Július 23-án, a felvételi ponthatárok kihirdetésekor több mint 140 ezer jelentkező tudta meg, hogy felvételt nyert-e a felsőoktatásba, egy részük pedig azonnal nézelődni kezdett a kiadó lakások között. A nyár végi, ősz eleji időszakban jellemzően felpörög az albérletpiac Budapesten és az egyetemvárosokban. Balogh Lászlót, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjét kérdeztük arról, hogy idén mekkora az érdeklődés, milyen lakásokat keresnek a diákok, hogyan hatott a piacra az Otthon Start Program és az Airbnb-tiltás, valamint hogy mi segíthetne megoldani a már-már megfizethetetlen albérletárak okozta lakhatási problémát.
Balogh elmondta, hogy az idén a kereslet elmarad attól, amit a 2020-as évek elejéig ebben az időszakban megszokhattunk.
Ez a szakértő szerint két okra vezethető vissza:
- a bérleti díjak magasak, a megfizethetetlenség határát súrolják,
- másrész a tavaly nyáron meghirdetett Otthon Start hitelprogram megcélozta azokat az első lakást vásárlókat, akiknek már van saját jövedelemük, és korábban lakást béreltek.
Az első tényező Balogh szerint általánosságban hat az albérletpiacra, az árak lassabban emelkednek, „már a csúcson vannak, és onnan ugyanolyan tempóval haladni fölfelé elég nehéz”, a második pedig inkább a mostani albérletszezonra vonatkozik. Élénkült azért a kereslet a ponthatárok kihirdetését követően, de nem olyan mértékben, mint korábban:
Ez pedig az árakra is hatással van: „amikor nem elsöprő a keresleti roham, akkor a bérbeadók sem tudnak úgy árat emelni, mint korábban” – emelte ki a szakértő, aki szerint korábban erre a rövid időszakra néhány ezer forinttal megemelkedtek az árak.
Balogh elmondta, hogy a nyár végi, ősz eleji szezont nemcsak azok mozgatják, akik most kezdik az egyetemet, „hanem azok is, akik 1, 2, 3, 5 vagy 10 évvel ezelőtt voltak gólyák, csak mivel egyéves szerződéseket kötnek, ilyenkor nézelődnek és költöznek”. Ezért aztán csökkenhette a lakhatási költségeket, ha valaki kilépett az augusztus-szeptemberi ciklusból, és máskor keresett albérletet. „Most ennek azért nincsen jelentősége, mert a kereslet oldaláról rendkívül széles közönséget szívott el az Otthon Start Program”, és vannak lakások, amiknek a hiteltörlesztője olcsóbb, mint a bérleti díja, így sokan léptek az első lakásvásárlás irányába – már aki megtehette. Adott esetben akkor is alternatíva lehet a program, ha egy egyetemista keres lakást, hiszen az befektetésnek is jó lehet, és
jóformán alacsonyabb hiteltörlesztővel meg tudja oldani a család a lakhatást, mint hogyha ugyanazt az ingatlant bérelnék.
Így nőttek az árak az elmúlt években
2020 és 2026 között többnyire folyamatosan nőtt a kiadásra meghirdetett ingatlanok átlagos havi bérleti díja, nagyobb ugrás 2021 és 2022 között, valamint 2022 és 2023 között látszik. Míg 2021-ben Budapesten átlagosan 145, addig 2022-ben már 195, 2023-ban pedig 230 ezer forintba került egy lakás havonta. A II. és az V. kerület különösen megdrágult ekkor, 2021 és 2022 között átlagosan 100 ezer forinttal lett drágább egy albérlet, és a VI. kerületben is 70 ezer forinttal nőtt a lakbér.
Debrecenben 2022 és 2023 között 50 ezer forinttal nőttek az árak átlagosan. Az elmúlt egy-két évben aztán már nem vagy alig emelkedtek a lakbérek, helyenként egyenesen csökkentek: Debrecenben 20 ezer forinttal, Pécsen és a budapesti VI. kerületben 10 ezerrel, míg a IX. kerületben 25 ezer forinttal. Szegeden viszont az elmúlt egy évben is nagyot ugrottak az árak.
Összességében azonban hat évvel ezelőtt az egyetemi városokban feleannyi volt egy átlagos lakás bérleti díja, mint jelenleg: Debrecenben 2020-ban 110, most 220, Szegeden hat éve 100, jelenleg 210, Pécsen az akkori 90 helyett már 180 ezer forint az átlagos havi díj.
Már nem úgy csillog egy bérbeadási céllal vásárolt lakás
Balogh elmondta, bár ezekben a hónapokban nő, éves összevetésben valamelyest csökken a kiadólakás-kínálat. „Ennek a hátterében az áll, hogy a lakásárak folyamatosan emelkednek, a bérbeadásból származó jövedelem viszont már nem nő olyan mértékben, lassul a bérleti díjak emelkedésének a tempója, ezért befektetési szempontból már nem úgy csillog egy bérbeadási céllal vásárolt lakás, mint korábban” – mondta, hozzátéve:
és ebben nincsenek benne az esetleges költségek, az adózás. Ennél többet hoz, ha valaki beteszi a pénzét államkötvénybe, ráadásul ott kisebb a kockázat, nem kell attól tartani, hogy a bérlő nem fizet vagy lelakja a lakást.
A bérleti díjak össze vannak nyomva, nagyon szűk árolló alakult ki Budapesten belül is.
Ez azt jelenti, hogy 200 ezer forint alatt már nem nagyon találsz olyan lakást, amit szívesen kivennél, viszont 300 ezer fölött már nehéz bérbeadni, mert annyit nem nagyon tudnak vagy akarnak kifizetni a bérlők” – mondta az ingatlan.com szakértője. Emiatt ha valaki nagyon jó minőségű lakásba szeretne költözni, akkor ezt az albérletpiacon sokkal könnyebben megteheti, mintha megvenné, mert a vételárakban nagyobbak a különbségek. Hasonló a helyzet területi bontásban is: „a budapesti 260 ezer forintos átlagos bérleti díjhoz képest Debrecen 220 ezer forint, Szeged, Veszprém, Győr és Székesfehérvár 200 ezer forintos bérletidíj-szinttel rendelkezik, de a legolcsóbb egyetemvárosban, Miskolcon is 130 ezer forint az átlagos bérleti díj”.
Új vagy régi, kicsi vagy nagy, tégla vagy panel?
Balogh elmondta, hogy a KSH néhány évvel ezelőtt végzett kutatása szerint az összes kiadó lakás 20-25 százalékát lakják diákok, persze egy olyan egyetemvárosban, ahol arányaiban több a kollégium, alacsonyabb, míg Budapesten nagyobb ez a szám.
A szakértő szerint a július végétől szeptemberig tartó szezonban alapvetően két keresleti hullám van:
- először a ponthatárok kihirdetése után élénkül a kereslet, ekkor azok a hallgatók és családjaik érdeklődnek, akik biztosra szeretnének menni,
- a második hullám augusztus közepén indul, ekkor keresgélnek azok, akiknek nem jutott kollégiumi férőhely. Ők eddigre rendszerint túl vannak a gólyatáboron, megismerkednek másokkal, és többen vesznek ki egy nagyobb lakást, mivel ezeknek az ingatlanoknak a bérleti díja nem annyival magasabb, mint amennyivel nagyobbak.
Balogh elmondta ugyanakkor, hogy a befektetők inkább a kis lakásokat preferálják, mert ezek olcsóbbak, könnyebben ki és el is lehet őket adni.
A kiadó lakások átlagos alapterülete 50-55 négyzetméter
– mondta. A szakértő szerint a befektetők előszeretettel vásárolnak új építésű lakásokat, mert jobban tartják az értéküket, „egy 2-3 éve újonnan vásárolt ingatlan most is újszerű”, és a bérlők is szeretik ezeket, mert ugyan magasabb a bérleti díj, de kisebb a rezsiköltségük. A bérlőknek Balogh szerint mindegy, hogy a rendelkezésre álló keretüket milyen arányban költik bérleti díjra és rezsire, ezért sok esetben szívesebben választják az újabb építésű, energiahatékony ingatlant, aminek jobb a komfortérzete.
Balogh szerint a panel húsz évvel ezelőtt „még szitokszónak számított az ingatlanpiacon”, azonban amikor hatalmas árnövekedés volt tapasztalható, elkezdték a reneszánszukat élni,
Fokozódott a verseny a bérbeadói piacon – volt hatása az Airbnb-tiltásnak
Balogh László elmondta, hogy a VI. kerületben az Airbnb-tiltás miatt megnőtt a kiadó lakások száma, tehát „fokozódott a verseny a bérbeadói piacon, a bérleti díj nem nőtt olyan mértékben, mint a többi belvárosi kerületben”, szerintem mégsem tekinthető ez „varázspálcaszerű megoldásnak”. Balogh kiemelte, hogy az elmúlt időszakban a IX. és a XIII. kerület kivételével gyakorlatilag minden belvárosi kerületben napirendre került a kérdés, és az látszik, hogy „ahány kerület, annyiféle megoldásban gondolkodnak”. Ez azért nem szerencsés, mert szomszédos utcákban más lehet a szabály – tette hozzá.
Balogh szerint nem jó megoldás, ha betiltják a rövid távú lakáskiadást, mondván, hogy fölhajtják az albérletárakat az Airbnb-zők, mert egy-egy nagyobb eseménynél nincsen elegendő szálláshely Budapesten. „Ékes példája volt ennek a BL-döntő volt, amikor megérkezett Magyarországra 200-300 ezer turista, ennyi szállodai szoba pedig nincs” – említett meg.
A megfelelő konstrukció megtalálása tehet működőképessé egy bérlakásprogramot
A szakértő azt is elmondta, hogy mivel a bérleti díjakat alapvetően a kereslet és a kínálat határozza meg, ha nagyobb volumenű megfizethető albérlet jelenik meg a piacon, az a többi bérlemény árát is befolyásolhatja, mivel versenyhelyzet lesz a kínálati oldalon. A bérlakásépítés az elmúlt 30-40 évben folyamatosan napirenden volt, nagy dilemma viszont, hogy hogyan lehet finanszírozni. „Ha egy lakás megépítésének a költsége 20-30 millió forint, akkor ezer lakás 20-30 milliárdos, tízezer lakás már 200-300 milliárdos költség”, márpedig ezer lakás nem osztana-szorozna túl sokat a lakhatási válság méretéhez képest. Hozzátette, ez az összeg is csak akkor lehet reális, ha nagyon olcsón tudnak funkcionális lakásokat építeni.
Ebben az uniós források segíthetnek, mivel az EU gazdaságpolitikai célként ismeri el a bérlakásépítést. A szakértő szerint a működőképesség kulcsa a megfelelő konstrukció, a kérdés az, hogy milyen arányban viselje ennek terhét a bérlő, az állam és az önkormányzat.
Kiemelte azt is, hogy sok bérlakásprogramban a bérlő később kedvezményes áron megvehette a lakást, ha viszont ilyen tervek lennének, akkor újra ki kellene fizetni a beruházás költségét. Azt is meg kell határozni például, hogy a bérlakások használói meddig lakhatnak az ingatlanban. Balogh szerint lehetséges koncepció egy célhoz rendelt projekt, mint a diákváros, mely a kollégiumi férőhelyek problémáját kezelné, ugyanakkor „a nagyvárosokban a bérlői állománynak csak a 20-25 százalékát teszik ki a diákok”, és a többi bérlőnek is jó lenne lehetőséget biztosítani.
