Luxustársasházak és villatelepek fojtogatják a budai Hegyvidéket

Az elmúlt években szinte heti rendszerességgel olvashattunk a számos esetben kormányközeli befektetőkhöz köthető luxustársasház- és lakóparkprojektekről: a Balaton partjának képe például örökre megváltozott, de az ország más részein is számos, korábban érintetlen vagy alig beépített zöldterület, illetve az épített örökség sok nívós eleme is megsínylette ezeket. A fővárosi ügyek a 2006 óta Pokorni Zoltán által vezetett XII. kerületben koncentrálódnak, hiszen a XIX. és XX. századi villákkal bőven teleszórt területen néhány éve még bőséggel voltak

kitűnő kilátással rendelkező, üres, de zöld környezetben fekvő telkek, valamint beépíthető, sokszor csak egy kisebb (védtelen vagy védett) házat rejtő területek.

A beruházók azonban elmúlt tízegynéhány évben sokszor kézről kézre adták ezeket az ingatlanokat, köszönhetően a többi közt a 2008-ban kirobbant, rövidesen az ingatlanpiacra is begyűrűző gazdasági világválságnak, a forráshiánynak, az építőipari árak növekedésének vagy épp a koronavírus-járványnak.

A politikai helyzet azonban megváltozott: októbertől a Kétfarkú Kutya Pártot irányító Kovács Gergely ül a polgármesteri székbe, aki több beruházás ellen is tiltakozott az elmúlt években.

Űrhajó a hegyen

A Széchenyi-hegy délkeleti lejtőjén születő Farkasrét Residence a Mindszenty József bíboros tér melletti szabálytalan alakú telken 28 lakással, 40 férőhelyes mélygarázzsal, illetve 18 felszíni parkolóhellyel várja majd a lakóit. A négy szinten elhelyezkedő, különböző méretű otthonokkal, valamint a házzal és környékével kapcsolatban a projekt hivatalos oldala nyilvánvalóan csupa jót állapít meg:

• kiemeli a környék kiváló autós infrastruktúráját,
• az egyedi tájolású saroktelket,
• az okosotthon-szolgáltatásokat, köztük a távolról vezérelhető hűtést és fűtést,
• továbbá a spa- és wellness-részleget,

sőt azt is megjegyzi, hogy

tájépítészeti koncepció alapján a lehető legtöbb lakásból fantasztikus panoráma nyílik a városra.

A harmadik emeleti penthouse-okat (78, 183, illetve 319 négyzetméter) leszámítva 75–134 négyzetméteres lakásokat adó házat egy 2020 végén alapított projektcég, a Best Hill valósítja meg, mögötte pedig a Magyarországon és Németországban egyaránt dolgozó kivitelező cég, az azonos ügyvezetői hátterű EMEL Kft. áll.

A korábban az irgalmas nővérek egykori Hegedű utcai központjának – a kétezres években ez volt a Tűzraktér – máig megvalósulatlan hotellé alakítási terve miatt korábban már figyelmünk középpontjába került Debout Design építésziroda munkája a beruházó szerint „előnyösen alkalmazkodik a környező terület beépítésének léptékéhez, és az egyszerű, enyhén dinamikus modernista formavilágával kiváló egységet alkot”, ám az állítások a szomszédos téren vagy a területet határoló Rácz Aladár úton, illetve a Fodor utcában állva egyáltalán nem tűnnek igazoltnak.

A 2017 augusztusában engedélyig jutó tervek szürke travertin mészkő burkolatról, nagy mennyiségű üvegfelületről, illetve részben extenzív zöldtetőről – ez 8–25 centiméternyi földréteget jelent, amiben vígan elélnek a pozsgások, illetve a szárazságtűrő fűfélék – mesélnek, a tér felé tűéles sarkot mutató rajzok pedig egyetlen apró (csak a lifteket érintő) változtatással így is valósultak meg,

a falak felé közeledve az embernek azonban mégis olyan érzése támad, hogy a ház túl nagy, méretével pedig messze kilóg a környezetéből.

Jogilag ezzel nincs is semmi probléma, hiszen a közel 4000 négyzetméteres ingatlanon rövidesen révbe érő beruházás minden paraméterében a kerület által megszabott korlátok alatt marad:

• a terepszint alatti beépítés 60 százalék helyett nulla,
• a terepszint feletti 50 helyett 47,7 százalék,
• a lakások megengedett szintterületi mutatója 0,35 négyzetméter helyett 0,349 négyzetméter,
• az építménymagasság 7,5–10,5 helyett pedig a legmagasabb pontján is 10,48 méter.

A léptékproblémát ugyanakkor a Google Earth-ön látható, 2004–2024 közt született műholdfelvételek jól mutatják:

Alakulhatott volna ez másként is, hiszen a 2006-ig a XII. kerületi önkormányzat kezében lévő, üres telek négy tulajdonosváltáson ment át, mire három évvel ezelőtt a munkákat végül elindító Best Hill neve került a földhivatali lapra. A színen másodikként feltűnő, nyolc évre gazdává váló New Deal Invest 2010 körül körbekerítette a területet, rövidesen pedig egy szolgáltatóház, illetve egy tizenhét lakásos társasház a környék egy- és többlakásos épületeivel sokkal inkább harmonizáló, tagolt beépítés látványrajza tűnt fel a kerítést helyettesítő faforgácslapok egyikén — vette észre nemrég a Nem kell lakópark a Svábhegyre elnevezésű Facebook-csoport.

Ebből a tervből aztán semmi sem lett, hiszen 2014 végén az önkormányzat kötelezte a tulajdonost a kerítés bontására, illetve a tereprendezésre, a New Deal Invest a következő évben pedig felszámolás alá került. Az ingatlant a Sberbank és a cég mögött álló ciprusi Parmos Holdings Limited jelzálogjogával, illetve a Sberbank végrehajtási jogával együtt, 2015 júniusában a 310 millió forintos becsértéken elárverezték – ez alig volt több annál a 275 milliós összegnél, amiért 2006-ban privatizálták a telket.

Ekkor vált tulajdonossá az építési engedélyt megszerző BGS Invest Kft., ami 2018-ban a vele részben azonos tulajdonosi háttérrel rendelkező, nevében fájdalmas szóviccet hordozó RÁ-LÁT-CZ Ingatlanfejlesztő Kft.-nek adta át a stafétát. A cég ismeretlen okból végül sosem kezdte meg az építkezést, a projekt pedig a végső állomást jelentő Best Hillnél landolt.

A Nem kell lakópark a Svábhegyre az elmúlt hetekben ezen kívül számos XII. kerületi beruházást is bemutatott, több másikkal pedig lapunkban mi is foglalkoztunk, így most ezek közül mutatjuk be a legerősebb példákat, majd azokat a lehetőségeket is felsoroljuk, amikkel a folyamatot lassítani, sőt akár megállítani is lehetne.

Az utcaképet átíró kockák évtizede

A legismertebb példa egyértelműen az egykori Svábhegyi Gyermekszanatórium és környékének esete: a Gyurcsány-kormány által bezárt intézményt, illetve a hozzá tartozó területet a negyedik Orbán-kormány által 2019-ben egy árverésen piaci ár alatt adta el Tiborcz István érdekeltségeinek, rövidesen pedig elindult a beépítés tervezése. A Béla király út, a Laura út, illetve a Mátyás király út által határolt területen a Central European Ingatlanalap négy tízlakásos társasházat, különálló lakásegységeket, illetve irodaházakat épít, illetve felújítja a 2005 óta műemléki védettséget élvező Frivaldszky-Mauther-Pállfy-villát – derült ki 2023 végén, az illetékes kormányhivatal pedig két nappal karácsony előtt meg is adta a zöld utat a beruházásnak. Az ismeretlen számú fa kivágásával járó munkák meglepő módon a területre érvényes korlátok alatt maradnak – a három legfontosabb mutató közül kettőnél (a beépítési arány 10+5, azaz 15 helyett 13,41 százalék, az épületmagasság pedig 6,5+1, azaz 7,5 m helyett 6,95 és 7,2 méter közt változik) nem igazán közelítik meg a határértéket, a zöldfelületi mutatónál pedig 65 százalék helyett 65,3 százalékos arány várható.

Ez szembemegy a kerületet tizennyolc éven át vezető Pokorninak a szanatórium bezárását ellenző 2007-es tüntetésen tett kijelentésével, amit a Kétfarkú Kutya Párt vett észre:

Annak érdekében, hogy ne legyen túl nagy terve, ambíciója egyetlen egy ingatlanbefektetőnek sem a kórház épületét, telkét, parkjait illetően, mi a magunk részéről változtatási tilalmat rendelünk el erre a területre.

A változtatási tilalommal azt üzenték a reménybeli, »sőt talán már a sarkon kukucskáló ingatlanfejlesztőknek«, hogy szétverhetik ezt a kórházat, elzavarhatják a gyerekeket, széttörhetik azt, ami itt fölépült 30–40 év alatt, de nem sok mindent tudnak majd kezdeni az ingatlannal, »mert mi ezt nem engedjük«.”

Legalább ennyire meglepő átalakuláson esett át az első Orbán-kormány sztrádaépítő sztárjának, a tavaly 70,5 milliárdosra becsült vagyonnal rendelkező Nagy Eleknek a Csillagvölgy Residence nevű álma is, hiszen a vállalkozó egy helyi jelentőségű védett terület, illetve egy Natura 2000-es zóna tőszomszédságában épít lakóparkot. Ennek megvalósításához az erdős hegyoldal egy részét is el kellett tüntetni – írta négy évvel ezelőtt az Átlátszó.

A környékre forgalomnövekedést hozó, 223 fa kivágásával (ebből csak 125 volt engedélyköteles) helyhez jutó házak terveit a helyszínen olvasható információs tábla szerint a Csikós-Építészkör és a GMP Group konzorcium jegyzi, az otthonok pedig 2025 nyarán nyithatják meg a kapuikat a lakók előtt.

A legerősebb kontrasztot a Költő és a Hangya utca között, a piarista rend egykori ingatlanán Szíjj László által elindított Skyline Residence mutatja, hiszen ott a kerület óriási hibát követett el: egy sűrűn fákkal borított hegyoldalra beépíthető lakóövezetként tekintett, így a 17 lakóegységet építeni vágyó beruházó előtt nem volt igazi akadály.

Az MKKP 2023 végén tudni szerette volna, hogy hány fát vágtak ki a területen, a kerület két hónapnyi gondolkodás után azonban csak annyit válaszolt nekik: nem tudják.

A Skyline honlapján minderről persze egy szó sem esik, sőt a TÉR Alkotó Tervező Kft. munkáiba épp a zölddel, valamint a törvényi előírásoknak való megfeleléssel – aminek hiányában az építési engedélyt sem adták volna ki – csábítja a vevőket:

A megunhatatlan panoráma, egy szinte érintetlen erdő a város közepén és egy belső magánúttal elválasztott telekpáros – a Skyline Residence építőkövei. (…) Visszafogott eleganciájuk tartózkodik a sablonos design-elemektől, a sematikus, egyszerű formavilágtól ugyanakkor megfelelnek a nagy építészeti múlttal rendelkező kerület övezeti előírásainak is.

Bár nem a Hegyvidékhez tartozik, de feltétlenül ide kívánkozik a fővárosiak által jól ismert budapesti városrendezési tévút, a II. kerületi SZOT-szálló esete, hiszen az 1968–1971 között született, a rendszerváltás után részben visszabontott óriás több mint húsz éven át volt csúf folt a Rózsadomb, sőt Buda egészének látképén (a 2016-os állapotokat itt mutattuk be).

Aztán feltűnt a színen a NER szívéhez hosszú ideje közel lévő, korábban kormánybiztosként is működő Wáberer Györgyhöz kötődő Rózsadomb Panoráma Ingatlanfejlesztő és -hasznosító Kft., ami a Garancsi István kezében lévő Market Építő Zrt.-vel megépíttette az Elysium luxustársasházat. Itt megvolt a lehetőség arra, hogy az alacsony belmagasságú egykori szálloda teljes lebontása után egy, a környezetébe jobban simuló utód szülessen, a lehető legnagyobb lakásszám elérésének vágya azonban mindent felülírt, így végül csak részleges bontásra, majd a mai igényeket szem előtt tartó voltaképpeni újjáépítésre került sor, a tömegarányok pedig nem igazán változtak. Az elkészült óriásban 2020-ban a Gattyán Györgyhöz kötődő Docler-csoport ingatlanbefektető alapjai – az ezeket menedzselő Diófa Alapkezelő korábban Mészáros Lőrinc céghálójához tartozott, a vásárlás előtt Jellinek Dánielhez kerültek, most pedig Tiborcz István bankja tartja kézben – több mint húsz lakást vásároltak.

Van ellenszer, de az országos méretű változásra kevés az esély

A helyzet évről évre aggasztóbb, hiszen az ingatlanpiacon egyre hajmeresztőbbé váló árak ellenére is a lakóházak sorra gazdára találnak, és szinte szünet nélkül indulnak új beruházások is. A helyzet megváltozásához, illetve a tempó lassulásához néhány fontos változásra lenne szükség: ezek közül néhányat önkormányzati, másokat pedig állami szinten kellene megoldani.

Íme néhány példa a kerületi önkormányzatok, illetve a különböző méretű települések vezetése számára adott lehetőségek közül:

• a még zöld területek átminősítése, akár a lakás- vagy irodacélú beépítések megtiltásával, vagy legalább a korlátok szűkebbre szabásával – ehhez csak a főépítészeknek kell a sarkukra állniuk, az államnak az ilyen változtatásokra ugyanis nem kell rábólintania (bár az egyre gyakoribbá váló kiemelt beruházások ezeket a kereteket jócskán tágíthatják).
• Az értékes, de rossz állapotú épületek eltűnése, felismerhetetlenségig való átalakítása, illetve a kisebb alapterületű modern utóddal való helyettesítése az esetek egy részében mindössze egyszerű bejelentéshez kötött, ezeknél azonban alapvetően nem kötelező a főépítésszel való konzultáció – ennek a településképi rendeletbe való befoglalására van szükség, remélve, hogy az javít a helyzeten.
• A nagyobb méretű, még önkormányzati tulajdonban lévő területek feldarabolása, majd csak egyes darabok eladása.
• A településképi engedélyek kiadásának szigorítása, ami feltétele annak, hogy az építési jogok lényegi részét 2020 tavasza óta kézben tartó kormányhivatal (ezt a fővárosban Józsefváros korábbi kormánypárti polgármestere, a júniusi 9-ei választáson a VIII. kerületben ismét alulmaradó Sára Botond főispán irányítja) kiadja a munkák megkezdéséhez szükséges végső engedélyt – a dolog hátulütője, hogy egy sikeresen véget érő bírósági eljárással egy negatív vélemény figyelmen kívül hagyható.
• Az ingatlanok egy részére a fejleszteni vágyó befektetők vásárlási szándékát lenullázó változtatási tilalom kiterjesztése – ha ezt a védvonalat már a megvásárlás után terjesztik ki, az ügy bírósági úton folytatódik tovább.
• A fakivágási engedélyek, illetve a fapótlási szabályok szigorítása, így a meglévő, idősebb fákkal teli zöldterületek túlélésének biztosítása.
• Az utca, a városrész vagy épp a település képében fontos helyet elfoglaló, életkoruktól függetlenül értéket képviselő épületek jó részének helyi védelme, majd szükség esetén műemléki (Budapesten fővárosi vagy országos műemléki) státuszra való felterjesztése – bár ezek az intézkedések nem jelentenek biztos megmaradást, az intézkedéseket helyi szinten a képviselő-testület többségi szavazása, műemléki szinten pedig a kormány akarata bármikor visszavonhatja, épp úgy, ahogyan ezt a Heinrich-udvar esetében is láthattuk.

A fenti intézkedések egy része nehezen kivitelezhető, hiszen egyrészt a beruházók többségére jellemző profitmaximalizáló értékrenddel mennek szembe – a kisebb lakásszám vagy irodatér kevesebb bevétellel jár –, csökkentve a fejlesztési kedvet, másrészt a használható telkek eladása is nehezebbé válik: ezáltal az önkormányzatok is hosszabb idő alatt jutnak a túléléshez vagy a zöldterületek, a szociális lakások, illetve bármilyen egyéb fontos fejlesztéshez szükséges pénzekhez.

Az igazi változások állami szinten történhetnének meg például

• az egyszerű bejelentési eljárások eltörlésével,
• a 2020-ban átvett építési jogoknak az önkormányzatoknak való visszaadásával,
• a helyi rendeleteket felülíró kormányzati kiemelések megszüntetésével,
• az utca- és településképek aktív, az építési terület környezetének figyelembevételével való védelmével, illetve ennek a főépítészek számára való lehetővé tételével.

Ezek mind szükségesek lennének ahhoz, hogy a következő években ne szülessenek további, szomszédaikra tekintettel nem lévő, sokszor meglepő módon nívós munkákra is képes építészek által jegyzett „űrhajók”. Ez a jelenlegi állapotokat nézve persze csak álom, települési szinten azonban kellő akarat esetén mégiscsak elindulhatnak a jó irányba történő változások – feltéve persze, ha nem a projektekhez kapcsolódó bevételek tartják életben az önkormányzatot.