A miniszterelnök barátja építene társasházat a Gellért egykori gyermekmedencéinek helyére

Luxustársasházak és villatelepek fojtogatják a budai Hegyvidéket – írtuk meg néhány héttel ezelőtt, bemutatva a főváros legértékesebb, sokszor még összefüggő zöldfelületeket rejtő területeit érő beépítési hullámot. A folyamat persze szerteágazóbb, hiszen a budai oldal más részein, illetve Pesten is nagy tempóban zajlik az egykori ipari zónák, foghíjak, valamint a hosszú ideje kihasználatlan földdarabok lakáshegyekkel megtöltése. Ennek a lendületnek rövidesen egy műemléket, a Gellért fürdő egykori fűtőházát is magában foglaló, illetve világörökségi környezetnek is számító terület, a fürdővel szomszédos egykori Pagony esik áldozatául.

A Kemenes utca 10. számmal jelzett, az Orlay utca és Mányoki út felé egyaránt nyújtózó 1,1 hektáros ingatlanon hosszú évtizedeken át a Gellért napozóit találhattuk volna, a fürdő 1918. szeptemberi megnyitásának hatvanadik évfordulójához közeledve a cél azonban az lett, hogy a pázsitos terület egy részét megtartva gyermekmedencéket építsenek, azokat pedig egy, az utca alatt futó alagúton át kössék össze a fürdővel.

Az éveken át húzódó munkákat a hosszúra nyúló projekt harmadik ütemébe sikerült besűríteni, így a gyerekek és felnőttek csak 1985-ben vehették újra használatba a Perczel Anna, Vészi Éva, Kölönte Zsolt és Palotai Tamás tervei nyomán épült új részeket, amiket az alagúttól induló, kanyargó kerti útra fűztek fel.

A kiszolgáló helyiségeket, illetve a modern medencéket végül 2008-ban hagyták el végleg a fürdő dolgozói, illetve látogatói, a terület jövője pedig bizonytalanná vált – egészen 2014-ig, mikor a pillanatok alatt kultstátuszig jutó Pagony székei és asztalai jelentek meg a csempézett falak között.

A Pagony végül nyolc nyáron át, 2021 októberéig tartotta magát, a következő évben pedig már nem nyitott ki. A pesti romkocsmák budai párjává emelkedő hely bezárásának okairól semmit sem lehetett tudni, az elmúlt hetek eseményei azonban rávilágítottak a történésekre.

A néhány éve a pincétől a kupoláig általunk is bejárt Gellért szállodai része a Danubius Hotels-től a kormányközeli Jellinek Dánielen át végül a miniszterelnöki vő, Tiborcz István BDPST-jéhez került, a Kemenes út túloldalán lévő területek jövője azonban más irányt vett. Az értékes földdarab gazdája a földhivatali lap szerint ma is a 2007-ben, jó eséllyel projektcégként létrejött Egészségsziget Szolgáltató Kft., háttere azonban néhány hónappal ezelőtt megváltozott: tulajdonosa a NER-oligarchák egyik legfontosabb képviselőjéhez, Garancsi Istvánhoz kötődő Market Asset Management Zrt. lett, ügyvezetői pozícióiban pedig a Danubius vezetői helyett az új gazda két fontos embere tűnt fel – ezek egyike a cég az MNB-hez kötődő ingatlanbefektető vállalkozásoknál, illetve a Schmidt Mária és Ungár Péter vagyonának jó részét adó BIF-nél edződött vezérigazgatója.

A Market tervei a környező házak lakói előtt idén tavasszal kezdtek körvonalazódni: forrásaink szerint a Szigma Stúdió februárban felmérte a telekszomszédok állapotát, hogy egy jövőbeli esetleges építkezés esetén tudni lehessen, mik azok a károk, amiket nem az építtető felelőssége lesz kijavítani. A cég egy lakónak adott válaszában kijelentette: a várható munkákról semmit sem tudnak, azok pedig még csak koncepcióterv fázisban járnak.

Néhány héttel később, március 18-án aztán egy talajfúró gép jelent meg a Bartók Béla úthoz közelebbi, hosszú ideje parkolóként hasznosított telekrészen, nyilvánvalóan azért, hogy felmérje a talaj állapotát.

A folyamat ezután rövid időre megállni látszott, a koncepcióról azonban semmi sem került napvilágra. A helyzetet tovább bonyolította, hogy lapunk júniusban több forrásból is arról értesült, hogy elindult egy zárt tervpályázat, aminek keretében a Market Asset kereste a jövőbeli épület, vagy épületek arcát.

Július 1-jén aztán szabad szemmel is láthatóvá váltak a közelgő beavatkozások első komoly nyomai, hiszen az aznap kihelyezett értesítések szerint a felsőbb szinten megszüntették a parkolást, másnap pedig a kisebb bokrok aprítása is megkezdődött, mintegy felvezetve azt, ami 4-én, csütörtökön fogadta a kíváncsi lakókat: egy, a bontási munkákról szóló értesítő, ami szerint a hónap közepén biztosan megkezdődik a hat héten át, augusztus végéig tartó folyamat, amelynek terveit a Market-csoporthoz tartozó Lean Tech Mérnökiroda jegyzi.

A bontási eljárás megindulásáról az építési hatósági adatbázisban semmiféle nyomot nem találtunk, így kérdéssel fordultunk Budapest Főváros Kormányhivatalához, amely július 8-i válaszában kijelentette: a meglévő, szabadon álló épületek bontása nem engedélyköteles, így tényleg hiába kerestük az adatokat.

A válaszról rövidesen kiderült, hogy hiányos, hiszen egy, a szerkesztőségünkhöz eljutott dokumentum szerint a kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztálya már egy hónappal korábban, június 4-én örökségvédelmi engedélyben adott zöld utat az egykori gazdasági és üzemi épületek, a medencék, illetve a támfalak elbontására, ez a határozat pedig 11-én véglegessé is vált.

A határozatban néhány kitétel is szerepelt: eszerint a munkák során

• egy statikus művezetőnek jelen kell lenni,
• a medence körüli kandelábereket, a felszedett bazalt kockakő burkolatot, illetve a telekbelsőben lévő százéves Haidekker-gyári kerítéseket a helyszínen leltárba kell venni, majd a kivitelezés végéig megőrizni,
• fontos a meglévő fák épségének biztosítása,
• a harminc centiméternél mélyebbre való ásásnál régészeti megfigyelőre van szükség, sőt ha kell, akkor régészeti feltárást kell végeztetni a Budapesti Történeti Múzeummal.

A kapcsolódó indokolás szerint a területet a kormányhivatal munkatársa egy május 28-i helyszínbejárás során mérte fel, és úgy találta, hogy a tervezett bontások nem sértenek védett értéket, a műemléki rész (az egykori fűtőház, illetve a szomszédos korábbi dolgozói lakóház) jellege és egysége pedig szintén nem sérül. Ez nyilvánvalóan igaz, hiszen a medencékre az elmúlt években az 1945-1989 közti időszak értékes épületállományát sorban védelem alá helyező főváros vagy akár a kerület semmiféle védvonalat nem terjesztett ki.

A további részletek napvilágra kerülése érdekében június 26-án Újbuda Önkormányzatának is feltettük a kérdéseinket, mely július 5-én, a helyszíni tájékoztatók kihelyezésének másnapján érkezett válaszában arról írt, hogy sem a bontás időpontjáról, sem annak részleteiről nem rendelkezik információval, hiszen az elmúlt években elvont építésjogi hatáskörök nélkül nem látnak rá a folyamatra.

A kerület reakciójában elmondta: a helyi Településrendezési és Építészeti Tervtanács június 5-i ülésén konzultációs jelleggel tárgyalt egy, a terület beépítésével kapcsolatos – nem nyilvánosságra hozható – vázlattervet, ebben azonban csak az első ütemben tervezett a Kemenes utcai telekrészre, illetve a tömbbelső középrészére tervezett 28 lakásos lakóépület-együttes látszik, leendő környezetéről pedig ők sem tudnak semmit.

A jövőt most épp ezért még megjósolni sem lehet, hiszen az ingatlanon nincs folyamatban lévő fakivágási engedélykérés, a szomszéd házak a Szigma által készített állapotfelmérési dokumentációjának tartalmát pedig nem ismerik, így nem tudják, hogy leselkedik-e bármilyen veszély a többségében századfordulós épületekre – tette hozzá a sajtóosztály.

A jövőbeli építkezésre néző lakások tulajdonosai közül lapunknak többen arról számoltak be, hogy a befektető információik szerint három részre vágná a jelenleg még egy helyrajzi szám alatt lévő, szabálytalan alakú területet, így félő, hogy több, szabadon álló épületet is felépítenek majd. Újbuda vezetése a harmadolást nem erősítette meg egyértelműen, azt azonban kijelentette, hogy az ingatlant várhatóan több telekre vágják.

Mindezek fényében egyértelmű, hogy az 9nkormányzatnak nincs igazán mozgástere, hiszen a telekmegosztás, illetve a 2020-ban szigorított építési szabályzatnak megfelelő méretű épületre vagy épületekre leadott jövőbeli építési engedélykérés nem ütközik majd semmiféle jogszabályba, a kialakult helyzetet pedig már a legfeljebb három évre kiterjeszthető, de csak hosszú idő alatt bevezethető változtatási tilalom sem oldaná meg.

A cserjék ritkítása cikkünk megjelenésének idején már előrehaladott állapotban jár, a legutóbb a Pagony által használt képe pedig gyorsan változik, így a négy évtizede valósággá vált fürdőbővítés nyomai rövidesen akár nyom nélkül is eltűnhetnek.

Épp ilyen könnyű út állhat majd az új beépítés létrejötte előtt is, a részleteket pedig a kerület éppúgy későn ismerheti majd meg, hiszen a hatlakásosnál nagyobb beépítések településképi véleményét a tavasszal szinte teljes vérfrissítésen átesett Országos Építészeti Tervtanács adja ki, az építtető pedig ennek birtokában juttathatja el az engedélyezési tervcsomagot a fővárosi kormányhivatalhoz.

A július 11-i második helyszíni lakossági fórumon aztán további részletekre derült fény: az engedély megszerzése eszerint közelebb van, mint gondolnánk, hiszen Erhardt Attila alpolgármester arról számolt be, hogy egyetlen 28 lakásos épület helyett két, 14–14 otthont magában foglaló beépítést terveznek, ennek rajzai pedig már az Országos Tervtanácsnál járnak. Szó esett emellett egy harmadik, egylakásos épületről is, ami a jelenlegi elképzelés szerint a Mányoki utcához közelebb eső telekrészre kerülne.

A ma még egybetartozó terület beépítési mutatói egyébként lényegesen alacsonyabbak a környékénél, de ezek is elegendőek ahhoz, hogy akár három nagyobb épületet is felhúzzanak rajta: a legkisebb leválasztható rész például jelenleg mindössze 1200 négyzetméteres lehet (ez a telek kilencedrésze), amire a 60 százalékos minimális zöldterületi arány megtartásával maximum tíz méter magas, a felszín alatt akár 420, afelett pedig 300 négyzetméteres épület (35, illetve 25 százalék) állítható.

Az ügyben természetesen az egész mögött álló, az év eleje óta az egy tömegbaleset építészeti megfelelőjeként megvalósult egykori Radetzky-laktanyában székelő Egészségsziget Kft.-t is megpróbáltuk szóra bírni: a május 26-án, a Market Asset emailcímére küldött kérdéssorunk megválaszolatlan maradt, másfél héttel később, egy második levelünk nyomán azonban a céggel dolgozó marketingügynökség felvette velünk a kapcsolatot.

Reakciójukban arról írtak, hogy a projektben „közpénzek bevonása, illetve közfunkciók megvalósítása nélküli, magas minőségű prémium lakóépületeket” terveznek, a telek pedig egy „funkcióját vesztett, méltánytalanul elhanyagolt terület”, így a meglévő értékek megtartására ügyelő beruházás a környék ingatlanjainak értékét is növeli majd.

Az Egészségsziget fakivágásban egyelőre nem gondolkodik, a fák állapotfelmérését azonban már elvégezték – tette hozzá az ügynökség, ami a februári állapotfelmérés kapcsán kijelentette: a közvetlenül érintkező házaknál a vizsgálatra engedélyt adó tulajdonosok lakásait, valamint a homlokzatok állapotát egyaránt rögzítették, a többi ingatlannál azonban csak a külső szemrevételezésre került sor. A levélből mindezek mellett kiderül: a végleges koncepciótervek egyelőre nem készültek el, a hatósági egyeztetések azonban folynak, így a lakók, a kerület és a sajtó egyaránt később ismerheti meg a terveket, amik megtalálására korábban zárt, meghívásos pályázatot írtak ki.

Ebben három neves iroda – forrásaink szerint ezek egyike a Nagy Csaba és Pólus Károly által irányított Archikon, egy másik pedig a Zoboki Gábor fémjelezte ZDA-Zoboki Építésziroda volt – vett részt, a győztes nevét azonban nem árulták el.

Az ügynökség lapunknak arról is beszámolt, hogy az áram- és a vízszolgáltatás egészen mostanáig a továbbra is fővárosi kézben lévő Gellért fürdőben lévő almérőkön át érkezett a telekre, ezt a mindkét fél számára előnytelen helyzetet pedig most véglegesen megszüntetik. A fürdővel való kapcsolatot persze nemcsak a vezetékek, illetve csövek jelentik, így a felek jelenleg is vizsgálják az utca alatt átfutó alagút megtartásának lehetőségét.

Egyelőre azt sem tudni, hogy lesz-e az új épületekben zárt, csak a lakók számára használható termál-, illetve wellness-részleg: az ügynökség szerint ez „kifejezetten nem célja” a fejlesztésnek, egy 2022-ben, a fővárosi tulajdonú Budapest Gyógyfürdői és Hévizei Zrt. (BGYH), az Egészségsziget, valamint a Danubius Hotels Zrt. és a Danubius Zrt. aláírt négyoldalú megállapodás azonban ezt mégsem zárja ki teljesen.

A dokumentumból kiderül: a hotellánc 2007 végén vállalta, hogy csak akkor adhatja tovább az ingatlant, ha legalább 150 szobás, minimum négycsillagos hotelt épít rá, üzemelteti azt, parkolójából pedig ötven helyet ingyenesen átad a BGYH-nak. Ez az elhúzódó gazdasági válság, a koronavírus-járvány, illetve az orosz-ukrán háború miatt nyilvánvalóan nem történt meg, így a megállapodást az Egészségsziget feltűnésekor frissíteni kellett, felsorolva a fenti okokat, valamint a kerületi építési szabályzat szigorítását, ami végleg ellehetetlenítette a projekt végigvitelét.

A Danubius végül 199 millió forint plusz áfa összeget fizetett ki a BGYH-nak az ígért parkolók hiánya miatt, majd szabad utat kapott az eladáshoz, azzal a fontos feltétellel, hogy azt a nagyközönség számára nyitva álló gyógyfürdőt, vagy komplex private spa-t építeni akaró cégnek semmilyen esetben sem adhatja át.

A BGYH két lehetőséget azért nyitva hagyott:

• ha az Egészségsziget részben mégis szállodajellegű ingatlanban gondolkodna, akkor az ahhoz szükséges minimális wellness- és fürdőrészleget szabadon megépítheti,
• ha lakóparkot vagy társasházat épít, akkor ragaszthat hozzá a nagyközönség előtt nem nyitva álló, azonos célú épületrészt.

Az ismeretlen összegért gazdát váltó terület jövőbeli feldarabolásával kapcsolatos kérdésünkre kitérő választ kaptunk, arra azonban rámutattak, hogy az 1,1 hektáros telekméret a következő hónapokban változhat, megerősítetve azon információnkat, miszerint a földhivatali adatok, illetve a valóság közt sokszor több méteres eltérések vannak, így a környező házak az évtizedek alatt kisebb-nagyobb földdarabokat béreltek, vagy épp kerítettek el, ezek sorsa pedig nincs rendezve. Levelük következő mondatában aztán hozzátették: csak a „rossz helyre” épült kerítések, illetve melléképületek sorsát kell rendezni, az esetlegesen átlógó erkélyeket értelemszerűen nem fogják eltávolíttatni.

A határvitákról a házak lakóközösségei is értesítettek bennünket: ezek szerint a Kemenes utca 8.-ban a kerítés egy része, néhány fa és bokor, valamint több autó parkolóhelye is átcsúszik a szomszédhoz – ez a két méter széles sáv egy kilencvenes évekbeli jogvita miatt került a Gellérthez, de a házban élők éves bérleti díj fejében továbbra is használhatták. A körülbelül száz négyzetméteres terület kiürítésére az Egészségsziget azonnal felszólította a házat, az azonban bíróságra vitte az ügyet. A harcból végül nem a ház került ki győztesként, így 6 millió forintot kellett fizetniük, majd inkább elálltak a további pertől.

Hasonló helyzet állt elő az Orlay utca 3.-ban is, ahol egy 3–4 méter széles, körülbelül 30 méter hosszú sáv került a szomszédhoz. Ezt a ház évekig bérelte, majd 2022-ben őket is felszólították a kiürítésre. A vita itt végül nem jutott el a bírósági szakaszig, épp úgy, ahogyan az Orlay utca 9.-nél sem, ahol a vitatott terület szélessége közelebb jár a másfél méterhez, de a kerítést, illetve egy tárolót érintő probléma minden jel szerint már a Gellért 1918-as megnyitása óta fennáll.

Hasonló helyzetek az ország számos, sok évtizeddel ezelőtt létrehozott telekosztásainál előfordulhatnak, hiszen a határokat sokszor nem centiméterre pontosan jelölték ki. A sorra kialakult patthelyzetek remélhetőleg persze kivétel nélkül rendeződnek majd, a terület jövőjével kapcsolatos jövőbeli fejleményekről pedig természetesen beszámolunk.