Országszerte 15-20 ezer új lakás átadása várható 2018 elejéig az ingatlan.com friss előrejelzése szerint, így a kínálat elkezd felzárkózni az erős kereslethez. Igaz, a válság miatt elmaradt újlakás-átadások miatt több mint 100 ezer lakás hiányzik a piacról.
A prognózisból kiderül az is, hogy a lakáshitelezés is emelkedőre került: az erőteljes – júniusban például 44 százalékos bővülés ellenére – nem várható túlzott eladósodás. A következő évtizedben pedig demográfiai szempontból javulásra van szükség ahhoz, hogy elég fiatal jelenhessen meg vásárlóként a lakáspiacon.
Évente 30-40 ezer új lakás kellene
A 4 millió lakásból álló magyarországi ingatlanállomány minősége akkor marad fenntartható, ha – a 100 éves amortizációt figyelembe véve – évente körülbelül 30-40 ezer új lakóingatlan jelenik meg a piacon. Legutóbb 2005-ben fordult elő, hogy 40 ezernél több új lakóingatlant adtak át, 2009-től – a válság elmélyülése miatt – jelentősen csökkent az átadott új lakások száma: 32 000-ről 7600 darabra.
Az ingatlanos cég előrejelzése szerint azonban a következő másfél évben 15-20 ezer új lakás jelenhet meg a piacon, és ezzel a magyarországi lakáspiac a következő 2-3 évben fejlődésben maradhat.
Balogh László vezető gazdasági szakértő szerint a lakásállomány megújulásához szükséges évi 30-40 ezres lakásszámhoz nem csak az új építésű ingatlanokat kell figyelembe venni, mivel a falazatot és gépészetet is érintő teljes körű lakás- és házfelújítások eredményeként is korszerűsödik az állomány. Ezekről azonban kevesebb a pontos adat.
Az új lakások építésénél pedig azt is érdemes mérlegelni, hogy a kereslet rendre változik, ennek eredményeként pedig nem mindig ott alakul ki az erősebb kínálat, ahol a legjelentősebb a kereslet. A budapesti belváros, illetve a vidéki nagyvárosok központi kerületei a kereslet oldaláról elbírnának több lakásfejlesztést is, ám a telekhiány miatt ezeken a területeken nem indult annyi beruházás – fogalmazott a szakember, ismertetve a portál előrejelzését.
Kapaszkodik a kínálat
Éves összevetésben jelentős, 32 százalékos kínálatbővülés az új lakások piacán, ezzel a kínálat megkezdte a felzárkózást a fokozatosan bővülő kereslethez. Balogh László közölte:
A használt és új építésű lakásoknál korábban végbement erőteljes drágulás az idei második negyedévben enyhült, ugyanakkor a kínálat bővülése a magas keresleti szint miatt nem hoz árcsökkenést. Sőt, ha az idén tempósan, 7-8 százalékkal növekedő nettó reálbérek továbbra is emelkedőben lesznek, és a gazdasági növekedés is kitart, akkor ezek támaszt adhatnak az áraknak, mind a használt, mind az új építésű lakások piacán.
Az ingatlanos portál előrejelzése szerint az árak pontos alakulására nehéz átlagot mondani, részben azért, mert most indultak el nagyobb – több ezres – számban az új fejlesztések. Balogh László arra számít, hogy a nagyvárosok központjaiban legalább 5-10 százalékos lesz a drágulás üteme éves szinten.
A szakember szerint itt jön képbe a lakáshitelezés, amely megfelelő pillért tud adni az fenntartható lakáspiac kialakulásához. A lakások áremelkedéséből adódó többletet, egy megfelelő mozgástérrel rendelkező család akár hitel segítségével vagy állami támogatással – például a Családok Otthonteremtési Kedvezményével – tudja finanszírozni.
Növekszik a lakáshitelezés
Gergely Péter, az ingatlan.com-csoporthoz tartozó BankRáció.hu hitelszakértője hozzáfűzte:
Ahogy az új lakásoknál a kínálat zárkózik fel a kereslethez, úgy – kis késleltetéssel – indul meg a fellendülés a lakáshitelezésben.
Szerinte az idei adatok már azt mutatják, hogy megindult a növekedés. A számok impozánsak, csak júniusban 44 százalékkal nőtt éves összevetésben az új lakáshitel-szerződések állománya, de az alacsony bázis miatt még bőven van potenciál a következő időszakban.
Annál is inkább, mert a mostani alacsony kamatkörnyezetben sokkal alacsonyabbak a lakáshitelkamatok, mint a korábbi években, ráadásul a nettó reálbérek erőteljes emelkedése szintén elősegíti a hitelezés bővülését – tette hozzá a szakember.
A hitelszakértő nem tart a lakosság túlzott eladósodásától.
A rendszerben vannak a túlzott hitelezés megakadályozó elemek, többek között a hiteltörlesztési plafon.
Gergely Péter szerint a fenntartható hitelezéshez az kell, hogy a hitelfelvételt tervezők legfeljebb a családi költségvetés 30-40 százalékáig adósodjanak el, így hosszabb távon is kigazdálkodható lesz a törlesztőrészlet.
Évtizedes távlatok – gyenge évek után bizonytalan jövő
Az ingatlan.com szakértői előrejelzésükben utalnak arra is, hogy középtávon már nehezebb megjósolni a lakáspiac és a lakáshitelpiac alakulását. A kereslet jelenleg tapasztalható élénkülésében kulcsszerepe van a válság éveiben elhalasztott lakásvásárlásoknak.
Ha azzal számolunk, hogy évente legalább 30 ezer átadott új lakás kellene a hosszú távon kiegyensúlyozott ingatlanpiachoz, akkor 2010 óta több mint 100 ezer új lakás hiányzik a piacról. Ennyi lakást pedig biztosan nem fognak átadni a következő 2-3 évben – tette hozzá Balogh László.
A hosszabb távon is fenntartható helyzethez ráadásul szükség van demográfiai változásra, azaz több gyermek születésére, hogy évtizedes távlatban legyen elég lakásvásárló a piacon.
A demográfia sem kedvez
Az elemzésből kiderül ugyanis, hogy a következő évtizedek munkavállalóit, ennél fogva lakásvásárlóit, lakáshitel-felvőit adó 0-14 éves korosztályba tartozók száma jelentősen csökkent az utóbbi másfél évtizedben. Az idei adatok szerint 1,424 millióan voltak, ami 2011-hez képest 2 százalékos csökkenést jelent, 2006-hoz és 2001-hez képest azonban 8, illetve 16 százalékos a visszaesés. Összesen 15 év alatt a számuk 267 ezerrel csökkent. Ez demográfiai szempontból jelentős szám, egy ekkora kiesés a jövőben mindenképpen éreztetheti a hatását a lakáspiacon is.
Balogh László figyelmeztetett arra, hogy a népességszám csökkenése elsősorban azokat a tulajdonosokat érintheti majd érzékenyen, akik olyan vidéki kisebb településeken szeretnének ingatlant értékesíteni, ahol a kereslet jelenleg is legfeljebb csak stagnál.
