A hitelkamatok soha nem látott mélységben vannak, 15 éves fix kamat már 4,19%-tól elérhető, az infláció 3%-os érték körül mozog, tehát a reál hitelkamat már alig haladja meg az 1%-ot. Ilyen kamatkörnyezet soha nem volt Magyarországon, így érthető hogy népszerű az ingatlanbefektetés, de lássuk mi a jövedelmezősége ennek a befektetési formának.
Az ingatlanbefektetésen elérhető hozamok forrásai az alábbiak:
Ingatlan értéknövekményéből származó hozam
Hasznosításából származó hozam
Ingatlan értéknövekményéből származó hozam
Forrás: https://www.economicshelp.org/blog/5709/housing/market/
Az ingatlan befektetés hosszú távon infláció feletti jövedelmet biztosít. Egyesült Királysági idősort tekintve (magyar ilyen hosszú időtávra nem elérhető) 40 év alatt infláció felett háromszorosára növekedett az ingatlanok értéke. MNB munkatársa azt nyilatkozta, hogy az elkövetkező 1-2 évben nem lát ingatlanpiaci árak csökkenésére utaló tényezőt, illetve, hogy az ingatlanok drágulásának az oka az alacsony finanszírozási környezet és a befektetési célú ingatlanvásárlás. Miért gondolja azt szisztematikusan annyi ember, hogy befektet? Miben más a mai környezet, mint a 2008 előtti, miért nem várható a korábbihoz hasonló tömeges hitelbedőlés? 1. A hitelkamatok sokkal alacsonyabbak, 15 éves fix kamat már 4,19%-on elérhető jelzáloghitelre, míg 2007 januárjában az 5 éven túl fixált jelzáloghitelek átlagos kamata 9,96% volt. 2. Nem devizában adósodnak el az emberek, így nem növekedhet a tőketartozás. 3. Az MNB 2014-ben jelentősen szabályozta a hitelfelvétel feltételeit, hisz a hitel adósai összessített jövedelmüknek 30-60%-os mértékéig vállalhatnak hiteltörlesztést, megszűnt a korábbi kezes, aki akárhány embernek „fejavíthatta” a hitelképességét. 4. Az alternatíva befektetések kamata jelentősen csökkent, például a 10 éves állampapírok hozamai 2017 januárban 7,05% volt, míg 2019. márciusában 2,86%. 5. A reálbérek (ezek már az inflációval csökkentve vannak) a 2017-es 114 282 forintról 2018-ra 219 112 forintra növekedtek, tehát közel megduplázódtak.
Persze bármikor lehet egy válság, lehet olyan peches valaki, mint a fenti ábrán 1998-ban befektető ember, akinek reálértéken csak 15 év múlva érte el az ingatlanja a vásárlási értéket, de aki hosszú távra vásárol és megteheti, hogy nem értékesíti az ingatlant, az nem veszít a vásárláson akkor sem. És még a 40 év alatt legrosszabb pillanatban vásárló is ingatlanénak értéke is növekedett az infláció mértékével, így jogos feltételezés egy ingatlanbefektetésnél minimum az inflációval növelni az ingatlan értékét a hozamszámítások során.
Az ingatlan hasznosításából származó hozam:
Az ingatlanok bruttó bérleti díja a 2019.05.01-i letöltés alapján Európa kiemelt országaiban az alábbiak:
Bérleti hozam számításnál azt fontos még meghatároznunk, hogy átlagosan hány hónapot áll kiadatlanul az ingatlan, illetve mekkora értékű pótló beruházást kell végezni rajta az állapota fenntartása érdekében (a számítások során, ezt e kettőt egy tényezőben becsültem egyszerűsítés céljából, abban, hogy hány hónapot van kiadva évente az ingatlan).
Emellett az adózást kell szem előtt tartani; hosszú távú bérbeadás esetén, a legegyszerűbb átalányadózás esetén, a bevételek 90%-ára kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót, ami effektíve így 13,5%-os adókulcsot jelent.
Illetve, ahogy az ingatlanok értéke növekszik várhatóan legalább az inflációval növekedhet a bérleti díj is.
Egyéb feltételezések a számításokhoz:
A finanszírozás is fontos szempont lehet, a lenti kalkulációk esetében a most elérhető legjobb 15 éves fix kamatperiódusú és futamidejű, 4,19%-os kamat melletti 100%-os hitelfelvétel mellett (pótfedezet bevonásával megvalósítható) végzem el a számításokat, azt feltételezve, hogy az a befektetések alternatívaköltsége a most induló 4,95%-os átlagos hozamú új állampapír.
Egy 30 milliós befektetés esetén a bérleti díjból származó leadózott hozam 11 havi bérbeadást feltételezve (30 000 000* 5,24%* 11/12*0,865) 103 872 forint az első évben, 3%-os inflációt feltételezve (103 872 * 1,03) 106 988 forint a második évben és így tovább. A 30 milliós hitel havi törlesztője 224 774 forint. Ha 100%-ban hitelből veszünk ingatlant, akkor e kettő különbségét kell havonta átlagosan a hitelbe fizetnünk, ez az első évben átlagosan havi 120 902 forint, a 15-ikben pedig már csak 67 658 forint. Ha ezeket a többletbefizetéseket állampapírba befektetnénk ingatlanbefektetés helyett, akkor 25,63 millió forintot realizálnánk a 15 év alatt kamatokkal együtt. Tehát 25,63 millió forintba kerül 2034-es értéken, hogy legyen egy 46,74 millió (30 millió * 1,03^15) forintos tehermentes ingatlanunk 15 év múlva.
Tehát 0 forint kezdeti befektetéssel 30 milliós hitelből, a bérleti díjon felül 15 év alatt összesen 25,63 millió forintot kell kifizetni 2034-es értéken (4,95%-os alternatív befektetési lehetőség figyelembe vételével) ahhoz, hogy legyen egy most 30 milliós ingatlanunk, amin nyerünk (30-25,63) 4,37 millió forintot, illetve várhatóan az inflációval legalább növekszik az ingatlan értéke, így 46,74 millió forintot ér majd, így az ingatlan értéknövekményén 16,74 millió forintot lehet realizálni.
Tehát nulla kezdeti befektetés mellett több, mint 21 millió forinttal ér majd többet a tehermentes ingatlanvagyon 15 év múlva, mintha a megszerzésére szánt összeg állampapírba lett volna fektetve. Ha eltekintünk az időértéktől, akkor 17,3 millió forintot kell befektetnünk a bérleti díjon felül egy 30 milliós értékű ingatlan megszerzéséért. Továbbra is állítom, hogy a hitelképesség érték.
Nézzük meg, hogy a hitelből történő ingatlanvásárlással 15 év múlva mennyivel ér többet a vagyon, ahhoz képet, mintha állampapírba fektetnénk a havi törlesztőrészlet bérleti díj feletti részét, különböző inflációs és éves bérbeadási hónapszám mellett.
Forrás: saját számítás
Konklúzió
A fenti érzékenységvizsgálat azt az eredményt mutatja, hogy amennyiben az elkövetkező 15 évben az ingatlan értéke és bérleti díja végig a mai szinten marad, akkor nem éri meg hitelből ingatlant vásárolni. Viszont, ha az MNB által prognosztizált 3%-os inflációs mértékkel növekszik az ingatlan értéke és a bérleti díj is, akkor attól függően, hogy évente hány hónapban lehet kiadni akár 18-20 millió forinttal is nagyobb vagyont lehet felhalmozni 100%-os hitelből történő ingatlanbefektetésen az állampapír befektetéshez képest. Ez mérvadó lehet befektetőknek és saját lakást vásárlóknak is, azt is mutatja, hogy mennyire nem éri meg albérletben lakni.
Persze nem állítom, hogy minden körülmények között érdemes ingatlanba fektetni, leginkább hosszú távra éri meg biztosan, hisz jöhet egy harmadik világháború, vagy bármilyen pénzügyi összeomlás, ami miatt időszakosan lecsökkenhetnek az ingatlanárak, aki akkor ad el, az rosszul jár. Készpénzből kevésbé éri meg ingatlant venni, mint hitelből, mert a hitelkamat csak 4,19% a hamarosan elérhető legjobb állampapír pedig 5 éves időtávon 4,95%-os hozamot kínál (bár kérdés, hogy milyen állampapír konstrukciók lesznek 5 év múlva, amikor már nem kell többlet magyar lakossági finanszírozást bevonni, csak megújítani a lejáró állományt). Ezen kívül érdemes megfontolni az alább részletezett általonos ingatlanvásárlási elveket is, amennyiben valaki azon gondolkozik, hogy tulajdonossá váljon.
Általános elvek ingatlanvásárláshoz:
Amennyiben az ingatlanvásárlásra befektetésként tekintünk, akkor nagyon fontos, hogy erre a vagyonelemre, a teljes portfóliónk részeként tekintsünk. Legyen a portfólióban biztonsági tartalék, likvid rész, kockázatmentes rész, és kockázatvállalási hajlandóság szerint kockázatos rész.
Az ingatlan befektetésen elérhető hozamot érdemes hasonló kockázatú alternatív befektetési lehetőségek hozamával összevetni, ennek fényében érdemes meghozni a pénzügyi döntést.
Az ingatlan befektetésnél az egyik legfontosabb szempont a lokáció, ezt sosem szabad szem elől téveszteni. Egyébként is illikvid befektetés, tehát idő míg pénzéhez lehet jutni az értékesítéséből, de egy rossz lokációjú nagy értékű ingatlan értékesítése minden gazdasági konjunktúrában nehézkes, komoly válság alatt pedig sokszor akár lehetetlen is.
A jelenlegi építőipari boomban – mely talán az 5%-os ÁFA kifutásával némiképp mérséklődik – sok esetben nem támogató a környezet, nehéz a befektetési célú ingatlan kötelező, időszakos felújítási, karbantartási munkálatokra szakembert találni, visszamondják, drágán vállalják, vagy egyszerűen szakszerűtlenek számos esetben.
Az ingatlanbefektetésnek egyébként is velejárója, hogy időnként a bérlőkkel és a karbantartással kell foglalkozni, ennek fényében, annak fényében, hogy kinek mennyit ér a szabadideje érdemes megfontolni a befektetett idő érétkét, és az ingatlan megszerzésnek költségeit (jogi, illeték, adó) is figyelembe venni a döntés meghozatalakor.
