Harminc százalékkal adná olcsóbban az albérleteket a főváros

A középosztálybeliek számára is megfizethetetlenné váltak az ingatlan- és albérletárak, ezért dolgozott ki a fővárosi önkormányzat egy új koncepciót a megfizethető, bérbe vehető lakások számának növelésére, erről beszélt Kovács Vera, a március közepén felállított Fővárosi Lakásügynökség vezetője a 24.hu-nak.

Az ügynökség egy ingatlankezelő csomaggal indult. Ennek lényege, hogy megpróbálnak minél több üresen álló ingatlant hasznosítási célból bérbe venni a tulajdonosoktól. Átvállalnak tőlük minden ehhez köthető feladatot és garanciát vállalnak arra, hogy rendben tartják a lakást, cserébe a tulajdonos a piaci árnál alacsonyabb bérleti díjat kap majd.

Kovács Vera elárulta, első körben annak a bérlői körnek biztosítanak majd lehetőséget, akik leadott lakáskérelemmel rendelkeznek a főváros rendszerében. Ide tartoznak

• a szolgálati lakásra jelentkező közalkalmazottak a buszsofőröktől az óvónőkig,
• a fővárosi cégek dolgozói,
• és a méltányossági alapon lakást kérelmezők is (például mozgáskorlátozott személyek, egyedülálló szülők vagy bedőlt lakáshitelesek).

Az ügynökség vezetője azt is elmondta, hogy az első időszakban kettős szűréssel döntik majd el, hogy több jelentkező közül ki kaphatja meg az adott lakást. Előbb a rászorultságot, majd a fizetőképességet fogják ellenőrizni.

A piaci árakhoz képest 30 százalékkal lesznek olcsóbbak a lakásügynökségi lakások. A tulajdonosok 15 százalékkal alacsonyabb összeget kapnak kézhez, a másik 15 százalékot a lakásügynökség adja a bérlőknek támogatásként. Egy 200 ezer forintos albérletnél ez 60 ezer forint megtakarítást jelent

– mutatott rá, hozzátéve, hogy később, ahogy bővül a hasznosított lakások száma, szélesítenék a jogosultak körét is.

Arra a kérdésre, hogy mi alapján határozzák majd meg egy-egy lakás piaci bérletárát, Kovács Vera úgy felelt, hogy a fővárosnál alkalmazásban lévő rutinos értékbecslők fogják ezt a feladatot elvégezni.

Az üzemeltetési és hasznosítási feladatokat a vagyonkezelő munkatársai látják el. Kovács Vera közölte továbbá, hogy nincsenek konkrét célkitűzéseik arra vonatkozóan, hogy az első évben hány lakást vegyenek hasznosításba.

Sok lakás áll üresen Budapesten, de a konkrét számot nem lehet tudni. A Központi Statisztikai Hivatal a népszámlálás eredményei alapján azt közölte, hogy 160 ezer olyan lakás van a fővárosban, ami nem az állandó lakhatási célt szolgálja, de ebben az üresen álló ingatlanok mellett szerepelnek például az irodák és a rendelők is. Azt viszont az előzetes felméréseinkből tudjuk, hogy számos tulajdonos kockázatkerülésből tartja üresen az ingatlanát, amire megoldást nyújt a lakásügynökség

– fogalmazott.

A kezdetek kezdetén az ügynökség csak várja a jelentkezőket, tehát nem próbálják felkutatni az üres lakások tulajdonosait. Arra később lehet esély, hogy proaktívak legyenek.

Hét éves távlatban 2500 bevont lakással számoltak korábban

A Fővárosi Lakásügynökség indításának cselekvési terve már 2021-ben elkészült a Városkutatás Kft., az Utcáról Lakásba Egyesület! (amelynek Kovács Vera alapító tagja volt), valamint a fővárosi önkormányzat munkatársai és projektmegbízottjai által. Ebből kiderült, hogy például a válaszadóik körében a több lakással rendelkezők – akiket tudatos befektetői rétegnek tekintenek –, nagyobb arányban vennének részt a programban, mint az egy-egy lakással rendelkező tulajdonosok.

A két lakással rendelkező tulajdonosok esetében a lakások 48 százaléka, a három és több lakással rendelkező tulajdonosok esetében a lakások 51 százaléka lépne be az ügynökségi modellbe. 

Ez alapján úgy tűnik, hogy lakásügynökségi program tulajdonosi célcsoportja inkább a megtakarításait több lakásba fektető tulajdonosi csoport, olvasható a kutatásban. Ugyanakkor az Utcáról Lakásba! Egyesület működő lakásügynökség pilotjának tapasztalatai azt mutatják, hogy a külföldön élő tulajdonosok saját, korábban lakott lakásukat, illetve a két lakással rendelkezők az öröklött lakásukat is szívesen hasznosítják az ügynökség keretei között, tették hozzá.

A 2021-ben készült kérdőív alapján a tulajdonosok átlagosan 15-20 százalék lakbérengedményt tartanak elfogadhatónak a piacon elérhető lakbérszinthez képest. A készítők akkoriban úgy számoltak, hogy hét év alatt Fővárosi Lakásügynökség lakásszáma elérné a tervezett kb. 2500 lakást, amelyből 2000 önkormányzati tulajdonú, 500 pedig magánszektorból bevont lakás.

Az I. kerületben száz tulajdonos érdeklődött már

Az I. kerületi lakásügynökség 2021 októberében kezdte meg a működését. Azóta körülbelül 100 lakás tulajdonosa kereste meg őket, ebből jelenleg 12 lakásra vonatkozó élő bérleti szerződésük van, és körülbelül 250-en érdeklődtek a lakásbérlési lehetőség után, tudtuk meg a Budavári Önkormányzattól.

A kerületben lévő mintegy 17 ezer lakás közül több, mint háromezer üresen áll.

Ezek többsége magántulajdonú ingatlan. – Hatalmas pazarlás, hogy a város kellős közepén ilyen mennyiségben állnak üresen az egyébként kiváló társadalmi és műszaki infrastruktúrával rendelkező lakások – írták válaszlevelükben. Ők úgy számolnak, hogy reálisan akár a százas nagyságrendet is elérheti néhány év alatt a bevont lakások száma. Az egyes lakások bérletére beadott pályázatok száma változó, elsősorban a bérleti díj függvényében.

Az I. kerületi Lakásügynökség a fővárosi koncepcióhoz hasonlóan a piaci bérleti díj 70-80 százalékáért veszi bérbe a lakásokat. Az önkormányzat tájékoztatása szerint ezért a kedvezményért cserébe elsősorban garanciákat kínál a tulajdonos részére, amely kiterjed a bérleti díj fizetésére, valamint a bérlő által fizetendő közüzemi díjakra és közös költségre. Ezeket a Lakásügynökség Garancia-alapjának több millió forintos összegéből tudják fedezni.

A piaci díj meghatározása az I. kerületben is a hivatalos, értékbecslő által készített szakvélemény alapján történik, a Lakásügynökség pedig itt sem realizál nyereséget a bérbe adott ingatlanokon.

Emlékeztettek arra, hogy megegyeztek a II. kerülettel a Lakásügynökség közös működtetéséről és eldöntötték, hogy így növelik a két kerületben elérhető biztonságos és megfizethető lakásállományt, ezáltal segítve a lakásbérleti piac átláthatóságát, és támogatják a kerületi közellátásban dolgozó rászorulók lakhatáshoz jutásán keresztül a lakhatási válság enyhítését.

Ebben előrelépést az együttműködés bejelentése óta eltelt egy évben nem sikerült elérni. A II. kerületi Önkormányzati sajtóosztálya ugyanis azt közölte, „február végén kapta meg az engedélyt a Szilágyi Erzsébet fasor 37. szám alatti helyiség, mely terveink szerint az ügynökség irodája lehet. A közös lakásügynökség kapcsán, még nincs végleges döntés arról, mely feladatot, milyen feltételekkel végeznek az I. és a II. kerület munkatársai. Ezek a részletek még tisztázandóak, mielőtt indulhat az ügynökség”.

2026-ra 70 üres lakást venne bérbe a VIII. kerület

Bár még csak 2023 nyara óta működik, említésre méltó, hogy a VIII. kerületben is létezik hasonló elgondolás alapján lakásügynökség. Náluk az albérlő közvetlenül fizeti az albérleti díjat az önkormányzatnak, mint vele szerződésben álló félnek, ami április 1-től egységesen 2 363 forint/négyzetméter. Ez az összeg lakás típusonként mintegy 60-80 százalékát tudja fedezni az önkormányzat által a tulajdonos számára kifizetett bérleti díjnak. A különbözetet az önkormányzat saját forrásából biztosítja, csakúgy, mint a lakásügynökség működésének finanszírozását.

Rámutattak, hogy a népszámlálási adatok alapján összesen mintegy 10 800 üres lakás található a kerületben. Ez a kerületi lakásállomány negyede. Bár az üres lakások tényleges száma ennél bizonyára alacsonyabb, ilyen nagy léptékben már csak az önkormányzat pénzügyi lehetőségei miatt sem tudnak gondolkodni. A Józsefvárosi Lakásügynökség Koncepcióban a lakásügynökség sikeres működése esetén 2026-ra 70 magántulajdonú lakás bérbevételét feltételezték. A tervek szerint 2023-24-ben összesen 20 darab üres önkormányzati lakás kerül a Józsefvárosi Lakásügynökség által hasznosításra.

– 26 olyan tulajdonos van, aki komolyabb érdeklődést mutatott a program iránt és jártunk a lakásában, ott tárgyalásokat folytattunk. A kapcsolatfelvételek száma, például ingatlanos portálokon keresztül, ennek sokszorosa. Aláírt bérleti szerződésünk jelenleg 6 darab van, és tovább 3 esetben fogunk jó eséllyel rövid időn belül szerződést kötni – jelezték.

A bérlői oldalon olyan személyek, családok tudnak hozzájuk jelentkezni, akik lakhelyük, vagy a kerületnek végzett munkájuk révén már most kötődnek Józsefvároshoz, jövedelmi helyzetük pedig stabil, közepes mértékű.

Mint írták, a lakásügynökség részére történő bérbeadás két kézzelfogható előnnyel is jár a tulajdonosnak:

• egyrészt a törvény ebben az esetben mentesíti a 15 százalékos SzJA fizetési kötelezettség alól,
• másrészt lényegében egy szolgáltatáscsomagot kap: a lakásügynökség választja ki a bérlőt és tartja vele a 3 éves bérleti időszakban a kapcsolatot, intézkedik mindenféle ügyes-bajos, például műszaki vagy esetleges fizetés elmaradási ügyekben, és vállalja, hogy a bérleti időszak végén a lakást rendben visszaadja a tulajdonosnak.

Mindennek fejébe mintegy 20 százalékkal marad az átlagos bérbevételi áruk a kerületi albérleti piac jellemző árai alatt. Közölték továbbá, hogy a lakásügynökségek tevékenységére igény biztosan van, ők mind a bérlői, mind a tulajdonosi oldal részéről rendszeresen kapnak a kerületen kívülről érkező megkereséseket.

Vidéken sem ismeretlen a koncepció

Szombathelyen az országban elsők között döntöttek a lakásügynökség elindításáról, amit ott Közösségi Bérlakás Rendszernek (KBR) hívnak. Ez 2020 márciusától működik.

Mind tulajdonosi, mind bérlői oldalról jók a tapasztalatok, a rendszerben lévő lakások tulajdonosainak többsége a három év időtartam után is úgy döntött, hogy továbbra is így kívánja kiadni ingatlanát.

Lapunk megkeresésére a szombathelyi önkormányzat azt írta: a KBR-ben az adott ingatlan bérleti díját úgy állapítják meg, hogy a piaci bérleti díj 75 százalékkal (a lakás szociális célú hasznosítása után igénybe vehető személyi jövedelemadó kedvezmény mértékével) kerül csökkentésre. A bérbeadó így akkora összegű bérleti díjhoz jut, mint amekkora összegű bérleti díjat kapna akkor, ha legálisan, egyéb célra adná bérbe ingatlanát. Mindezek mellett a KBR-ben az önkormányzat a bérbeadásból származó, jelentős kockázatokat vagy teljesen átvállalja a bérbeadótól (például a nemfizetés kockázatát), vagy jelentősen csökkenti azokat (az albérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalásával vagy a 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vállalásával).

Szombathelyen több mint háromezer üres lakás található a 2022-es népszámlálás adatai szerint, és jelenleg a rendszerben 36 darab magántulajdonban lévő lakásban élnek az önkormányzat által kiválasztott bérlők és családjaik. Szombathely évente 10-15 darab lakásingatlan bevonását célozta meg a piaci szektorból a KBR rendszerébe.