Figyelő Top 200 (2001): Irodapiac

Ami az ágazat jövőjét… …pozitívan befolyásolhatja: • A kereslet a korszerű, sok szolgáltatást nyújtó irodaházak felé tolódott • A gazdasági fejlődést követik az ingatlanpiacon erős keresletet támasztó hazai cégek is …negatívan befolyásolhatja: • A nagyon magas kihasználatlansági mutatók csak akkor csökkenhetnek, ha valóban jóval kevesebb új épületet adnak át 2003-ban; addig az árszínvonal nyomott marad

A Budapesti dugókban ácsorogva az amúgy elfoglalt menedzsernek is rengeteg ideje marad nézelődni, sőt így cége számára is nagyon könnyen találhat új irodahelyiséget. Emberünknek ugyanis könnyen az az érzése támadhat, hogy a főútvonalak mentén kizárólag üres irodaépületek állnak. Csaknem minden második épületen virítanak a hatalmas transzparensek. Ráadásul már számítanak a magyar cégekre is, hisz az “offices to let” feliratok mellett mind több helyen megjelentek az “irodák olcsón kiadók” táblák. A zömmel a rendszerváltás előtt épült, kiszolgált irodaházakat, amelyeket szinte fillérekért lehet kibérelni, nehéz összehasonlítani a modern bériroda épületekkel, ám ez utóbbiak sincsenek zsúfolásig megtöltve bérlőkkel.

A régebbi és modern irodára szóló ajánlatot látva nem meglepő a szakértők adataiból kiolvasható végeredmény: az elmúlt pár évben a fejlesztők alaposan túllőttek a célon, legalábbis ami a rövid távú elképzeléseket illeti. Jól jellemzi a helyzetet, hogy 2002 közepén az irodák egynegyede állt kiadatlanul, szemben a nyugati nagyvárosok 5-7 százalékos hasonló mutatójával. “Ez feltehetően annak tudható be, hogy a kilencvenes évek végén rengeteg fejlesztő cég érkezett a magyar piacra, s sokszor úgy építették a hatalmas irodaházakat, hogy adott esetben a többi fejlesztésről sem szerezték be a kellő információkat” – mondja Nagy Mária, a DTZ Hungary Kft. munkatársa. A cég becslése szerint ugyanakkor az új építéseket tekintve igazi törés 2003-ban következik be, ugyanis az idén várható mintegy 150 ezer négyzetméternyi új irodaterület helyett alig több mint 80 ezer négyzetméternyi új iroda átadására lehet számítani.

Fővárosi irodapiaci tendenciák (2002, forrás: Ecostat) • A budapesti irodák üresedési rátája 22 százalékról 25 százalékra emelkedhet • Csökken a rossz helyen, rosszul megépített irodák kihasználtsága • Emelkedik a jó közlekedés mentén fekvő, jól megépített, parkolást is biztosító irodaházak kihasználtsági mutatója • A Budapest belvárosában lévő irodák havi bérleti díja négyzetméterenként 17-18 euró, míg a külterületi irodáké 10-15 euró • A bérleti díjak emelkedése a jó helyen fekvő, színvonalas irodaépületekben 10 százalék alá eshet

Ennek némileg ellentmond a Jones Lang LaSalle budapesti irodájának vezetője. Peter Chatfield véleménye szerint a magas üresedési ráta miatt ugyan alábbhagyott a kedv, de jövőre újabb jelentős építések lesznek. A ellentmondás magyarázata az, hogy jelenleg úgy tűnik, 2003-ban nem épül majd jóval kevesebb iroda, de biztosan csupán az említett 80 ezer négyzetméter készül el. A fejlesztőket ugyanis nagymértékben befolyásolja a piac, így könnyen előfordulhat, hogy számos új projektet elkezdenek, illetve a bérlők igényei alapján mégis megvalósítják halasztott fejlesztéseiket. “Ezzel együtt a következő félévben az üresedési ráta csökkenése várható, mert 2002-ben újabb jelentős fejlesztés nem várható, miután azok már az első két negyedévben magvalósultak” – teszi hozzá Peter Chatfield.

Abban azonban a szakértők is egyetértenek, hogy hosszabb távon – a most várható lassulás ellenére – sem tűnik soknak az 1 millió 265 ezer négyzetméteresre duzzadt fővárosi irodaállomány. (Más metódussal számolt mérések szerint közel 1,4 millió négyzetméternyi új vagy az elmúlt évtizedben felújított irodaterülettel állunk szemben.) Ezekkel a mennyiségekkel kalkulálva egy lakosra 0,6-0,7 négyzetméternyi irodaterület jut Budapesten. Eközben egy központinak nem számító európai városban 3-4 négyzetméternyi, a nagyobb központokban (Frankfurt, London) pedig 10 feletti ez a mutató. A merészebb elképzelések szerint ezért 20 év távlatában akár meg is tízszereződhet a budapesti irodaterületek nagysága.

Addig persze még sok víz lefolyik a Dunán. Jelenleg inkább az köti le a szakértők figyelmét, hogy az üresen álló mintegy 300 ezer négyzetméternyi területre hogyan lehet majd bérlőt találni. Éppen ezért ma már nem ritka az olyan szerződés, miszerint több hónapra bérleti díj nélkül kapja a helyiséget az, aki hosszabb távú szerződést ír alá. A kínálati nyomás ugyanakkor az elmúlt hónapokban a négyzetméterárakat már nem szorította lejjebb, azok a központi és felkapottabb területeken – belváros, Váci út, belső Buda – átlagosan 14-15 euró körül alakulnak. A legmagasabb kínálati bérleti díj pedig másfél éve 17,9 eurón stagnál.
A kezdeti félelmek ellenére 2001-ben végül rekordnagyságú volt a kereslet, ezért a kiadatlan irodaterületek nem nőttek látványosan. Ez év nyarán azonban a növekvő kínálat miatt 2001-ben elhalasztott-lelassított beruházások is beértek, így az átlagosan 23 százalékos kihasználatlansági mutató a belső budai részen 31 százalékra, Budaörsön 28 százalékra nőtt. Igaz, ebben komoly szerepe volt az új épületeknek. A második negyedévben ugyanis rekordmennyiségű, 84 ezer négyzetméternyi új irodát adtak át, amelyek főként az említett területekre koncentrálódtak. Budán az Alkotás Pointot, Budaörsön a Terraparkot, illetve a Budaörsi út melletti Dorottya Udvar újabb ütemeinek átadását kell itt megemlíteni. Ezek mellett szintén Budán adták át az egyetemváros mellett épülő Science Park első fázisát. A Pesti oldalon elkészült az Oktogon Ház, a Lurdy-házban is bérbe adtak egy nagyobb területet, viszont a Kálvin téri Kálvin Center ebben az évben a hírek szerint nem fog elkészülni.

A fejlesztők számára mindenképpen jó hír, hogy 2003-ban a kihasználatlansági mutató javulhatnak. Ám a DTZ szakértői óvatosak, hisz közel 200 ezer négyzetméternyi olyan irodaterületről van tudomásuk, amelynek építése gyakorlatilag néhány héten belül elkezdődhetne, ha a beruházók kedvezőnek ítélnék meg a pillanatnyi helyzetet. Éppen ez az, ami miatt a közeli jövőt illetően a szakértők nem szívesen válaszolnak a piaci tendenciákat firtató kérdésekre.

Egyébiránt a vásárlók egyre igényesebbek, mind több szempont alapján választanak. Mint Peter Chatfield mondja, jelenleg nem csupán visszafogottabb a kereslet, hanem a vásárlók nagyon odafigyelnek az alacsony költségekre, és igen fontos az elhelyezkedés. A bérlők e mellett nagy hangsúlyt fektetnek az épület felszereltségére, más jellemzőire, valamint az olyan fontos szolgáltatásokra, mint például a parkolóhelyek.

Mivel az ingatlanpiac a többi befektetési ágazatnál lassabban reagál a gazdasági változásokra, a pozitív kilátások így feltehetően 2003 végétől, az uniós csatlakozáshoz közeledve válhatnak egyértelművé, s ekkortól élénkülhet meg újra az irodaépítési kedv (bár tény hogy jelenleg az erős belföldi cégek határozzák meg a keresletet). Addig is a fejlesztők egy része csupán a meglévő igények alapján húz majd fel újabb épületeket, ám az új cégközpontot kereső menedzserek most nagyon jól járnak: az öt évvel ezelőtti áraknál is sokkal olcsóbban juthatnak elegáns, modern és jól megközelíthető irodákhoz.

Ingatlan-bérbeadó, -beruházó, -értékesítő cégek toplistája, 2001 (millió forint)