Országos szinten 10-15 százalékkal is mérséklődhet a lakásárak átlaga 2006-2007-ben, a fővárosban pedig a stagnálás vagy 5 százalék körüli árcsökkenés várható. A két év inflációját is bekalkulálva így nem kizárt, hogy reálértéken akár 25 százalékkal is visszaesnek az árak – derül ki a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) most kiadott elemzéséből.
„Ez a fajta korrekció, ha bekövetkezik, akár amolyan kisebbfajta piaci buborék elpattanásaként is felfogható…” – áll a Stachó Andrea által jegyzett tanulmányban. A GKI Gazdaságkutató Zrt. és az AL Holding Zrt. legfrissebb felmérésében a használtlakás-áraknak a következő 12 hónapra előrejelzett csökkenése is e borúlátó megállapításokat látszik igazolni. Az általuk számított ingatlanpiaci index szerint a használt lakásoknál Budapesten stagnálást, vidéken 2-3 százalékos csökkenést várnak maguk a piaci szereplők is. Igaz, az újlakás-piacon legalább 4-5 százalékos átlagár-emelkedésre lehet számítani. Ez főleg az inflációs ráta felett növekvő építőanyag-áraknak és az emelkedő munkaerő-költségeknek tudható be. Reálértéken számítva azonban az új építésű lakások piacán is stagnálás várható.
Lakástrendek
MI KELL A PIACON?
• A fiatalok legalább másfél vagy egy plusz két félszobás, nem túl nagy, s egyre inkább csak új építésű lakásban gondolkodnak, nem kiemelt területen (a támogatott, fészek-rakó hitel új lakásra a fővárosban – telek nélkül – 15 millió forintos árig jár)
• A tehetősek és a külföldiek exkluzív ingatlanokat keresnek: folyóparti, a budai hegyekben lévő, panorámás, jól megközelíthető, ámde csendes, igényes anyagokból épített, tágas, új vagy újszerű lakásokat (a külföldiek Budapesten jobbára csak a szűken vett belváros iránt érdeklődnek)
• A tipikus befektetők jól kiadható, könnyen megközelíthető, legalább másfél szobás, de legfeljebb 11-12 millió forintos (Budán 14-16 millió forintos, vidéken 8-9 millió forintos) használt lakásokra utaznak, jó állapotú, de nem távfűtéses házakban, elfogad-ható környéken.
Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője szkeptikus a makrogazdasági megközelítésű elemzéseket illetően. „Nem létezik olyan, hogy átlagos lakásár, legalább is nincs sok értelme az átlagolásnak.” Beák Attila inkább átrendeződésről beszél: a kereslet visszaesésével még nehezebb lesz eladni a gyenge minőségű használt lakásokat, miközben az igazi csemegék ára tovább nőhet. Látványosan folytatódik, sőt fel is gyorsul például a lakótelepi, különösen pedig a távfűtéses lakások elértéktelenedése, bizonyos helyeken akár további 15-20 százalékkal is eshetnek a tényleges adásvételi árak.
Hasonlóképpen lefelé mutató tendenciát lát a piacon Murányi Ákos, a Duna House ingatlanközvetítő hálózat vezető elemzője. „A reáljövedelmek zsugorodásával és az energia drasztikus drágulásával az elmúlt hónapokban lanyhult a kereslet a lakások iránt” – állítja. Igaz, az inflációs félelmek és a kamatadó bevezetése miatt a múlt év második felében sok új és használt lakás kelt el, s a piac egésze élénk volt. Kérdés, valóban bekövetkezhet-e a PSZÁF-tanulmányban előrevetített árcsökkenés, vagy csak átmeneti ijedtség fogja vissza a piacot. Erre a tavaszi értékesítések tükrében lehet majd választ találni. Arra azonban mindenképpen számítani kell, hogy egyre inkább nyílik majd az olló a piac felső és alsó szegmense közt.
A nívósabb középkategória is alaposan átrendeződhet. Ma már alig van igény a korábban népszerű „jó környékek” 20-40 éves társasházaiban található, 2-3 szobás (ezért legalább 25-30 millióért kínált) fővárosi lakásokra. Ezek helyett – ennyi pénzért – inkább új vagy pár éve épült otthonokat keresnek a tehetősebb vásárlók, esetleg némi olcsó devizahitellel megtoldva a meglévő összeget. A középosztálybeli fiatalok érdeklődése pedig – a gyermekek után járó támogatások, a könnyebb és kedvezményesebb új lakáshoz kapcsolódó hitelek és a szebb környezet okán – egyértelműen az új lakások felé fordul.
Mindazonáltal egy leszálló ágban lévő lakáspiac is jó befektetési tereppé válhat. Ilyen helyzetben hosszú távon lehet gondolkodni, ám van néhány kockázati tényező is; ilyen a tervezett ingatlanadó, miként bizonyos környékek és egyes lakástípusok tartós leértékelődése is. Könnyen belátható: az indokolatlanul drága távfűtési rendszerekkel megvert lakások, különösen pedig az ilyen fűtésű panelek tulajdonosai lesznek a legkiszolgáltatottabbak. Az efféle lakásokat eddig is azok az alsó-közép rétegek keresték, amelyeket a mostani megszorítások a leginkább sújtanak. Ebben a szegmensben tehát – a legnívósabb lakótelepeken lévőket és a legkisebb otthonokat leszámítva – szinte biztosra vehető az áresés. Az energia drágulása nyomán a távfűtéses házakban a rezsiköltség akár 6-12 ezer forinttal is megemelkedhet. Ezt a különbözetet pedig egy fiatal pár szívesebben fordítja egy újlakás magasabb hiteltörlesztésére.
Kinőtt egyszobások
Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint ugyanakkor a jó tömegközlekedési lehetőségekkel megáldott, egyetemekhez, főiskolákhoz közel eső kisebb, olcsón fenntartható lakások – akár még a Panel Plusz Program keretében felújítottak is – változatlanul kiváló befektetésnek bizonyulhatnak. Nem szabad viszont elfelejteni, hogy az ingatlan értéknövekedése fontosabb, mint a várható lakbér-bevétel. E szempontból az újjáépülő városnegyedekben (például a VIII., IX. vagy XIII. kerületben) az új építésű vagy újszerű és jó elhelyezkedésű lakásokat érdemes keresni. Fontos támpont, hogy a többség már ma is legalább másfél szobás ingatlant keres, az is, aki csak a legszerényebb anyagiakkal rendelkezik. Pár év távlatában ezért hasonlóképpen fognak hátrányos helyzetbe kerülni a piacon az egyhelyiséges garzonok, mint manapság a régi házak sötét földszinti vagy éppen az udvari, körfolyosós, nagyon nehezen eladható részei.
A Duna House szakértője felhívja a figyelmet az egész országban jellemző túlárazás jelenségére is. Rengeteg eladó 10-20 százalékkal a piaci ár felett próbál értékesíteni, belekalkulálva az érzelmi értéket vagy éppen a sok évvel korábbi felújítás költségét. Ám, akit sürget az idő, és nem két-három év távlatában, hanem pár hónapon belül akar túladni az ingatlanán, az kénytelen lesz a környéken jellemző kínálati áraknál jóval szerényebb ajánlattal a piacra lépni. Ez annyit jelent, hogy 2007 ismét az okos, azaz az olcsón vásároló befektetők éve lehet a lakáspiacon.
