Bírják a versenyt az új építésű lakások a használtakkal

A XIII. kerületben nagyon sok az új építésű ingatlan, és az elindult projektek mára látványos szakaszukba jutottak, így az érdeklődés is jelentős ezekre – hívta fel a figyelmet a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tóth Viktória azt is megjegyezte: az már persze bizonytalan, hogy a sok érdeklődőből mennyi lesz a valódi vásárló.

Az új építésűek kerülete

Az új építésű ingatlanok nem csak egymással versenyeznek a XIII. kerületben, hanem a használt lakásokkal is. Nincs elkülöníthető vevőköre egyiknek vagy másiknak: az érdeklődők használt és új építésű ingatlanokra is kérnek ajánlatot – derült ki az ingatlanközvetítő szavaiból. A régiek négyzetméterárai alacsonyabbak és alkudni is lehet, de számolni kell a vevőknek a felújítási költségekkel, míg az új építésű lakásoknál az illeték-és egyéb kedvezmények mérsékelhetik a vételárat.

Az új építésű lakásoknál mintegy 600 ezer forintra tehetők az átlagos négyzetméterárak. Ez jellemző például a kerület középső részén elhelyezkedő Divinus lakóparkra, míg a kerület külsőbb részein – például a Rokolya utcában – olcsóbb, akár 500 ezer forintos ajánlatokkal is találkozhatunk. Újlipótvárosban ezzel szemben 1-1,2 millió forintos négyzetméterárak is előfordulnak, vagyis az árak hasonlóan alakulnak, mint az V. vagy VI. kerületben.

A területi ár-eltérések – ha nem is az előbb említett mértékben – a használt ingatlanoknál is megjelennek: egy adott méretű panellakást több millió forinttal olcsóbban meg lehet vásárolni Angyalföldön, mint például az újlipótvárosi Kárpát utcában. Ez számszerűsítve azt jelenti, hogy míg a kis, másfél szobás, 47 négyzetméteres panellakások ára Angyalföldön 18 millió forint környékén mozog, addig Újlipótvárosban 22-24 millió forintért cserélnek gazdát. A nagyobb méretű, 3 szobás lakások 26-28 millió forintba kerülnek Újlipótvárosban, míg a kerület külső szélén 24-25 millió forintba. A középen fekvő Vizafogó esetében pedig kettő között elhelyezkedő árakról beszélhetünk.

Tóth Viktória azt is megjegyezte, hogy a XIII. kerületre jellemző, hogy itt az emberek ingatlanvásárlásnál ragaszkodnak azokhoz a városrészekhez, ahol laknak. Ez nemcsak Újlipótvárosra igaz – habár arra különösen – hanem akár Vizafogóra is. A kerületet vonzóvá teszi a rajta végighúzódó metróvonal, valamint a sok a munkahely. És ez ugyanúgy igaz Angyalföldre, ahogy Újlipótvárosra.

Akad persze még néhány olyan utca a kerületben, ahol csak nyomottabb árakon lehet értékesíteni a lakásokat – ilyen például a Csángó vagy a Szabolcs utca – de ahogy a Lőportárdűlő esetében mára már rehabilitálták a területet, úgy a tervek szerint az említett utcákban is sor kerül erre idővel.

Nem jellemző az alku

Az alku mértéke általában nem túl magas a XIII. kerületben. Sok lakásnál épphogy valamennyit alkudni lehet a hirdetési árból, de a mérték elsősorban attól függ, hogy miként árazzák be az ingatlant – hangsúlyozta Tóth Viktória. Ha szakember határozza meg a hirdetési árat, akkor kisebb az alku mértéke és gyorsabban elkel a lakás. Míg ha maga az eladó, akkor sok esetben nagyobb mértékű alkuval és lassabb értékesítéssel kell számolnia.

A problémát a szakember szerint elsősorban az jelenti, hogy az ingatlanhirdetési portálok pusztán a hirdetési árakat figyelembe véve határoznak meg és mutatnak be átlagárakat, ami félrevezeti a tulajdonosokat. Ők azt hiszik, hogy ezek valós piaci árak, azaz ennyiért vagy az átlagár környékén el is kel a lakásuk. Ez azonban közel sincs így. Az ingatlanhirdetési portálok nem találkoznak a valós értékesítési árakkal, csak a hirdetési árakkal, amelyek torz képet mutatnak a piacról. Ezzel szemben az ingatlanközvetítők adatbázisában a reális eladási árak szerepelnek, így ezekből kiindulva megfelelően tudják a szakemberek árazni a lakásokat. Ezáltal sokkal gyorsabb és hatékonyabb az eladás, mintha valaki a saját elképzeléseire vagy az ingatlan-hirdetési oldalak átlagáraira hagyatkozna.

A másik oldalról viszont az a probléma, hogy a vevőjelöltek néha egész elképesztő mértékben próbálnak árat csökkenteni. Azaz néha kifejezetten „vicces”, akár a hirdetési árnál 20 százalékkal alacsonyabb árajánlatot „mondanak be”. Ezeket persze nem muszáj elfogadnia a tulajdonosoknak, viszont az ingatlanközvetítőknek minden árajánlatot továbbítaniuk kell feléjük – jegyezte meg Tóth Viktória.

Vietnámi, orosz és ukrán befektetők a piacon

A kerületre egyébként jellemző, hogy a vevők többnyire és részben még készpénzért vásárolnak, hiszen általában eladnak egy lakást, melynek árát beleforgatják az új lakásba. Ha az új lakás drágább, akkor a különbözetet hitelből pótolják, ennek összege azonban többnyire 10 millió forint alatt marad, és szinte nem is fordul elő, hogy 15 millió forintnál nagyobb bankkölcsönbe vágnának bele.

Az ingatlanpiac keresleti oldalát a befektetők is erősítik a XIII. kerületben, akik itt még mindig sokan vannak, és általában kisméretű lakásokat keresnek kiadási céllal. Ezek a befektetők nagyobb részt magyarok, de akadnak közöttük külföldiek is: vietnámiak, oroszok, ukránok. Mint Tóth Viktória rámutatott, utóbbiak elsősorban az új építésű lakásokat keresik – olykor nagy tételben vásárolnak -, és kiadják ezeket. Ezzel szemben a magyar befektetőkre inkább az jellemző, hogy felújítják, majd megpróbálják magasabb áron értékesíteni az ingatlant. Ha ez nem sikerül egy meghatározott időn belül, akkor kerül csak sor az ingatlan kiadására.

A kiadó használt lakások ára 90 ezer forint környékén indul a kerületben, amiért egy kisméretű garzont lehet kapni. Ezek egyébként a legkeresettebbek, elsősorban a felsőoktatásban tanulók nagy száma miatt, és rendkívül gyorsan kiadhatók. 100 ezer forint alatt azonban nem nagyon találni kiadó lakást, vagy ha igen, akkor annak megvan az oka: vagy nagyon kicsi, vagy vizes vagy régiek a bútorok és erősen felújítandó állapotú.

Ugyanakkor túl magasra sem kúsznak az árak, mert nem lenne, aki megfizesse őket. Az ingatlanszakértő szerint a kiadó lakások bérleti díját úgy érdemes meghatározni, hogy figyelembe veszik a tulajdonosok a rezsiköltségeket is, hiszen az minden lakásnál eltérő. Az ingatlanközvetítő szerint  a bérleti díj rezsivel együtt nemigen haladhatja meg a 120-130 ezer forint egy kisméretű lakás esetében.

Tóth Viktória ennek kapcsán azt is megjegyezte, hogy bár gyorsan elkelnek a jól árazott kiadó ingatlanok, mégis sok tulajdonos bízza meg őket a lakásuk kiadásával. Egyrészt azok, akik egyszer már „megégették magukat” egy rossz bérlővel, másrészt pedig azok, akik korábban igénybe vették ingatlanközvetítő szolgáltatását, így tudják, hogy egy szakember mekkora segítséget jelenthet lakáskiadásnál.