Az előző év utolsó negyedévét tekintve a december volt a leggyengébb hónap – azon belül is karácsony környékén mutatkozott egy komolyabb leállás – olyannyira, hogy ez az egész negyedévet lehúzta – jelezte elemzésében a Balla Ingatlanirodák ügyvezető-tulajdonosa, Balla Ákos.
A forgalom és az árak emelkedése is megállt
Mindezt többször is emlegették az ingatlanközvetítők az elmúlt hónapokban. Ennek a nagy decemberi visszaesésnek az az oka, hogy sok dolog, ami az ingatlanpiacon zavart okozhat (ünnep, támogatásváltozás), az bekövetkezett. A decemberi CSOK-bejelentés hatása érezhető maradt januárban és februárban is, így az első negyedéves számok sem lesznek túl jók. Most kezdünk csak végre tisztán látni – tette hozzá Balla Ákos.
Az ingatlanközvetítői tapasztalatok szerint tehát gyengébbek lettek a negyedik negyedéves eredmények, mint a harmadik negyedévesek, amit megerősítettek a KSH most közzétett számai is. E szerint, míg az első három negyedévben 18 százalékkal nőtt az eladások száma, addig a negyedik negyedévben ennek a növekedésnek a mértéke 2 százalékosra mérséklődött. Ugyanígy az árak emelkedése is lassult: a harmadik negyedévhez képest az árindex már csak 0,3 százalékkal növekedett.
Budapesten 2,4 millióval drágultak a lakások
Az utolsó negyedéves lassulás ellenére a 2015-ös év még így is erős lett: a tranzakciók száma 15 százalékkal nőtt, míg a használt lakások árai éves szinten 11,8 százalékkal emelkedtek. Utóbbi a tiszta árindexet jelenti, vagyis ennyivel kerülnének többe a lakások, ha ebben az évben is ugyanazokat adták volna el, mint tavaly. De mivel a lakások minőségi összetétele is romlott a tavalyi év során, így ténylegesen csak 9,9 százalékot tett ki az áremelkedés mértéke. Az így kialakult árszint egyébként 4,9 százalékkal magasabb a 2010 évinél, ugyanakkor a válság előtti, 2008-as szintet még nem sikerült elérni, attól 3,1 százalékkal maradt el.
Ennek következtében a használt lakások átlagára elérte a 11,3 millió forintot, vagyis 1 millió forinttal magasabb, mint volt 2014-ben. A legnagyobb emelkedés Budapesten következett be, ahol az átlagos ár már elérte a 16,9 millió forintot, ami 2,4 millió forinttal magasabb az egy évvel korábbi átlagárnál. Négyzetméterárakban kifejezve ez azt jelenti, hogy az átlagár 240 ezerről 286 ezerre nőtt.
Ezzel az árszinttel Budapesten már meghaladják a válság előtti értéket az árak, de ez igaz a megyeszékhelyekre is, viszont a kisebb településeken még a 2010-es szintet sem sikerült megütni. Az átlagos lakásár ugyanis ott 10,2, a városokban 9,4, míg a községekben 6,2 millió forint volt. Ez azt jelenti, hogy mindenhol meghaladják ugyan az egy évvel korábbi szintet az eladási árak, azonban ahogy haladunk a kisebb településméretek irányába, úgy csökken az áremelkedés mértéke.
Tántorgó újlakás-piac
Érdemes az új lakások piacára is egy pillantást vetni, mivel az idei évben a CSOK miatt a szerepük egyre nagyobb lesz. A fejlesztések már beindultak és várható a felívelés, 2015-ben azonban még nagyon lehangoló képet mutatott ez a szegmens. A tavalyi évben mindössze 2700 újépítésű-lakást sikerült eladni, ami a teljes tranzakciószámnak mindössze 2 százaléka. Ebben az évben egyébként 3146 darab lakás épült értékesítési céllal – ami újabb mélypontot jelent 2013 után -, és látható, hogy még ezeket sem sikerül mind eladni.
Az árak is bizonytalankodtak, hiszen míg az első három negyedévet emelkedés jellemezte, a negyedik negyedévben 1,8 százalékos esés következett be. Így a teljes évet tekintve az árnövekedés elmaradt a használt lakásokétól: 6,7 százalékot tett ki. Persze így is elérték az új lakások árai a 2008-as, válság előtti szintet.
A főváros és a lakások vezették az emelkedést
Míg az első két negyedévben kiemelkedően magas volt a budapesti értékesítések aránya, ez az év második felében némileg csökkent. Ennek ellenére az év egészét tekintve 30 százalékkal részesedett a forgalomból a főváros, ami azt jelenti, hogy tovább nőtt a súlya az eladásokat tekintve.
Ezzel összefügg, hogy a családi házak piaci részesedése tovább csökkent: míg 2008-2009-ben még minden második eladott lakóingatlan családi ház volt, addig 2015-ben már csak 42 százalékot képviseltek. A panellakások részesedése 12 százalék volt, míg a téglalakásoké 46 százalékot tett ki. Budapesten pedig az ingatlanpiaci forgalom mindössze 13 százalékáért feleltek a családi házak.
A KSH a piaci átrendeződéssel kapcsolatban felhívta a figyelmet arra, hogy Budapesten most már nemcsak a társasházi lakások négyzetméterára haladja meg jelentősen a családi házakét, hanem a panellakások is felzárkóztak és elérték a családi házak árszintjét. A folyamat egyébként hasonló volt a megyeszékhelyeken is, így megállapítható, hogy a válság utáni időszak egyik fő jellemzője a nagyvárosok társasházi és panellakásainak felértékelődése volt, olyannyira, hogy ezek húzták fel a lakásárakat.
Mit hoz a jövő?
Mint Balla Ákos hangsúlyozta, az év eleji zűrzavar után most kezdenek csak tisztán látni az ingatlanpiacon, melyre leginkább a magas szinten stagnáló árak és a stabilizálódó forgalom jellemző. A nagy kérdés, hogy a CSOK hatására piacra kerülő újépítésű-lakások milyen irányba tolják el a piaci folyamatokat.
A szakember szerint, mivel az újépítésű-lakások négyzetméterára 450-500 ezer forintos szint környékén kezd kialakulni a jobb helyszíneken, így a használtlakás-árak ugyanezekben a lokációkban nem valószínű, hogy megmaradnak akár a 350 ezer forintos szint környékén.
Habár van arra esély, hogy az újépítésű-lakások népszerűsége és áremelkedése magával húzza a használt lakások árát is, valószínűbb, hogy a kereslet az új lakások irányába tolódik, így pedig az eladó használt lakások tulajdonosai kénytelenek lesznek szembenézni a mérséklődő érdeklődéssel, és egy 10-20 százalékos árcsökkenéssel. Ez az áresés először azokon a területeken jelentkezik, melyek közvetlen közelében felbukkannak új építésű projektek, azonban a hatás várhatóan továbbgyűrűzik a teljes ingatlanpiacra – tette hozzá Balla Ákos.
