Ilyen a legjobb panelház

886 lakás, 5600 négyzetméter ablak, 24 ezer négyzetméter homlokzati felület és egy kisebb településnyi lakó – részben gigászi méreteinek köszönheti az óbudai Faluház, hogy egy európai uniós projekt keretében megújulhatott. Az Energiaklub a projekt egyik résztvevőjeként közvetlen közelről figyelte Magyarország legnagyobb panelházának (az úgynevezett Faluház) felújítását, amelynek részletei most következnek.
A Faluház régen

A házat 1970-es építésekor a szocialista lakásfejlesztés mintapéldájaként emlegették, s az akkori vezetés igencsak büszke volt arra, hogy a környék földszintes, jórészt komfort nélküli házacskáit elbontva új, korszerű otthont adhatott a hajó- és textilgyári munkásoknak. Némileg a kísérleti nyúl szerepét is betöltötte, a Műegyetem szakemberei ugyanis kíváncsiak voltak, hogy milyen fűtési rendszer a legalkalmasabb az ilyen épületeknél, és a 15 lépcsőházból álló házban kilenc különféle fűtési rendszert alakítottak ki.

Nem tudjuk, hogy pontosan milyen eredményre vezettek a kísérletek, mindenesetre 2003-ban a két hőközpontból az egyiket teljesen felújították, 2004-2005 folyamán pedig az egész házban egységesítették a fűtési rendszert. Ez azt jelentette, hogy a korábbi egycsöves fűtési rendszert kétcsövessé alakították, és termosztatikus szelepekkel látták el a fűtőtesteket, így szabályozhatóvá vált a lakások fűtése. Akkori árakon ez a beruházás lakásonként körülbelül 60 ezer forintba került, a hőközpont korszerűsítését pedig a távhőszolgáltató végezte el. A hőközpont a távfűtéses házakban ugyanis a szolgáltató tulajdona, ennek megfelelően az ő kötelessége a szükséges karbantartások elvégzése is, amelyért a fogyasztók a távfűtés díjában (jellemzően az alapdíjba beépítve) a szolgáltatónak folyamatosan fizetnek.

A fűtéskorszerűsítés utáni években a Faluházban felhasznált hő mennyisége szép lassan csökkenni kezdett: 2008-ban mintegy 10 százalékkal volt kevesebb fűtési hőfogyasztás, mint 2004-ben. A víz melegítésére felhasznált hőenergia szintén csökkenést mutatott ezekben az években, az adatok szerint ez azonban kizárólag annak volt köszönhető, hogy – valószínűleg az áremelkedések hatására – a háztartások spórolni kezdtek, így a ház összességében kevesebb meleg vizet használt ez alatt az idő alatt.

A Faluház ma. Fotó: Mohai Balázs/MTI

Mintaházat akartak

Az óbudai önkormányzat Amszterdammal és Szófiával együtt arra kérte az Európai Unió támogatását, hogy egy demonstrációs projekt keretében egy összetett, energiahatékonyságot és megújulóenergia-felhasználást egyaránt célzó beruházást hajtsanak végre, és nyomon követhessék ennek műszaki, környezeti és társadalmi hatásait. Óbuda 800-900 lakást érintő korszerűsítést vállalt a projektben, amelyhez a pályázat elnyerése után először is meg kellett találni a megfelelő házat vagy házakat. Az önkormányzat végül a Faluház mellett döntött, részben a már említett óriási méretek, részben pedig az épület központi elhelyezkedése miatt. A ház ugyanis Óbuda kapujában fekszik, a városrészbe érkezőket tehát azonnal a Faluház látványa fogadja.

A beruházáshoz szükséges anyagi források természetesen nem álltak automatikusan rendelkezésre, hiszen az uniós támogatás mindössze a beruházás egy részét tudta fedezni. Ezért a ház 2008-ban pályázott az állami panel programban, sikerrel. Ez azonban még mindig nem fedezte volna az összes költséget, ezért önkormányzati forrásokra és a lakók önerejére is szükség volt. A lakóközösség az önerő biztosításához a panelprogram keretében kedvezményes kamatozású banki hitelt vett fel, 8 éves futamidőre.

Öt évig a mindenkori alapkamat 70 százalékát az állam, a többit pedig az önkormányzat fizeti, az öt év leteltével pedig a teljes kamatterhet a lakóknak kell majd állniuk. Addig a lakók nagy része lakástakarék-pénztári számlán takarékoskodik, melyre havonta 3-4 ezer forintot fizetnek be, s a futamidő lejártával az így összegyűlt pénzt fordítják majd a banki hitel törlesztésére. (Ez a hitel fedezete.) A havi lakástakarék-pénztári befizetés összegét a közös költség részévé tette a lakóközösség, így tudják biztosítani, hogy mindenki fizesse a részleteket.

El kell itt mondani, hogy a finanszírozás tekintetében egyszeri és megismételhetetlen beruházásról van szó, hiszen az Európai Unió csak a projekt kísérleti, demonstrációs jellege miatt vállalt részt a finanszírozásban. Az unió által vállalt költségeket más épületek esetében értelemszerűen a lakóközösségnek, az önkormányzatnak vagy az államnak kell állnia.

Eldördül a startpisztoly

Végül az uniós pályázat elnyerése után 3 évvel, 2009 nyarán elindulhatott az óriási beruházás, amelyet végül szűk hat hónap alatt, 2009 decemberére sikerült megvalósítani. Így a projektben részt vevő országok közül egyedül Magyarországon készült el időben a felújítás.

A homlokzat, a tető és a pincefödém 10 cm vastag polisztirolhab alapú hőszigetelést kapott, a nyílászárók feletti sávokban tűzvédelmi okokból kőzetgyapot került a falakra. A homlokzat hőszigetelő képessége ezáltal sokat javult, és felveszi a versenyt az új építésű épületek falazatával is. Mindazonáltal a jövőben a hőszigetelésben gondolkodó házaknak érdemes lehet a grafitos polisztirolhab, esetleg a poliuretánhab alapú hőszigetelő rendszerek tulajdonságainak és árának is utánajárni, ugyanis ezek ugyanolyan vastagság esetén lényegesen jobb hőszigetelő hatást tudnak elérni.

A Faluházban a régi nyílászárókat modernebb műanyag nyílászárókra cserélték ott, ahol a lakók ezt még nem tették meg egyedileg. Így körülbelül feleannyi hőt eresztenek át az ablakok a régiekhez képest. Hozzá kell tenni ehhez, hogy ma már ennél jobb nyílászárók is elérhetőek, a hasonló beruházás előtt álló házaknak tehát érdemes körülnézni a piacon, és megfontolni a hatékonyabb, 1 W/m2K U-érték körüli ablakok beszerzését. Szintén érdemes a lakások nyári túlmelegedésének elkerülése érdekében valamilyen árnyékoló-rendszert (például hőszigetelő redőnyt) is beépíteni a nyílászárócserével együtt.

A beruházás a pályázati vállalásoknak megfelelően megújuló energiaforrást hasznosító rendszer beépítésére is kiterjedt. A hőszivattyús rendszert a kedvezőtlen földrajzi adottságok, és az ebből eredő magas költségek miatt elvetették, és végül úgy döntöttek, hogy a használati melegvíz előállításába a tetőn elhelyezett napkollektoros rendszer segít majd be. Az egyes lakásokban felhasznált hőenergia mérése céljából minden ún. költségosztó került – ami utóbb okozott némi vitát a lakók között. Mindez lakásonként összesen mintegy 1,3 millió forintos beruházási költséget jelentett, az egész ház szintjén pedig megközelítette az 1,2 milliárd forintot.

Eredmények

A hőközpont illetve a naphőgyűjtő-rendszer folyamatosan méri a felhasznált illetve a termelt hő mennyiségét. Ahhoz, hogy a különböző évek fogyasztását valóban össze lehessen hasonlítani egymással, a mért adatokat korrigálni kell, vagyis ki kell szűrni az egyes évek eltérő időjárásának hatását. Ennek megfelelően a kissé lejjebb elhelyezett ábra tehát azt mutatja meg, hogy ha minden évben a 2004. évihez hasonlóan alakul az időjárás, akkor mennyi hőt fogyaszt a ház.

Látható, hogy már a 2004-2005-ös fűtéskorszerűsítés után csökkenni kezdett a ház hőfelhasználása, a legnagyobb csökkenés azonban természetesen 2010-ben következett be. (Már 2009-ben is jelentősebb csökkenés történt, ez azonban csalóka, hiszen ekkor történt a felújítás, tehát a ház hőfogyasztása nem a rendes kerékvágás szerint zajlott.) Összességében 2010 folyamán a 2009. évihez képest mintegy 20 százalékkal csökkent a házban a fűtésre és a melegvíz-előállításra felhasznált hőenergia. Ha az eredeti állapothoz, a 2004. évi adatokhoz viszonyítjuk, akkor viszont közel 40 százalékos csökkenésről beszélhetünk. Ennél kicsivel nagyobb a primer energiahordozók terén bekövetkezett megtakarítás (42%), hiszen a napkollektor által felhasznált napenergia révén kevesebb fosszilis energiahordozót kell elégetni a távfűtő művekben.

Az Energiaklub által elkészíttetett energiatanúsítványok szerint a lakások a 2004-2005. évi fűtéskorszerűsítés hatására már elért D-E kategóriából a 2009-es felújítás hatására tovább javultak, és A-B osztályba jutottak el az I-től A+-ig terjedő skálán.

Az energiamegtakarítás ugyanakkor valamelyest elmaradt a várakozásoktól, ami nagyrészt abból fakad, hogy a napkollektoros rendszer teljesítménye nem érte el a kívánt mértéket. A napkollektorok a nyári hónapokban a szükséges melegvíz 35-45 százalékát tudták biztosítani, a teljes évben azonban mindössze körülbelül 20 százalékát. Ennek több oka is volt: egyrészt a tavalyi év a szokásosnál kevésbé volt napsütéses. Másrészt a távhőszolgáltatóval történt megállapodás értelmében a melegvizes rendszer csak akkor kapcsol át napkollektoros „üzemmódba”, ha az onnan érkező meleg vízhőfoka viszonylag magas, 50-55 Celsius-fokos. Harmadrészt némi kivitelezési hiba is történt, de az idei gépészeti korrekció és egy napsütésesebb nyár várhatóan javulást fog hozni a rendszer teljesítményében.

A Faluház jó példa tehát arra, hogy ha a ház idejekorán gondol az esetlegesen fellépő hibákra, utólagos korrekciókra, és a kivitelezőkkel kötött szerződésben pontosan rögzíti a garanciális javítások körét és részleteit, akkor a hibák utólagosan orvosolhatók.

Forintok, amik a lakók zsebében maradnak

A költségosztók felszerelése és a mérések ellenére a házban eddig még a régi, légköbméter alapú elszámolás volt életben, vagyis mindenki ugyanolyan arányban részesedett a megtakarításokból.

Forintosítsuk a megtakarításokat, és nézzük meg, mennyit fizetnének a lakók, ha a Faluházban semmilyen felújítás nem történt volna, azaz minden maradt volna a 2004 előtti állapotban. Az adatok szerint ekkoriban az – átlagosan 50 m2-es – lakásokra jutó éves hőfogyasztás körülbelül 39 GJ volt, ezért most megközelítőleg évi nettó 230 ezer forintot kellene fizetniük a háztartásoknak. Az elvégzett felújítások hatására az egy lakásra eső átlagos hőfogyasztás azonban annyira lecsökkent, hogy az éves távhőszámla átlagosan nagyjából nettó 160 ezer forintra apadt. Igaz, ebben közrejátszik az is, hogy a Faluház öt évre 15 százalékos alapdíj-kedvezményt kapott a távhőszolgáltatótól.

A lakók gyakran mondják, hogy számlájuk csaknem felére csökkent, tudni kell azonban azt, hogy a felújítás pont egybeesett azzal a törvényi változással, amely 25-ről 5 százalékra csökkentette a távhőszolgáltatás áfatartalmát. Vagyis míg a felújítás utáni nettó 160 ezer forintos éves számla 25 százalékos áfa esetén bruttó 200 ezer forint lenne, az 5 százalékos áfával csak 170 ezer forintot tesz ki. Az érzékelt költségcsökkenés tehát nem teljes mértékben a felújításnak köszönhető, részben az áfacsökkentés hatását érzik a lakók (és az állam, hiszen a költségvetés számára kiesést jelent az adócsökkenés).

A napkollektorok. Fotó: Mohai Balázs/MTI

A beruházási költségeket összevetve a megtakarított távhőköltségekkel azt láthatjuk, hogy a beruházás várható megtérülése kb. 25 év. Ha csak a lakók szempontjából vizsgáljuk a kérdést, akkor ennél jóval kedvezőbb képet kapunk, hiszen a lakók a beruházás összköltségének kevesebb, mint harmadát állták, míg a megtakarítások kizárólag náluk jelentkeznek – eszerint ők akár 5-6 éven belül a pénzüknél lehetnek. (Ez természetesen függ a jövőbeli fűtési szokásoktól és a költségosztás módjától is, és akár háztartásonként eltérően alakulhat.)

Hol az igazság?

Az egyedi mérés alapú elszámolást eddig a lakóközösség ellenállása miatt nem sikerült bevezetni. Némi probléma támadt ugyanis abból, hogy az elmúlt egy évben bizonyos lakásokban teljesen elzárták a fűtőtesteket, mások pedig továbbra is befűtötték lakásukat, valamelyest fűtve ezzel a szomszédokat is. Értelemszerűen egyedi mérés esetén ez különbséget jelentene a fizetendő számlában is. Nehéz ebben a kérdésben megtalálni az igazságot, az azonban biztos, hogy bármilyen társasházban elkerülhetetlenül fellép az a jelenség, hogy a lakók egymást (is) fűtik.

Különösen igaz ez akkor, ha bizonyos lakásokat túlfűtenek, már csak ezért is érdemes tehát odafigyelni, és elkerülni a túlfűtést. Ekkor értelemszerűen csökken az esélye annak, hogy a szomszédokhoz annyi hő jut át, hogy egész télen ne kelljen fűteniük. Kompromisszumos megoldás lehet a Faluház gondnoksága által javasolt, fele részben légköbméter alapú, fele részben a mérésen alapuló elszámolási rendszer bevezetése. (Ez a hődíjra vonatkozik, a számla szintén jelentős részét kitevő alapdíjat mindenkinek ugyanúgy fizetnie kell.)

További megtakarítások felé

Az ilyen korú házaknál előbb-utóbb megkerülhetetlen kérdés a különböző épületrészek, berendezések elöregedése, ami sok fejtörést okoz a lakóközösségeknek. A helyzet a Faluházban sem más: a házzal egykorú, 40 éves strangokon jelentős a hőveszteség. Ez rontja a melegvizes rendszer hatékonyságát is, a panelprogram azonban ilyen célra nem nyújtott támogatást. A régi szellőzőrendszer, az alacsony hatékonyságú ventillátorok és az öreg motorok nehezen birkóznak meg az épület hőszigetelésének hatására megnövekedett páratartalom elszívásával.

A tetőn lévő ventillátor-felépítmény omladozik, ennek modernizálását – a sürgősségre való tekintettel – a ház saját erőből részben már elvégezte. A lépcsőházi világítás és a liftek korszerűsítésével, a bejárati kapuk cseréjével szintén további energiamegtakarítást lehetne elérni a házban, de az összes szükséges felújítás a gondnokság becslése szerint elérné az eddigi beruházások összegét. (A fűtőtestek nagy részét a lakók nagy része már önerőből lecserélte.)

Pozitív hatások

A lakóközösség szempontjából a konkrét pénzbeli hasznok mellett komfortérzetük javulásával járt a beruházás: a lakók arról számolnak be, hogy a megszépült házba jobb hazatérni. Nem elhanyagolható szempont az sem, hogy lakásukat várhatóan a felújítatlan panelházakhoz képest magasabb áron tudják majd értékesíteni a piacon.Az állam szempontjából a megtakarított energia mellett pozitív hatás volt, hogy a projekt 200 munkás félévi foglalkoztatásához járult hozzá, s – mivel a hazai építőiparban sajnos gyakori feketemunka a különböző pályázati rendszerek miatt itt fel sem merülhetett – az államkasszába befolytak a munkabérek utáni adók és járulékok, illetve a termékeken lévő áfa.

A projekt talán legfontosabb haszna azonban mégis inkább az, hogy – a magyarországi pályázati rendszerekkel ellentétben – kötelező a beruházás hatásának mérése, figyelemmel kísérése, a nyilvánosság folyamatos tájékoztatása. Ez teszi most lehetővé, hogy a gigaberuházás tapasztalatairól más házak, önkormányzatok és állami döntéshozók is információt kapjanak, és a tanulságokat leszűrve tudják megtervezni a beruházásokat és kialakítani a pályázati rendszereket.

A Faluház mintaprojekt tehát mindenki számára értékes tapasztalatokat adott, az energiamegtakarításra vágyó lakóközösségek számára azonban továbbra is feltétlenül ajánlott, hogy szakértő energetikussal mérjék fel házuk állapotát, egyedi jellegzetességeit, és a szakember javaslatai alapján vágjanak bele a beruházásokba. A szakértői díj eltörpül egy rosszul megtervezett beruházás bosszúságaihoz és felesleges költségeihez képest.