Nem elég drágák a budapesti lakások az albérletárakhoz képest, ezért az aktuális körülmények mellett jobban járunk, ha sajátot veszünk, állapította meg a Portfolio.hu korábban. A saját lakáson elkönyvelt hozam pedig ahhoz vezet, hogy az idő előrehaladtával folyamatosan gyarapodhat a vásárlók vagyona a bérlőkhöz képest. Saját forgatókönyvük szerint – melyben egy közepes méretű budapesti lakással számoltak – ez 20 év alatt akár 20 millió forintot is jelenthet. Már amennyiben nem kerül ismét leszállóágba a lakáspiac, annak ciklikus ingadozása ugyanis könnyen felboríthat mindent.
Húsz év alatt 20 millió
Abból indultak ki, hogy:
- A lakás aktuális vételára 30 millió forint, amely egy 50-60 négyzetméteres átlagos budapesti ingatlanra vonatkozik.
- Ugyanezt a lakást havi 168 ezer forintért tudnánk kivenni.
- A lakásár/bérleti díj hányados konstans marad.
- Az árak az egyensúlyi inflációval, 3 százalékkal változnak évente.
- A reálhozam alapesetben 5,5 százalék (BUX historikus teljesítmény).
- Egyéb költségekkel, amortizációval az egyszerűség kedvéért nem számoltak.
Két évtizedet vizsgálva arra jutottak, hogy:
- A bérlő oldaláról nézve a dolgot befektetési számlájának egyenlege 13 éven keresztül még mérsékelten növekszik, amellett hogy fedezi a lakbért. Azt követően viszont már borul a dolog, mert a tőkepiaci hozamok nem növelik eléggé a vagyonát ahhoz, hogy abból fenntarthatóan ki tudja fizetni az inflációval emelkedő albérletárat. Így a 13. évtől kezdve a pénzügyi egyenlege enyhe apadásnak indul, és 35 millióról 32-re süllyed. Ne felejtsük el, hogy a húsz év múlvai 32 millió mai értéken sokkal kevesebbet ér. Vagyis bár nominálisan nem lett kevesebb pénze a bérlőnek, valójában komoly pénzügyi veszteség érte.
- A vevő oldaláról nézve a dolgot 20 év alatt 30-ról mintegy 55 millió forintra nőtt az ingatlanunk ára. Így tehát a vásárló 30 milliós vagyona megtartotta reálértékét, míg a bérlőé jelentősen apadt. A nominális vagyonkülönbség köztük durván 20 millió forintra jön ki.
Ebben a forgatókönyvben tehát 20 év alatt 20 millió forinttal lesz tehát gazdagabb a vásárló. Mai értéken nézve ez azonban csak durván 11 millióforintnak felel meg.
Véleményük szerint az egésznek abba az irányba kellene hatnia, hogy alacsonyabbak legyenek a hazai bérleti díjak. Mindezek ellenére azt látják, hogy ezek az érvek egyelőre nem érvényesülnek az árakban. A lakbérrel kiegészített lakásmegtérülés egyszerűen túl magas jelenleg a számításaik szerint. Ez márpedig könnyen lehet, hogy tovább fűti majd a hazai lakásárakat.
Kiemelt kép: iStockphoto
