„Be kell-e tiltani a kutyatartást a lakásban azért, mert némelyik ugat?” – az Airbnb megfojtásáról voksolnak a Terézvárosban

Nagy számú Airbnb-t lehetetlen konfliktusmentesen üzemeltetni, de emiatt nem szabad mindenkit ellehetetleníteni, aki rövid távra adja ki a lakását. A tiltáson kívül viszont nincsen más – kevésbé drasztikus – opciójuk az önkormányzatoknak, a kormány ugyanis nem ad eszközt a kezükbe az Airbnb okozta problémák kezeléséhez – nagyjából ezt a tanulságot lehet levonni az érintettek megszólalásaiból, akik közül sokan most amiatt aggódnak, hogy megszűnhet a VI. kerületben a rövid távú lakáskiadás.

Merthogy hétfőn ügydöntő népszavazás indult a Terézvárosban az Airbnb-ről. A két hétig tartó szavazás során egyetlen kérdésre vár választ a Soproni Tamás vezette önkormányzat a 16 éven felüli, állandó lakcímmel vagy tartózkodási hellyel rendelkező VI. kerületiektől:

Egyetért azzal, hogy a VI. kerületben tiltsuk meg a társasházi lakások kiadását Airbnb-típusú szálláshelyként?

Az önkormányzat álláspontja már a kérdés feltevéséből is sejthető, és az is tudható, hogy Soproni a betiltásra szavaz. Érdekvédelmi szervezetek viszont ellenzik a „népszavazásnak álcázott közvélemény-kutatást”, és kampányt indítottak az Airbnb-k működésének korlátozása ellen.

Négy év alatt 800 új Airbnb-lakás a VI. kerületben

• 5200 szállást kínált az Airbnb Budapesten, 2015 őszén,
• 2020-ban ez a szám 9725 volt,
• a rövid távon kiadó lakások piacát figyelő oldal szerint pedig jelenleg már 15 ezer airbnb-s lakás érhető el a fővárosban.

Természetesen a belső kerületek a leginkább zsúfoltak ezen a téren, a VII. kerületben például már 4400 airbnb-s lakás van, miközben 2020-ban még háromezer alatt volt a számuk. A VI. kerületben is hasonló a helyzet:

2015-ben még csak 1100 Airbnb-lakást regisztráltak a Terézvárosban, 2020-ban már az 1900-at súrolta a számuk, jelenleg pedig 2700 rövid távra kiadó lakás érhető el a kerületben. 

Az Airdna oldalán nem csak a kiadó lakások számát közlik, az adatokból kiderül a többi között az is, hogy

• a VI. kerületben a kiadó lakások nagy része – 59 százaléka – egy hálószobás, 27 százalékuk két hálószobás, 10 százalékuk három hálószobás, 3 százalékuk pedig négy hálószobás. Négynél több hálószobás a lakások egy százaléka.
• A turisták 47 százaléka két éjszakát, 29 százalékuk egy éjszakát tölt csak el egy szálláshelyen, három éjszakára 15 százalékuk veszi ki a lakásokat a VI. kerületben.

Hanti Gergely saját tulajdonú és bérelt ingatlant is kiad rövid távon, emellett ő szerkeszti a bnbinfo.hu oldalt, amelyen önkormányzati adatbázisok alapján például olyan adatokat tesz közzé, minthogy a VI. kerületi magánszálláshelyek 70 százalékát olyan magánszemély üzemelteti, akinek ez az egyetlen szálláshelye a városban.

Az ipari méretű üzemeltetés kisebb részét teszi ki a piacnak. Egy tiltás esetén pont azok tudnak például panzióvá alakulni, akiknek több szálláshelyük is van egy épületen belül, azaz elmondható, hogy a tiltás a legkisebbeket sújtaná

– teszi hozzá az adatokhoz Hanti.

A tiltás mellett felhozott egyik érv az Airbnb-lakások okozta társasházi problémák és az ebből eredő önkormányzati panaszok. Hanti Gergely is látja a „legénybúcsús problémát”, sőt rossz tapasztalata is van ezzel kapcsolatban. Egy 14 fő befogadására is képes lakást adott ki korábban egy másik kerületben, de két hónap után úgy döntött, hogy másmilyen formában értékesíti az ingatlant.

Nagy létszámot lehetetlen konfliktusmentesen üzemeltetni. Ezt felismerve hamar átálltam arra, hogy szobánként adjam ki az ingatlant. Pedig ebben az időben nagyon sokat fizettek ezekért a nagy lakásokért, mégis inkább saját magamat korlátoztam.

A létszámalapú korlátozás szerinte is megoldás lehetne, ennek viszont az a nehézsége, hogy olykor egy szállás papíron 10 fős ugyan, ám a lakásleválasztás miatt valójában 2-2 fő száll meg több külön bejáratú ingatlanban.

Most is kiadnak rövid távon olyan lakást, amelynek 8 fő a kapacitása, itt is voltak gondok egy ideig, de ezt zajszintmérővel orvosolták, mondja Hanti. „Az első este megnézzük, hogy mennyire indul hangosan a vakáció. Ha az optimális zajszint felett vannak a vendégek, akkor írunk nekik egy üzenetet, emlékeztetjük őket a szabályzatra. Ha folytatják a hangoskodást, akkor még egyszer figyelmeztetjük őket, ha pedig a helyzet nem javul, akkor távozniuk kell a lakásból.” A zajszintmérőt – amely riaszt, ha a turisták túl hangosak – Barcelonában már kötelezővé is tették a rövid távra kiadott lakásokban.

Hanti szerint a teljes tiltás azért is kockázatos, mert a betiltott lakásokat fekete zónába szoríthatják, és nem biztos, hogy más szálláshelytípusként, illetve diákoknak való kiadása vagy alternatív hasznosítása javulást jelentene.

A tapasztalatok azt mutatják, hogy a lakások töredékével vannak ilyen jellegű problémák. Kérdés, hogy meg kell-e tiltani a lakásban való kutyatartást azért, mert némelyik ugat? Leginkább a feketén és az engedélyezettnél nagyobb létszámnak kiadottakkal vannak ilyen problémák, amiket az önkormányzatnak pont feladata lenne ellenőrizni

– mondja Hanti.

A másik gyakori tiltáspárti érv Terézváros vélt kiüresedése. Hanti Gergely szerint viszont ennek csak minimális köze van a rövid távú lakáskiadáshoz.

A 2022-es népszámlálás adatai szerint a VI. kerületben 32 százalék a nem lakott lakások aránya. A Magyar Turisztikai Ügynökség (MTÜ) által a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ felé továbbított legfrissebb, júniusi adatok szerint a lakásállomány hat százaléka működik ténylegesen Airbnb-ként, azaz a nem lakott lakások kevesebb mint ötöde.

Kovács Vera, az Utcáról Lakásba! Egyesület elnöke a Budapest Jövője Fórumon elmondta, hogy a nem lakott lakások mintegy fele állhat felújítatlanul üresen. Az üresedéssel és az Airbnb-vel leginkább érintett V., VI. és VII. kerületeknél fordított arányosságban vannak a nem lakott és a rövid távon kiadott lakások. Azaz pont az V. kerületben van a legtöbb nem lakott (37 százalék) és a legkevesebb airbnb-s (4 százalék) lakás. Ez lehet véletlen is, de arra biztosan lehet következtetni, hogy nem az Airbnb-k okozzák a lakatlan lakások számának ilyen mértékű növekedését, illetve az is valószínűsíthető, hogy csökkentik a felújítatlanul üresen tartott lakások számát

– magyarázza Hanti Gergely, hozzátéve: inkább az ilyen lakásokból lettek a rövid távon kiadott lakások kialakítva, és nem a bérleti piacról vonták ki azokat. Ezt támasztja alá az a tény is, hogy a KSH-ingatlan.com lakbérindex szerint a pesti belső kerületek bérleti díjai 15 százalékkal csökkentek a pesti külső kerületekhez képest, 2015 óta. „Ez éppen ellentétes irányú ármozgás ahhoz képest, amit egy feltételezett piacszűkülés esetén várnánk. A tiltáspárti politikusok és a szociológusok ezt azzal magyarázzák, hogy a piacszűkülés miatt kiáramló lakosság veri fel a bérleti díjakat. Ez a feltételezés viszont nemcsak közgazdasági alapvetésekkel megy szembe, hanem azzal a ténnyel is, hogy a külső kerületek lakbérei a Covid idején kapcsoltak rá igazán, amikor lényegében nem működött az Airbnb-piac.”

Hanti szerint a kiüresedés akadályozására és a bérleti díjak további csökkenésére pofonegyszerű megoldás lenne, ha a VI. kerület a nem lakott lakásokra vetne ki építményadót a hosszú távon kiadottak helyett. Soproni Tamás szerint viszont erre az önkormányzatnak nincsen lehetősége – de erről bővebben később.

Honti Adél több saját tulajdonú lakást is kiad hosszú és rövid távon, ingatlankezeléssel is foglalkozik. A VI. kerületben édesapjával vásároltak évekkel ezelőtt egy 26 négyzetméteres lakást a Szondi utcában, melyet rövid távra értékesítenek. Legtöbbször párok szállnak meg náluk.

2017 óta egyetlen szomszéd sem hívott fel a vendégeink miatt, soha semmi probléma nem volt velük. A nagyobb, fiatal társaságokkal van a gond, akik részegen hangoskodnak. Nem teljes tiltásra van szükség, hanem megfelelő szabályozás kellene – szűrni kellene a vendégeket. Lehetne korlátozni például, hogy egy társasházban a lakásoknak mondjuk csak az 5 százalékát lehetne kiadni rövid távon, de akár a megszálló vendégek létszámát is meghatározhatnák

– nyilatkozta Honti Adél a 24.hu-nak. Elmondta, hogy régebben hosszú távon adták ki a VI. kerületi lakásukat, de azt tapasztalták, hogy így több a probléma. Többen eláztatták az ingatlanjukat, volt, aki a tiltás ellenére vadászgörényt vitt a lakásba, ami összepisilte a parkettát, és a szagot nem lehetett eltüntetni. „Egy hosszú távú bérletnél átadom a birtokjogot, ezáltal tulajdonosként elveszítem az ingatlan felett a kontrollt. A birtokjog átadását követően a tulajdonos nem léphet be a saját lakásába a bérlő hozzájárulása nélkül, különben birtokháborítást követ el – a bérlők pedig nem szeretik, ha ellenőrizgetik a használatot a tulajdonosok. Volt olyan bérlőjelöltünk, aki azért nem írta alá a szerződést, mert szerettük volna időnként megtekinteni a lakást az ő jelenlétében a bérleti időszakban. Rövid távú szálláshely-szolgáltatásnál viszont nincs birtokjogátadás. Ha a vendég megszegi a házszabályokat, hangoskodik vagy kárt csinál, azonnal kirakható a lakásból” – érvel a rövid távú kiadás mellett Honti.

A Covid-járvány előtt nagyjából 50 százalékkal többet hozott nekik a rövid távú kiadás, mint a hosszú távú. Ehhez képest az idén már örülnek, ha kijönnek annyira, mint a hosszú távú kiadással. „Elmaradnak az izraeli, az orosz, az amerikai vendégek, és a magas infláció sem segít a helyzeten – duplázódott a takarítási díj, a mosodai szolgáltatás ára. Ráadásul rengetegen vettek kis méretű lakásokat, és az új versenytársak lenyomják az árakat” – magyarázza.

Korlátozna az önkormányzat, de csak a tiltásra van lehetősége

De ha mindenki látja a problémát és azt is, hogy mi a gondok forrása, akkor tiltás helyett miért nem korlátoznak?

A korlátozásra nem ad felhatalmazást a törvény, pedig nekünk is lennének ötleteink. A tulajdonolt Airbnb-lakások számát, a »kiadott« napok számát is meg lehetne szabni, de egyszerűen erre nincsen lehetősége az önkormányzatnak. Jó megoldás lehetne az is, ha gyakori lakossági panaszok esetén korlátozhatnánk vagy akár be is zárathatnánk airbnb-s lakásokat, de erre sincs jogszabályi lehetőségünk. Meg lehetne határozni azt is, hogy magánszálláshelyeket csak magánszemélyek létesíthetnek, fejenként mondjuk egyet, és ebbe bele kell egyeznie a társasháznak. Szerintem, ha így működne a rövid távú lakáskiadás, akkor nem lenne gond. De még azt a tervünket is elkaszálták, hogy legyen kötelező tűzoltókészülék elhelyezése és a telefonszám kiírása minden kiadó lakásban

– nyilatkozta Soproni Tamás a 24.hu-nak.

Rákérdeztünk a zajmérőre is, de a polgármester elmondása szerint azt sem lehet előírni: „A valóság az, hogy jelenleg az önkormányzatok semmit nem tudnak tenni ebben az ügyben. Ha valahol probléma van, akkor csak egy hatóság tud eljárni, ez a rendőrség. A rendőrségnek viszont erre nem nagyon van kapacitása”.

Soproni szerint is a legtöbb probléma azokkal van, akik befektetőként vásárolták fel a lakásokat az elmúlt években, majd ezeket kiadták egy üzemeltető cégnek. A nem lakott ingatlanokkal kapcsolatban azt mondta: valóban létezik olyan trend, hogy befektetők felvásárolnak lakásokat, melyeket azonban nem hasznosítanak, üresen hagynak – mélyítve ezzel a lakhatási problémákat. Ezekre azonban nem tudnak extra adót kivetni, a törvények kötik őket – tette hozzá a polgármester. Megjegyezte: az illegálisan működő lakások felderítésében az VI. kerület a legaktívabb: tavaly több mint 30, idén már 48 jogszerűtlenül működő Airbnb-tulajdonost szűrtek ki próbavásárlásokkal.

Soproni elmondta azt is, hogy amennyiben az emberek többsége az igenre szavaz, akkor csökkenteni fogják az albérletek után fizetendő építményadót. Ha pedig nemmel szavaznak, akkor megpróbálnak az MTÜ-vel és a kormánnyal egyeztetni, hogy milyen jogköröket kellene adni a jegyzőnek annak érdekében, hogy normalizálódjon a helyzet. Ha nem lesz tiltás, akkor sem lehet bedobni a gyeplőt a lovak közé, de strukturálisan ebben az esetben nem fog változni a jelenlegi helyzet – nyilatkozta Soproni Tamás.