Többségében az 1970-es években (illetve az azt követő másfél évtizedben) épült, ezért mára alapos felújításra, korszerűsítésre szorul a magyar lakosság közel egyötödének otthont adó 800 ezer panellakás. Elsősorban a szigeteléssel, a nyílászárókkal és a fűtési rendszerrel vannak gondok. Ezeket eleve 20-30 évre tervezték. Egy lakótelepi távfűtéses lakásban élő család ma sokkal többet fizet a téli hónapokban, mint egy gázzal fűtő lakástulajdonos, ez a fűtési szezonban 30-50 ezer forintos pluszkiadást jelent.
A kormányzati programok is ezekre a legszükségesebb felújításokra jöttek létre. A kormány reményei szerint uniós források jelentős bevonásával tíz éven belül a teljes panelállomány megújulhatna. (Az EU 2007-2013-as költségvetéséből erre a célra 3600 milliárd forint dedikálható.)
VALAMI ELINDULT. Az államilag támogatott panelprogramok ugyanakkor eddig még nem hoztak átütő eredményeket, mint a szakemberek fogalmaznak, mindez csak csepp a tengerben. Szép lassan azért elindult valami, mondják a bizakodóbbak, a tavaly elbírált rekordmennyiségű panelpályázat után idén már látszaniuk kellene az eredményeknek.
A kormányzati tájékoztatás szerint ugyanis 2005-ben több pályázat érkezett be, mint az azt megelőző négy évben összességében, és a Panel Plusz hitelprogram keretében az önkormányzatok közel kétszer akkora összeget igényeltek felújításra, mint korábban. Tavaly év végéig 117 ezer panellakás kapott támogatást felújításra, ez a szám 2006 végéig várhatóan eléri a 190 ezret (csak idén 74 ezer panellakás juthat összesen 14,7 milliárd forinthoz), így év végére a panellakások negyede újulhat meg.
Lakótelepek népszerűségi toplistája Budapesten
1. Pók utcai (Római) lakótelep
2. Gazdagrét
3. Őrmező
4. Káposztásmegyer
5. Fiastyúk utcai lakótelep
6. Újpest városközpont
7. Füredi utcai lakótelep
8. Kelenföldi lakótelep
9. József Attila lakótelep
10. Békásmegyer
11. Rákoskeresztúri lakótelep
12. Újpalotai lakótelep
13. Kispesti lakótelep
14. Havanna
Az biztos, hogy amint legalább ilyen szinten felújítanak egy-egy paneltömböt, azonnal megjelennek az „ebben a házban lakást keresek” cédulák a postaládákban – meséli tapasztalatait Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője, hozzátéve, hogy eladó panellakások hirdetéseiben is célszerű kiemelni a tömbös mérőórák meglétét. Ettől még nem biztos, hogy a lakás ára is megugrik, de legalább egy csapásra eladhatóvá válik, ami ebben a szegmensben már eleve nagy minőségi ugrás.
A panelek piacképessé tételét persze a legszükségesebb korszerűsítéseken túl „plasztikai beavatkozásokkal” lehetne teljessé tenni. Sokat nyomna ugyanis a latban, ha például ráépítések révén sátortetőssé lehetne alakítani a jellegzetes kockatömböket. Az így létrejövő elfogadhatóbb külső, szakemberek szerint, már nemcsak az eladhatóság szempontjából hozna változást, hanem a négyzetméterárakon is éreztetné hatását. Az efféle beruházások ugyanakkor rendkívül ritkák, számuk az egész piacra nézve egyelőre elhanyagolható.
NEGATÍV MEGÍTÉLÉS. Pedig a panelek presztízsét a magas rezsiköltségek mellett éppen szürkeségük, lehangoló látványuk és a panel életformához társított szegénységképzete rontja leginkább. Egy reprezentatív fővárosi kutatás nemrégiben azt az eredményt hozta, hogy bár a budapestiek szerint szükség volt, és jelenleg is szükség van nagyon sok embernek otthont adó lakótelepekre, mindenképpen felújításra szorulnak, és szebbé, változatosabbá kellene tenni ezeket a házakat, rendezettebbé a parkokat. Jelenlegi formájában ennek a lakhatási formának a Studio Metropolitana által megkérdezettek háromötöde szerint semmilyen előnye sincs. Minden tizedik válaszadó egyenesen lebontaná ezeket az építményeket.
A panelek imázsa nem sokat javult az utóbbi években: a költözni vágyók többsége, ha megteheti, semmiképpen nem költözne ilyen házba. Pedig ezeket tartják a legolcsóbbnak a megkérdezettek. Ezzel párhuzamosan viszont azt is gondolják, hogy e házakban laknak a legszegényebbek és az olyan emberek többsége, akikkel nem szívesen élnének együtt. Továbbá: ezek a házak roppant zsúfoltak, zajosak és lepusztultak.
A legnegatívabb véleményt egyébként éppen azok alkotják a lakótelepekről, akik még sohasem éltek ilyen környezetben. Pozitívumokat azért ők is tudnak felsorakoztatni, például jónak ítélik a tömegközlekedést vagy az üzletekkel való ellátottságot. Akik már éltek lakótelepen, de jelenleg más típusú házakban laknak, azok viszont éppen, hogy a lakótelepek infrastrukturális ellátottságát ítélik kevésbé jónak, miközben az átlagosnál fiatalosabbnak és jobb minőségűnek tartják ezeket a házakat.
Természetesen a paneltömbök legtöbb előnyét azok látják, akik jelenleg is ott élnek, de megítélésük lakótelepenként is nagy eltéréseket mutat. A legnagyobb 14 budapesti lakótelep népszerűségi rangsora évek óta stabil: első helyen a Pók utcai, majd a Gazdagréti, utolsó helyen egyértelműen a Havanna foglal helyet. Ez utóbbi egyébként a szakemberek szerint egyértelműen érzelmi okokra vezethető vissza, tárgyilagosan nézve ugyanis ennek a lakótelepnek sem sokkal rosszabbak az adottságai, mint mondjuk a szomszédos kispestinek. A legrosszabb hírnevű és presztízsű Havannán mindenesetre a megkérdezetteknek csupán 3 százaléka élne szívesen.
A KSH jelenti
Magyarországon csaknem minden ötödik otthon lakótelepen található – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) január 25-ei jelentéséből. A kategóriába sorolt 772 167 lakás közel egyharmada Budapesten van, a többi főleg megyei jogú városokban. A lakótelepi lakásoknak ugyanakkor nem mindegyike panel, „csak” 60-65 százalékuk, számuk megközelíti a félmilliót. A lakások háromnegyede 1970 és 1990 között épült, „zöldmezős” beruházásban. Közülük csaknem minden második 50-59 négyzetméter alapterületű, 55 százalékuk kétszobás (a nem lakótelepiek körében ez az arány csak 37 százalék, s közülük minden második alapterülete meghaladja a 80 négyzetmétert). A budapesti lakások az országos átlagnál kisebb alapterületűek ebben a kategóriában.
Az eladó panellakások kínálati ára az országon belül is különbségeket mutat, de nagyságrendi leszakadásról a panelszegmensben nem beszélhetünk főváros és vidék viszonylatában. A nyugat-dunántúli megyeszékhelyeken a budapesti skálához hasonló 150-200 ezer forintos négyzetméterárak a jellemzőek, de például Debrecenben is felkúszhat 200 ezer forintig az egységár. Mindenütt igaz továbbá, hogy a nagyobb lakások négyzetméterára viszonylag alacsonyabb (70 négyzetméter fölött akár 20-30 százalékkal is), miután a kereslet a kislakásokra, garzonokra koncentrálódik.
Megjegyzendő, hogy oda is alig. A panellakások piacát ugyanis masszív túlkínálat bénítja, és ezen az úgynevezett Fészekrakó program is alig javított. Pedig a fiatalokat első lakáshoz segítő program paramétereit mintha kifejezetten a panelekhez igazították volna, fogalmaztak ingatlanpiaci szakemberek a Fészekrakó 2005 februári indításakor. A használt lakásokra felvehető 12, illetve vidéken 8 millió forintos értékhatár ugyanis legfeljebb ezen a részpiacon jelenthet valódi segítséget – mondták az elemzők.
Az azóta eltelt bő év során bebizonyosodott: az érdeklődések száma lényegesen több volt, mint a konkrét szerződéskötéseké. Hogy az érdeklődések végül nem testesülnek meg konkrét adásvételben, abban az irreálisan magasan tartott árak is szerepet játszanak. Az eladói oldal szereplői ugyanis lassan látják be, hogy ami a használtpiacra általában jellemző, az a panelekre hatványozottan érvényesül: a lakások legalább 5-10 százalékkal az eredetileg eltervezett árnál olcsóbban mennek el.
A vevők most jó alkupozícióban vannak, és ezt tudván rendesen alkudoznak is (egy 12 milliós lakás esetében például 600 ezerrel lejjebb srófolhajták az árat). Az eladóknak ebben a helyzetben rugalmasnak kell lenniük – tanácsolják az ingatlanközvetítők. Ha valóban el akarják adni a lakásukat, akkor a túlkínálat miatt bizony engedniük kell.
Mit kínál a panelprogram?
A jelenleg érvényben lévő panelfinanszírozási program az állami források, az önkormányzatok és a lakástulajdonosok azonos arányú bevonásával ösztönzi a felújításokat. A lakásonként 1,2 millió forintos összeg harmada állami támogatás, harmadát a helyi önkormányzatok adják, míg 400 ezer forintot a lakóknak kell állniuk. A támogatáshoz kedvezményes hitelprogram is társul, ami a lakókra és az önkormányzatokra jutó rész finanszírozását teszi lehetővé 2005 őszétől. Az úgynevezett Panel Plusz hitelprogram keretében a Magyar Fejlesztési Bank az Európai Uniótól kedvezményesen felvett hitelkeretéből 20 miliárd forinttal támogatja a panelrekonstrukciókat a programban részt vevő mintegy húsz kereskedelmi bank közreműködésével, és lakásonként legfeljebb 800 ezer forinttal kiegészíti a meglévő forrásokat. A hiteleket 2006. december 31-éig lehet igényelni, elsősorban utólagos hőszigetelési munkák (nyílászárók, homlokzat hőszigetelése) és épületgépészeti felújítások (például a fűtési rendszer korszerűsítése) finanszírozása, valamint a paneltömbök környezetének korszerűsítése céljából (például: parkok, játszóterek fejlesztése).
