küzd
A vevők többsége egyébként legfeljebb 20 millió forintot hajlandó fizetni, ez olyan lélektani határ, amit nem szívesen lép át az átlagos magyar vásárló. Több balatoni ingatlan-adatbázist átböngészve arra jutottunk, hogy ennyi pénzért azért már lehet válogatni mindkét oldalon (igaz, az északi part továbbra is mintha 5-10 százalékkal drágább lenne): vehetünk egy teljesen új építésű kisebb vagy egy 70–80-as évekbeli 100 négyzetméteres társasházi lakást, és még szélesebb palettából válogathatunk a családi házak között. Ebben a kategóriában ugyanúgy kínálnak új építésű, kisebb nyaralókat, mint ahogy 180 négyzetméteres villákat is, jó esetben felújított állapotban. Eggyel feljebb ugorva az árlistán, 20-30 millió forintért pedig már egy többgenerációs, 200–300 négyzetméteres új építésű házat is lehet találni. 
A lanyha kereslet ismeretében érdekes látni a gombamódra szaporodó lakóparkokat, apartmanházakat a tó mindkét partján. A beruházók ez esetben a luxusfogyasztókat célozzák meg igényes kivitelezésű lakásokkal, külső és belső medencével, szaunával, helyenként portaszolgálattal, fitneszteremmel. Csak Füreden öt ilyen épült az elmúlt 1-2 évben, összesen 250 új lakást kínálva, de több száz lakás készült el, illetve készül most is Siófokon, Keszthelyen, Földváron és más nagyobb városokban. A szkeptikusok úgy vélik, ezeket már nem tudja felszívni az egyébként is csekély kereslet, és félő, hogy lesz olyan beruházó, amelyik bedől a finanszírozási terhek súlya alatt.
Az efféle apartmanok egyébként – bár itt is van némi árlemorzsolódás – nem olcsók, 300 ezer forintos négyzetméterárukkal már-már fővárosi szinten vannak, nem beszélve a melléjük – irreálisan sok pluszpénzért – kínált garázsokról és a magas járulékos költségekről. (A medencék üzemeltetése és minden egyéb „extra” révén a közös költség havi 20 ezer forint körül alakul.) Másrészről viszont akár állandó lakásnak is beillenek, és hosszú távon jó befektetésnek is bizonyulhatnak – feltéve, hogy bekövetkezik egy szemléletváltás, amely révén a magyar tengert ismét tömegek találják majd vonzónak. 
Aki mindenképpen befektetésben gondolkozik, annak az üres telket ajánlják a szakemberek, mondván, hogy hosszú távon egy jó adottságokkal bíró földterület növeli legjobban az értékét. Ehhez vagy vízközelben vagy a domboldalban kell lennie, szép panorámával, és nagy előny, ha a közművesítés legalább a telek sarkáig elér, illetve, ha belterületi besorolást élvez, vagy éppen idesorolás előtt áll.
Ebből a kategóriából azonban kevés van, bár egy-egy kirívó esetre mindig akad példa. A legszebbekre hamar lecsapnak – meséli Torma István –, nemrégiben például egy üres telek kereken 37 millió forintért tudott elkelni mindössze három nap leforgása alatt (igaz, közvetlenül a vízparton volt, érvényes építési engedéllyel). Ez persze nem tipikus: egy összközműves, vízközeli telket 25 ezer forintos négyzetméteráron, vagy egy hasonlót fent a domboldalban, szép panorámával 15 ezer forintért lehet megvenni. Ennél sokkal olcsóbbak a víztől pár száz vagy 1-2 kilométerre levő telkek, amelyek a kínálat zömét alkotják.
Egy „átlagos” adottságú, a parttól néhány száz méterre fekvő, 700–1000 négyzetméteres telek jellemzően 5-6 millió forintba kerül, de erre még rá kell számolni legalább félmillió forintot a közművesítés kiépítésére (miután az legtöbbször legfeljebb az utcában van kialakítva), illetve, ha valaki építkezni akar rá, akkor ennek költségeit is („átlagos” igényeket feltételezve durván 120–150 ezer forintot négyzetméterenként). Ezt azonban nem javasolják jó szívvel a szakemberek, mondván, hogy amennyibe az építkezés kerül, annyiért most könnyedén lehet készen kapni egy családi házat, akár új építésűt is.
