Amikor egy újdonsült vagy éppen túlságosan is megszokott ingatlanát feldobni kívánó lakástulajdonos otthona felújítására szánja el magát, általában nem mentes a heves érzelmektől. Magával ragadja a tökéletesség vágya, a tisztánlátás képessége pedig messze elkerüli.
George Ballantyne, a Sotheby’s International Realty bostoni irodájának vezetője szerint az emberek túlnyomó többsége tulajdonképpen beleszeret a projektbe. A „köd” csupán a munkálatok lezártával oszlik el: a tulajdonos csak akkor veszi valójában észre, hogy mit is hozott létre, és mindez mennyi ráfordítással járt. Jobban járunk azonban, ha hideg fejjel előre felmérjük: mit és mennyiért érdemes megcsináltatni.
Nevetünk a másikonAki látta a The Money Pit című filmet, Tom Hanks alakításán nagyokat nevetve megismerhette az ingatlanfelújítások árnyoldalát. A főhős az egyik, látszólag aprónak tűnő hiba kijavítása közben tucatnyi újat fedezett fel; a folyamat végén az egész ház inkább felvonulási területre emlékeztetett, mintsem családi otthonra. Jó megoldás, amit a szakértők ajánlanak a költségek becslésére: számítsuk ki előre, várhatóan mennyibe fog kerülni a felújítás, majd a kapott összeget egyszerűen szorozzuk be kettővel. Így közelebb járunk majd a valódi végösszeghez.
Rossz becslések
Ha félretesszük az érzelmeket, azt látjuk, hogy a tulajdonosok mindig alulbecslik a költségeket (azaz túlköltik a felújítás pénzügyi keretét, már ha egyáltalán terveznek ilyet), és jócskán túlértékelik a munkálatok által teremtett hozzáadott értéket. A National Association of Home Builders (NAHB.org) legfrissebb, tavalyi felmérése arra mutat rá, hogy a felújítók 41 százaléka az ingatlan értékének növekedését nevezte meg mint a projekt legfőbb célját. A tulajdonosok tehát végeznek kalkulációt, ennek hitelessége viszont a legtöbb esetben kérdéses.
A fentiekkel ellentétben van, aki csak azért fog bele a felújításba, mert egyéb problémáitól kíván szabadulni, illetve az „otthonosabb” környezettől várja kedélyállapotának javulását. Sőt extrém esetben a „miért ne?” hozzáállás is eluralkodhat az ingatlantulajdonoson: ha megvan hozzá a szükséges anyagi kerete, ugyan mi gátolná meg abban, hogy „feltuningolja” házát, illetve lakását.
Lerobbant ingatlant olcsóbbanHa lerobbant állagú ingatlant kínálnak eladásra, igen jelentős összeget le lehet faragni a vételárból. Sokan spekulálnak arra, hogy ilyen lakásokat vásárolnak potom pénzért, majd a minimális, inkább csak látványos felújítási munkálatok elvégzése után jelentős felárral adják tovább.
Gyorsabb eladás
„A felújítás nemcsak az ingatlan értékét változtatja meg” – véli Salamon Adorján, a Biggeorges International Ingatlantanácsadó Kft. ügyvezető igazgatója. Legalább ilyen fontos tényező, hogy a tisztességesen rendbe hozott lakást és házat számottevően gyorsabban, kevesebb macerával lehet eladni.
A kevesebb utánajárás és a hamarabb várható adásvétel is értéket növelő tényező azok számára, akikben a munkálatok befejezte után felmerül az ingatlan értékesítésének gondolata. Aki ugyanis gyorsan ad túl portékáján, azt kevesebbet idegi megterhelés éri, ráadásul – konzervatív befektetési stratégiát feltételezve – hintaszékben bóbiskolva nyugtázhatja a vételár gyarapodását bankszámláján.
Az adásvétel gyorsasága már csak azért sem lebecsülendő szempont, mert a használtpiacon lassú az üzletmenet. Sok potenciális vásárló és ingatlanfejlesztő panaszkodik manapság amiatt, hogy az emberek csak nagyon nehezen tudnak beszállni új ingatlanok megvásárlásába, mivel igen nehéz eladni a használt ingatlanokat. Amíg nincs meg az eladott lakásból származó összeg, sokan nem tudják lerakni az új otthon kezdőrészletét.
Harmóniában a környezettel
A FigyelőNet kérdésére válaszolva Salamon Adorján arra is rámutatott, hogy a felújítás utáni állapotnak minél inkább illenie kell az ingatlan lakókörnyezetébe. Egy környezeténél sokkal rosszabb állapotú lakás esetében nagy biztonsággal számítani lehet arra, hogy hasznot hajt, ha feljavítják a „helyi átlagra”.
Ilyenkor a tulajdonos és a munkálatokat végző ügyességétől függ, hogy egy kis nyereséget vagy éppen egy kis veszteséget hoz a felújítás. Az indokolatlan luxust azonban nem fizeti meg a piac.
A lakókörnyezetétől drasztikusan eltérő belbecs egyértelműen veszteséget termel – véli a szakértő. Ha valaki például Jacuzzi pezsgőfürdőt épít egy lelakott panelházba, ne csodálkozzon, ha a vevők egy forintot sem lesznek hajlandók elismerni a vételárban a kádcsere költségeiből.
A luxus kelendőA luxus minden további nélkül eladható, ha megfelelő az ingatlan környezete. A vevő ugyanis egy sokszor tíz milliós ingatlannál elvárja, hogy ne csak a belső, hanem a külső is megfeleljen az igényeinek. A luxusingatlanok esetében csupán arra kell ügyelni, hogy végül az árcédulára ne kerüljön riasztóan nagy összeg, ez esetben ugyanis szintén lemondhatunk a gyors vevőfogásról.
Apró, ám kifizetődő trükkök
Sokan panaszkodnak az ingatlanok felújítása kapcsán, hogy kevés a pénzük. Erre hivatkozva nem kezdenek bele semmibe, nem változtatnak semmi apróságon. Abban mindenféleképpen igazuk van, hogy számukra nem releváns döntés a fürdőszobát feldobni egy Pininfarina által tervezett mosdóval.
Akiben azonban megvan a kreativitás szikrája, egy sor olyan trükkel teheti izgalmassá otthonát, ami igazán nem igényel nagy tőkét, ám nagyon attraktívan hat. Eladói pozícióban ezek ügyes trükköknek számítanak, a vevők azonban sokszor átverésként élik át az „álfelújításokat”. Már ha észreveszik.
A kopott szekrények könnyedén újjá varázsolhatók egy kis csiszolással és festéssel; a merészebbek próbálkozhatnak a vidám tapétával is. A tapétázás és a festés munkálatainak elvégzésére gyakorlatilag mindenki betanítható.
A leggyakoribb és talán a legolcsóbb trükk a lakás gyors lefestése: a fehéren világító falak ugyanis nagyon újként hatnak, arról nem is beszélve, hogy a teret is megnövelik. A lakás megvilágításával is jó hatást lehet elérni: ügyesen festett falakkal és jól elhelyezett lámpákkal világossá lehet tenni az amúgy tűzfalra néző, komor hangulatú nappalit is.
Közismert trükk, hogy az egész lakásban kicserélik a villanykapcsolókat, és a konnektorokat, majd úgy állítják be a vevőknek, hogy a teljes elektromos hálózat lett frissen hete kicserélve (tehát egy sok százezer forintos felújításnak állítjuk be a pár ezer forintos kapcsolócseréket). Ez azonban már a vevő tudatos megtévesztése, per lehet belőle.
