Irodát választani nem könnyű. Tapasztalatot, de legalábbis a kínálat mélyebb megismerését igénylő feladat. Mindenképpen érdemes szakértők segítségét igénybe venni, mivel a szerződések általában 3-5 évre szólnak, így a rossz döntések akár évekre kedvezőtlenül befolyásolhatják a cég tevékenységét. Nem véletlen, hogy a multinacionális cégek, hazai nagyvállalatok külön tanácsadó cégeket foglalkoztatnak a legkedvezőbb elhelyezkedési politika kidolgozására, illetve az elhelyezkedési stratégia megvalósítására.
Változó célpontokA rendszerváltást követően a Váci utca és szűk környezete volt az irodaépítők fő célpontja – ez volt az 50 márkás négyzetméterárak időszaka. Az üzleti negyedben található fejleszthető terület azonban rövid időn belül szűkösnek bizonyult, arról nem is szólva, hogy az ügyfelek az V. kerületben nehezen találtak parkolási lehetőséget. A központi városrész kimerülésével gyors ütemben tágulni kezdett a fejlesztők célterülete.
Elindultak kifelé Pesten…
A szakértők szerint az irodaválasztásnál a legfontosabb szempont az iroda elhelyezkedése. Manapság Budapest igen sok részén épülnek irodák, mindenki megtalálhatja a cége számára legmegfelelőbbet. A hármas metró kiépülése Újpest irányába, illetve a Váci út felújítása a máig legdinamikusabb ingatlanfejlesztési központot hozta létre (West End City Center, Duna Plaza), ahol nagy területeken jó minőségű, viszonylag jó közlekedési és parkolási helyzetű, nem drága irodákat lehetett felépíteni, és lehet ma már persze bérelni.
Szintén az infrastruktúra, nevezetesen az 1-es villamos és az útfelszín felújításával, meghosszabbításával, illetve a Lágymányosi híd felépülésével hozható kapcsolatba a külső körút ingatlanpiaci felértékelődése. Ezen a területen olcsó irodabérleti díjak találkoznak a jó minőséggel és parkolással, a metró közelsége viszont a legtöbb esetben nem jellemző.
A Kiskörút és a Nagykörút közötti terület – a VII., VIII. és IX. kerület belső része – sokáig nem számított az irodaépítés fellegvárának. Elsősorban a lerobbant környezet és a nagy forgalom miatt. Az utóbbi időben azonban itt is egyre intenzívebb érdeklődés mutatkozik a fejlesztők részéről, hiszen ez a terület a belváros természetes kiterjesztése. A Körúton belül itt találhatóak a legolcsóbb és egyben jó minőségű irodák, a legismertebb fejlesztés talán a Madách Center és környéke volt. Az ugyanezen a területen található Üllői út környéke különösen érdekes lehet, hiszen itt fut a metró.
…és Budán
Az utóbbi néhány évben a budai III. kerület Duna-parti része és Óbuda is fejlesztési területté vált (a Buda Square volt az első ismertebb vállalkozás). A pesti Váci úttal ellentétben azonban (a két terület párhuzamosan fut a Duna két oldalán) itt nem található metróvonal, így az árak is alacsonyabbak.
Továbbra is Budán maradva, meg kell még említeni a XI. kerület növekvő népszerűségét. A Lágymányosi híd már most is sokkal jobban megközelíthetővé tette a területet, a jövőben pedig a négyes metróvonal megépítése hozhat igazán jelentős változást. A zöld területekben bővelkedő negyed a XIII. kerület legfőbb vetélytársává válhat az irodapiacon.
A magyar irodapiac talán legérdekesebb képződménye a Budaörsön található Oázis. A korábban teljesen falusias környezet fellendülése a rendszerváltás után az M1 és az M7 autópályák közelségének volt köszönhető. Az első fejlesztés 1993-ban a Terrapark volt – a terület azóta is a legolcsóbb irodabérleti lehetőségeket kínálja a személygépkocsival közlekedő felhasználóknak.
Az irodaépület elhelyezkedése után a legfontosabb szempont általában az ár. Mint az előző példákból látható volt, a kettő között viszonylag szoros a kapcsolat, a belváros közelsége a legfontosabb ármeghatározó tényező. A jövendő bérlőknek azonban látniuk kell, hogy a mozgástér viszonylag nagy, a túlkínálat és a helyi adottságok miatt a belvárosban is el lehet csípni jó minőségű irodákat viszonylag olcsón.
Mit sem ér azonban a belvárosi csodapalota, ha az ügyfelek (s persze maguk a dolgozók) az állandó forgalmi dugók miatt csak nehezen közelíthetik meg – a parkolási lehetőségek szűkösségéről nem is beszélve. Az utóbbi időszak legfontosabb tendenciája éppen ez: felértékelődnek azok az irodák, melyek parkolási lehetősége rendezett – a belvárosi épületek előnye ma már jelentős részben csak a reprezentációs célok miatt maradt fenn.
Lakás vagy iroda?A bérelt lakásokkal szemben az irodaházak legfőbb előnye a kulturált megjelenés. Az ügyfeleket az épületbe lépés után nem dohos lépcsőház, hanem barátságos recepció fogadja. A túlkínálat miatt árversenyre kényszerülő irodaházak legfőbb ügyfélmegtartási lehetősége a kiváló, sőt különleges igényeket is kielégítő szolgáltatási színvonal lehet: például a közös takarítás, őrzés és portaszolgálat.
Egymás konkurensei
Az irodaházak legnagyobb vetélytársai már nem a bérlakások, hanem a hozzájuk hasonlók. Az üzemeltetők igyekeznek egyre nagyobb figyelmet szentelni a külsőségeknek, kitűnni valamivel az egyre szélesebb kínálatból. Megfigyelhető például, hogy a néhány éve még csúcstechnológiát jelentő épületeket sorra újítják fel, mivel a vadonatúj kínálat elavulttá tette őket. Az üzemeltetőknek nincs túl nagy lehetőségük: felújítás hiányában a kihasználtság vagy a bérleti díjak gyors lemorzsolódására számíthatnak.
Míg régen a légkondicionálás megfelelő minőségű kiépítése volt a legfontosabb szempont, manapság az internet és telefonhálózat bevezetése, a kábelcsatornák, a szünetmentes áramforrás kiépítése is alapvető tényezővé vált. Szintén fontos lett a felkészültség a szabadidő színvonalas eltöltésének elősegítésére – a belső étterem, büfé, fitneszterem megléte. Ezekkel a bérlők érzelmi kötődését lehet fenntartani.
A mai kiszámíthatatlan vállalkozási környezetben rendkívüli módon felértékelődött az irodák rugalmas kialakításának lehetősége is. Többletszolgáltatásként ma már egyre több ház nyújt segítséget az irodaterület megtervezéséhez, a válaszfalakat az igényeknek megfelelően ki- és átalakítja. Az igények növekedésével pedig új területeket bocsát a bérlők rendelkezésére.
A kisebb cégek számára az sem utolsó szempont, hogy az irodaházakban alkalmilag igénybe vehető tárgyalóhelyiségek, rendezvénytermek is találhatók, melyekben az időszakonként megjelenő partnereket, vendégeket lehet színvonalasan fogadni. Összességében persze az irodák alapvetően a munkát szolgálják, a bérleti díjon túl tehát az is fontos tényező, hogy ugyanakkora területet a különböző épületeken belül milyen mértékben lehet kihasználni.
A cikk elkészítésében dr. Hajnal István, az Arthur Andersen ingatlan-tanácsadási üzletágának igazgatója, Kistamás Ingeborg, az ACI International ügyvezető igazgatója, Molnár Annamária, a Healey & Baker ingatlan-tanácsadója és dr. Zsigmond Barna, a Business Center 99 igazgatóhelyettese volt segítségünkre.
