Lakáshitelek – messze még a lejtő alja

Az utóbbi hetekben hiába csökkent több lépcsőben, összesen egy százalékponttal a jegybanki alapkamat, ez egyelőre nem késztette arra a

bankokat, hogy enyhítsenek az ügyfelek hitelterhein. A lakáshitelek kamatai sok esetben még május elején is emelkedtek, és a legoptimistább előrejelzések szerint is legfeljebb június tájékán készülhetünk majd fel általánosabb kamatcsökkentési hullámra. A számítások persze már folynak a jelzálogbankoknál és az üzletágban érdekelt kereskedelmi bankoknál, de a költségek érezhető lefaragását körkérdésünkre még sehol sem merték megígérni.

Lassú begyűrűzés

A jegybanki alapkamat szintje csak közvetetten befolyásolja a lakáshitel-konstrukciókat – magyarázza kérdésünkre Zádori János, az FHB marketingigazgatója – ez határozza meg ugyanis az állami lakástámogatás mértékét és a támogatott hitelek kamatának felső plafonját. A bankok által felszámított kamatok tényleges szintje viszont elsősorban a forrásköltségektől függ, nevezetesen attól, hogy milyen kondíciókkal, milyen áron, milyen hozamokon tudnak jelzáloglevelet kibocsátani a bel- és külföldi aukciókon.

A jelzáloglevelek futamideje többnyire öt év körül szóródik, a számításokhoz ezért az ötéves állampapírhozamok múltbeli átlagáraiból célszerű elindulni. Az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) honlapján a lakossági lakástámogatások nyomon követhetősége érdekében folyamatosan frissített átlaghozamtábla június 1-jére érvényes adatai azt sugallják, hogy a jelenlegi kamatszintekhez képest mintegy félszázalékos csökkentésre elvileg lenne lehetőségük a bankoknak.

Fél százalék süllyedés júniusban?

A lakástámogatásokról szóló kormányrendelet szabályai szerint számított kamatmaximumok ugyanis az ötéves államkötvény-aukciók (az elmúlt fél évre visszamenőleg érvényes) 9,46 százalékos átlaghozamát alapul véve új lakásnál 8,8, használt lakás esetében 10,56 százalékos éves terhet indokolnának (kamatot és kezelési költséget együtt). Ehhez képest most

Forrás: PSZÁF-FN

nem egy bank 11 százalékos vagy ennél magasabb éves összteher mellett kínál támogatott forinthitelt használt lakásra, esetükben tehát különösen időszerű lenne a kamatok enyhítése.

Devizahitelt kiegészítésképpen

Jelenleg azonban a bankok többsége szinte kizárólag a devizás ajánlatok promóciójával van elfoglalva, miután a 3,5-6 százalék közötti kamatozású euró és svájci frank alapú lakáshiteleket manapság sokkal könnyebb eladni. Igaz, ezeknek az ügyleteknek lényegesen magasabb az árfolyamkockázatuk, de ezt a bankok teljes mértékben az ügyfelekre hárítják, így nincsenek rákényszerítve, hogy a forintkamatok leszorításával a biztonságosabb terepre tereljék a hitelfelvevőket. (Egyes bankok árazása legalábbis mintha kifejezetten azt a feltevést erősítené, hogy szándékosan tartják magasan a forinthitelek kamatait a devizás konstrukciókkal szemben.)

Az euróban vagy svájci frankban kalkulált lakáshiteleknél azért érdemes a kevésbé hangsúlyozott költségelemeket is alaposan számításba venni és a teljes évi terhet ezzel együtt összehasonlítani a forinthitelekével. A teljes hiteldíjmutató ugyanis a devizás lakáshiteleknél is könnyedén évi 8-12 százalék körüli szintre ugrik, ami ugyan jellemzően még mindig kedvezőbb az államilag támogatott forintkölcsönöknél, de a csökkenő forintkamatokat előrevetítve hosszabb távon már nem okoz akkora különbséget.

A biztonságra törekvő lakásvásárlóknak épp ezért azt javasolják a szakemberek, hogy inkább csak kiegészítésképpen, a piaci kamatozású forintos ajánlatok alternatívájaként igényeljenek euró- vagy frankhitelt. Ebben a szegmensben ugyanis valóban nem mindegy, hogy 14-16 százalékos kamattal vagy ennek legfeljebb a felével kell számolnunk.

Forrás: PSZÁF-FN