Míg az első hat hónapban az újonnan átadott épületek bérbe adható irodái nem érték el a 30 ezer négyzetmétert (27 900 m2), addig a bérbe vett területek közel 100 ezer négyzetmétert tettek ki. Az irodaépítések visszaszorulása várhatóan 2004 végéig folytatódik. Idén a tervek szerint a piacra kerülő összes irodaterület mintegy 71 500 négyzetméter lesz; ugyanakkor a 2004-ben megépített ingatlanok alapterülete előreláthatólag 65 ezer négyzetméter alatt marad, hiszen egy irodaház kivitelezési munkáit már 2003-ban befejezték (Kálvin Center 9400 m2). Az építési kedvet tekintve azonban kedvezőek a kilátások a következő évekre: az első hat hónapban 135 500 négyzetméternyi iroda fejlesztését indították el, és az előkészítés alatt lévő projektek volumene is eléri a 150 000 négyzetmétert. A modern bérirodák állománya jelenleg megközelíti az 1 340 000 négyzetmétert.
Az első fél év tapasztalatai szerint, a legnagyobb igény egyértelműen az újonnan piacra lépő irodaprojektek iránt mutatkozik: a frissen átadott területeket szinte teljes mértékben sikerült bérbe adni. Az átlagos üresedési ráta így 2003 végéhez képest javult: immár 20 százalék alatti arányban találunk kiadatlan területeket a piacon. Elemzésünk szerint az átlagos üresedés jelenleg 17,8 százalék körül alakul, ám az elmúlt másfél évben átadott épületek javarészt 15 százalék alatti üresedést mutatnak.
A 2004 első felében megkötött bérleti megállapodások egyértelműen a nagyobb alapterületű irodák iránti igény erősödését mutatják. A tranzakciók közel egy ötöde 2000 négyzetméternél nagyobb területre vonatkozott (18,2 százalék). A három legnagyobb üzletkötés egyenként elérte a 6000 négyzetmétert. Az első negyedévben az IBM állapodott meg 6500 négyzetméternyi irodára a City Gate-ben (IX. kerület), és a Metropolitan Centerben hosszabbította meg szerződését a KFKI Számítástechnika (6000 m2, XIII. kerület). A második negyedév legnagyobb üzlete a BC 140-ben köttetett CIB Lízing megállapodás volt (6400 m2, XIII.). Felmérésünk szerint a magas műszaki és minőségi igénnyel piacra lépő, nagy irodahelyiséget kereső cégek számának emelkedésével az év végéig erősen korlátozottá válik az egy helyen több ezer négyzetméternyi, új építésű, szabad irodaterületet kínáló épületek állománya. Figyelembe véve, hogy az egyes épületek bérlők általi megítélése eltérő, előfordulhat, hogy az év végéig új, komolyabb alapterületű székhelyre költözni kívánók jelentősebb kompromisszumra kényszerülnek a költözés időpontját vagy az irodaházat tekintve.
Az előző években túlkínálatosnak nyilvánított budapesti bérirodapiacon a kedvező bérbeadási mutatóknak köszönhetően a bérleti díjak korábbi csökkenő tendenciája egyértelműen megállt. Az átlagos bérleti díjak az A kategóriás épületeknél a 13–16 euró/m2/hó, a B kategóriás irodaházaknál a 10–12 euró/m2/hó intervallumban maradtak. A jelzettnél magasabb árszínvonalú bérleményekre is mutatkozott némi érdeklődés, a kiemelt műszaki tartalommal kínált irodaházakban 18–20 euró/m2 havi bérleti díjat is regisztráltak.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
