Figyelő Top 200 (2000): Irodapiac

Ami az ágazat jövőjét… …pozitívan befolyásolhatja: • Az új, korszerű irodák iránt még mindig viszonylag jelentős a kereslet …negatívan befolyásolhatja: • Óriási a fővárosi irodakínálat, az árak csökkennek, az igények nőnek, közben minden ötödik iroda kiadatlan

Miközben az elmúlt évtizedben egy nagyobb “békebeli lakótelepnek”, mintegy 24 ezer darab 50 négyzetméteres lakásnak megfelelő mennyiségű új irodaterület épült fel Budapesten, addig – úgy tűnik – 2001 végére befejeződik az 1998 óta tartó újabb irodaépítési hullám. Az már most is látszik, hogy a három évvel korábban tervezettnél valamivel kevesebb új bérirodát fognak megépíteni. 1999-ben még 150 ezer négyzetméter, 2000-ben pedig 219 ezer négyzetméter irodahelyiséget adtak át, az idén viszont várhatóan csak 180 ezer négyzetméter kerül tető alá. Ugyan jelenleg 260 ezer négyzetméternyi irodaberuházás van folyamatban, mintegy 80 ezer négyzetméter átadása azonban átcsúszik a következő évre.

A fejlesztések “csúsztatása” annál is inkább valószínű, mert sok meglévő épületben is vannak jelentős kiadatlan területek, így a nagybefektetők inkább kivárnak. A legutóbbi adatok szerint 228 ezer négyzetméternyi irodaterület áll kiadatlanul, ami a piacon lévő mennyiség mintegy ötöde, így sokszor a legtőkeerősebb fejlesztők sem vállalják a magas kockázatot.

Az erős túlkínálat nyomán a bérleti díjakban további lemorzsolódás következett be. Az idén nyáron már az új vagy kiváló minőségben felújított, A kategóriás területek bérleti díját is mind lejjebb képesek szorítani a bérlők. Mint a Healey & Baker elemzője, Bánsági Dóra mondja, a legtöbb vállalkozás az 500 négyzetméter alatti területeket keresi. Amíg korábban a legmagasabb színvonalú épületekben a 35-45 márkás díjak voltak irányadóak, addig ma már ilyen irodákat is a 20-25 márkás ársávban bérelnének a kisebb vállalkozások. A túlkínálat nyomán ez az irányár a legtöbb esetben nem is tér el sokban a valós kiadási áraktól. Budán 27-30 márkába, Pesten 28-31 márkába, a központon kívül és a vonzáskörzetben lévő területeken pedig 24-26 márkába kerül egy négyzetméternyi iroda havi bérlése. A forgalmazók által meghirdetett – mind alacsonyabb – bérleti díjak is jellemzően irányárak, amelyekből az üzletkötés során további 10 százalék körüli összeget elengednek. (Ezekhez a költségekhez természetesen üzemeltetési és egyéb költségek is kapcsolódnak.)

Panaszra azonban így is alig van okuk a fejlesztőknek, hiszen mindössze arról van szó, hogy az irodaépítések megtérülési rátája csökkent, illetve kitolódott a megtérülés idő, s az első időszak kiugróan jó mutatói már nem térhetnek vissza. A felmérések szerint az első osztályú irodák befektetési hozama az 1992-es 13,8 százalékról 2000-re 10, 2001-re pedig körülbelül 8,5 százalékra mérséklődött. Ezzel párhuzamosan a korábban hét év körüli megtérülési idő is kitolódott, s így ma már az irodapiaci szegmensben is a lakóingatlan-fejlesztésekhez közelítő 11-12 évvel lehet számolni. A megnövekvő kockázatok láttán így nem meglepő, hogy az irodafejlesztők jó része már a tervezésbe sem fog bele, ha a terület legalább felét, de inkább kétharmadát nem kötötték le előre a bérlők.

Irodabérleti kondíciók Budapesten, 2001.  • Bérleti időtartam: 3-10 év • Bérleti díj: Általában német márkához kötve, de forintban fizetve (jellemzően a 24-31 márkás sávban) • Indexálás: Évenkénti rendszerességgel, az osztrák/német inflációhoz kötve • Üzemeltetési költségek: Általában havi 5-7 márka négyzetméterenként, nem számítva az áramdíjat • Üzemeltetési díj: 0,75-1,20 márka, a bérbe adott terület minden négyzetmétere után • Parkolóarányok: A belvárosban minden 90 négyzetméternyi bérelt iroda után, a külvárosban 50 négyzetméterenként jár 1 parkolóhely Forrás: DTZ Hungary Kft.

Miközben a meglévő irodaházak tulajdonosai az üres, vagy megüresedett területekről panaszkodnak, az irodafejlesztők mégis mind 2000-ben, mind 2001-ben rekordmennyiségű új irodaterületet adnak át, hiszen egyfelől a beruházások átfutási ideje miatt a kínálati oldal reakciója késik, másfelől a bérlők elsősorban az új építésű irodákat keresik. A fővárosban csak a budai oldalon több mint 100 ezer négyzetmétert tesznek ki a legnagyobb projektek. A leglátványosabb beruházás a MOM Park, ahol összesen 28,5 ezer négyzetméternyi első osztályú irodát alakítanak ki, de ennél is nagyobb volumenű építkezés az Infopark, ahol 2001-ben 10 ezer, 2002-ben pedig további 46 ezer négyzetméternyi terület átadásával számolnak. Szintén hatalmas projekt a Dorottya udvar, ahol a régi épület átépítése révén 27 ezer négyzetméternyi területet alakítanak ki. (Ma már egyébiránt az újonnan piacra kerülő irodafejlesztések mintegy 40 százalékát a régi ingatlanok átépítése adja.) Ezekhez az építkezésekhez jön még hozzá a Lajos utca elején átadásra kerülő Óbuda Gate 25 ezer, illetve a Déli Pályaudvar mellett épülő Imperial Krisztina Plaza közel 20 ezer négyzetméteres területe.

A pesti belvárosi fejlesztések közül a Rákóczi úti R70-es irodaház (40 ezer négyzetméter) és a Kálvin téri Kálvin Center (12-13 ezer négyzetméter) emelendő ki, de ez utóbbi üvegpalotának már készül a “testvére” a Baross utca túloldalán. A múlt év slágerzónája azonban vitathatatlanul a Váci út. E területen legalább egy tucat új bérirodaházat húztak fel az elmúlt másfél évben. A sort nyitó West End City Center, és a Sanska West End Business Center mellett felépült a “KPMG-ház”, valamint 2001-ben nyitott a Globe 13, amely egymaga 26 ezer négyzetméterrel növelte a kiadott területet, s a BC 99 nevű fejlesztőcég ezenkívül több helyszínen összesen 34 ezer négyzetméternyi új területet alakít ki.
A pesti oldal harmadik fontos szegmense, a Hungária körút, amelynek környékét a B kategóriás irodák uralják. Erre a legjobb példa a tavaly év végére felújított, 15 ezer négyzetméternyi Hermina Towers, amelynek első elkészült épülete rövid idő alatt teljes egészében lakókra talált.
Összességében elmondható, hogy a három-négy éve tartó irodapiaci boom 2001 végére lefékeződik. A Jones Lang La Salle ügyvezető igazgatója, Győrffy Erzsébet szerint az irodai ingatlanok fejlesztésének üteme ma még messze meghaladja a magyar gazdaság növekedési tempóját, ám 2002-re az újonnan átadott négyzetméterek száma az eredeti elképzelések kétharmadára csökken. Ez azzal függ össze, hogy a közép- és kelet-európai városok közül messze a legnagyobb mértékben Budapesten nőtt a bérbe nem adott irodaterület az utóbbi időben.

Ingatlan-bérbeadó, -beruházó, -értékesítő cégek toplistája, 2000. (millió forint)