Teljes tiltástól a napok számának korlátozásáig – mindenhol keményen lépnek fel az Airbnb ellen

A szeptember elején tartott helyi ügydöntő népszavazás értelmében 2026 januárjától a terézvárosi ingatlantulajdonosok nem adhatják ki a lakásaikat rövid távra az Airbnb-n és a hasonló, magánszállásokat kínáló online felületeken. A lakóingatlanok turisztikai célú kiadásának betiltásától azt remélik, hogy mérsékelheti a helyi ingatlanpiacon tapasztalható áremelkedést, és ahhoz is hozzájárulhat, hogy az elmúlt két évtizedben 10 ezer lakót elveszítő, jelenleg 45 ezer fős budapesti kerület népessége ne csökkenjen tovább. A tiltás kritikusai szerint azonban a változtatás a turisták számának visszaeséséhez is vezethet.

A szavazás után (amelyen a kerületi választópolgárok 20 százaléka nyilvánított véleményt) Nagy Márton arról beszélt, hogy a kormány országos szinten is szeretné megregulázni az eredetileg a kihasználatlan vendégszobák kiadására létrejött, ám a gyakorlatban inkább a szállodaipar alternatívájaként működő tevékenységet.

A nemzetgazdasági miniszter soha nem látott szigort ígért a rövid távú lakáskiadás szabályozásában. Megnéztük, hogy milyen nemzetközi példák vannak a rövid távú lakáskiadás szabályozására szerte a világban. Az Airbnb 2008-ban indult világhódító útjára, de vannak helyek, ahol már a 2010-es évek elején felléptek ellene, a szállásközvetítő alkalmazás nyújtotta lehetőségeket ugyanis sokan nem egészen úgy használják, ahogy azt a fejlesztők eredetileg elképzelték.

Az Airbnb létrehozása mögött két alapgondolat állt:

• azok is könnyen tudjanak maguknak megfelelő szállást találni, akik nem szeretnek hotelekben megszállni, vagy nem engedhetik azt meg maguknak;
• illetve az üres vendégszobákkal rendelkező lakástulajdonosok vagy a saját nyaralásuk idején is bevételre vágyó potenciális szállásadók kiadhassák az utazásuk alatt üresen álló ingatlanjaikat.

Ezen túlmenően azonban rengetegen meglátták az üzleti lehetőséget abban, hogy így adják ki az üresen álló ingatlanjaikat, sőt, direkt azért vásároltak lakást, és újították fel azt, hogy a hosszú távú bérbeadás helyett rövidebb időszakokra, turistáknak ajánlják fel az ingatlanokat a magasabb profit reményében.

Berlinben például 2014-ben teljesen betiltották az Airbnb-t, majd pár évvel később úgy módosították a szabályokat, hogy olyan ingatlant, ami egyúttal a szállásadó lakhelye is, korlátlanul, míg egy második lakást maximum 90 napra lehet kiadni egy évben, ha az ember rendelkezik a megfelelő engedélyekkel.

Az utóbbi időszakban a 11 ezer, Airbnb-n elérhető szálláshelyével a G7 szerint régiós rekorderré vált Budapest. A magánszálláshelyek közel egyharmadát vagy a tulajdonos megbízásából egy ezzel foglalkozó cég, vagy olyan tulajdonos hirdeti, akinek több, Airbnb-n elérhető ingatlanja is van – derül ki a Válasz Online témát körüljáró cikkéből.

Európa nagyvárosaiban főleg a napok számát korlátozzák

Az ilyen, tevékenységükkel a kritikusok szerint a helyi lakosokat a népszerű turistacélpontokról kiszorító, és a bérleti díjak emelkedésében is szerepet játszó vállalkozások elleni fellépésre akár egy berlinihez hasonló, a rövid távú lakáskiadás napjait maximáló korlátozás is megfelelő eszköz lehet. Így nem csoda, hogy más német nagyvárosokban – például Münchenben és Stuttgartban – is limitálják a vendégéjszakák számát.

Ausztria fővárosában, Bécsben is hasonló szabályt vezettek be az idén júliustól, ami szintén 90 napos évi limitet szab a magánszállások számára. De hasonló, 90 napos szabály van érvényben Londonban is.

Párizsban az Euronews tavalyi összeállítás szerint még a saját otthonában is maximum az év 120 napján fogadhat vendégeket hivatalos szállásadóként az ember, amihez külön engedélyt kell szereznie a városházától. Aki ezen a 120 napon túllépne, vagy egy másik ingatlant szeretne kiadni, annak át kell alakítania a szálláshelyét, amit egyúttal bútorozott turistaszállássá kell átminősíttetnie. A belső kerületeiben legendásan horrorisztikus ingatlan- és albérletárakkal rendelkező francia fővárosban ráadásul annyira komolyan veszik a szabályok betartatását, hogy még egy külön egységet is létrehoztak az illegális magánszállások felkutatására és a szabálysértők megbírságolására.

Több olasz nagyvárosban is hasonló a helyzet. Firenzében, ahol 2016 óta 6 ezerről közel 14 ezerre emelkedett az Airbnb-n elérhető ingatlanok száma – miközben a polgármester szerint átlagosan 42 százalékkal nőttek az albérletárak –, tavaly akarták megtiltani, hogy újabb lakásokat alakítsanak át rövid távú szálláshellyé – ám egy olasz bíróság végül elmeszelte a szabályozást. Rómában is olyan szigorúan állnak a kérdéshez, hogy az évi 90 napos kiadási korlátot lecsökkentették 60 napra.

Egyébként az új engedélyek számának limitálása vagy egyenesen lenullázása olyannyira nem ritka, hogy például Portugáliában is hasonló szabály van érvényben. Ott azt is bevezették, hogy a korábban kiadott engedélyeket ötévente felül kell vizsgálni.

A túlturizmus problémáival régóta küzdő másik népszerű városban, Amszterdamban még a római szigornál is továbbmentek, hiszen  ott megfelelő engedéllyel is csupán 30 napra lehet rövid távon kiadni egy ingatlant egy évben. Ráadásul egy hely egyszerre csak négy vendéget fogadhat, és az egészet még a foglalás után közvetlenül rögtön jelenteni kell az illetékes hatóságoknak. A szabályszegők akár 8 millió forintnak megfelelő bírságot is kaphatnak.

Természetesen sok helyen bevett gyakorlatnak számít az is, hogy egy-egy városrészben limitálják, hány engedélyt lehet kiadni a teljes lakásállományhoz viszonyítva. Ilyen szabályozásra még a kérdést eddig liberálisan kezelő Magyarországon is van példa, ahol jelenleg megfelelő engedélyek birtokában bárki üzemeltethet rövid távú szálláshelyet az ingatlanjában. Budapest V. kerületében, a belvárosban van egy olyan szabály, ami csak akkor teszi lehetővé, hogy egy új hely megkapja az engedélyét, ha az érintett társasházban a szálláshelyként funkcionáló lakások aránya nem éri el az 5 százalékot.

A globális Airbnb-szigorítás árnyékában a Business Insider az is feltérképezte, milyen hatása van az efféle intézkedéseknek az ingatlanpiac alakulására – és elég biztató eredményeket talált. Amszterdamban például a szigorítás bevezetése óta megállt az albérletárak emelkedése, míg a portugál főváros, Lisszabon azon városrészeiben, ahol 2018 óta nem lehet újabb lakóingatlanokat szálláshelyként regisztrálni, átlagosan 8 százalékkal csökkentek a lakhatási költségek.

Barcelonától New Yorkig – ahol egyáltalán nem kérnek az Airbnb-ből

Európa legnépszerűbb turista célpontjában, Barcelonában 2021 óta külön engedély kell ahhoz, ha valaki 31 napnál rövidebb időre szeretné kiadni az ingatlanját. Ennek ellenére jelenleg is több mint 10 ezer ilyen engedély van forgalomban, miközben az elmúlt tíz évben a bérleti díjak 68, az ingatlanárak pedig 38 százalékkal növekedtek. Ezért a város vezetése úgy döntött, hogy a lehető legradikálisabban fog fellépni a helyiek életét erősen megnehezítő jelenséggel szemben, és 2028 végéig minden ilyen engedélyt visszavonnak – ezzel átmenetileg teljesen betiltják az Airbnb-típusú szálláshelyeket.

Ezt a lépést valószínűleg nem hagyja majd szó nélkül az Airbnb, hiszen az Egyesült Államok legnépesebb és egyben legtöbb turistát vonzó metropoliszát, New Yorkot is beperelte, amiért a város vezetése egy évvel ezelőtt szinte teljesen ellehetetlenítette az online szállásközvetítő működését.

New Yorkban ugyanis az az aktuális szabály, hogy még engedéllyel is csak a saját lakásában fogadhat fizető vendégeket rövid távon az ember – egyszerre maximum két személyt. És csak úgy, hogy közben ő is ott van a vendégekkel az ingatlanban. Ez utóbbit ráadásul igazolni is kell.

Az új szabály bevezetése a Guardian cikke szerint elérte a célját, hiszen korábban 22 ezer ingatlan volt elérhető ebben a városban az Airbnb-n, míg most csak kevesebb mint 4 ezer van belőlük. Azonban a képet erősen árnyalja, hogy egy New York-i szállodában alsó hangon 300 dollár – 106 ezer forint – körül lehet kivenni egy szobát egy éjszakára, az Airbnb-n pedig ennél olcsóbban is jó szállást lehet találni a városban.

Vagyis hosszú távon a turizmust is visszavetheti az új szabályozás, hiszen a szállodai szállást jóval kevesebben engedhetik meg maguknak. Ráadásul a Harvard Business Review februárban megjelent kutatása szerint az albérletárak elszállását és a lakhatási válságot valószínűleg nem fogja megfékezni a szigorítás, hiszen az efféle szálláshelyeknek valójában csak minimális hatása van az albérlet- és ingatlanárak alakulására egy 8,3 millió lakosú nagyvárosban.

Az Egyesült Államok legnagyobb turistaparadicsomának számító szigetvilágban, Hawaii területén viszont annyira felborította az ingatlanpiacot az Airbnb megjelenése, hogy az állam harmadik legnagyobb szigetén, a Waikiki Beach-nek is otthont adó Oahun teljesen betiltották a rövid távú lakáskiadást, és három hónapnál rövidebb időre ki sem lehet adni az ingatlanokat.

Hasonló szigorral léptek fel a lakóingatlanok rövid távú szálláshelyként való kiadásával szemben a Csendes-óceán másik felén is: Szingapúrban szintén nem lehet a lakásokat három hónapnál rövidebb időre kibérelni.

Budapesten is egyre népszerűbb az Airbnb

Bár az egy lakosra jutó turisták számából kiindulva Budapest egyelőre nem tartozik a túlturizmus által leginkább fenyegetett városok közé, a turisztikai ügynökség adatai szerint a pandémia utáni időszakban a magyar turizmus gyorsabban magára talált, mint ahogy az európai országok többsége. Hiszen 2023-ban közel 16 millió külföldi vendég érkezett Magyarországra, akik összesen 41 millió éjszakát töltöttek hazánkban – főleg nekik köszönhetően pedig az inflációt meghaladó mértékben, 18 százalékkal nőtt a forgalom a szektorban.

Ezeknek a külföldi turistáknak viszont – a G7 által összegyűjtött adatok szerint – nagyobb igényük van a magánszálláshelyekre Budapesten, mint a régió többi fővárosában – a budapesti szálláshelyként funkcionáló lakóingatlanokban ugyanis magasabb a vendégéjszakák száma, mint Bécsben, Bukarestben, Prágában, Pozsonyban, Varsóban vagy Zágrábban. A McKinsley nevű tanácsadócég tavalyi évre vonatkozó adatai szerint Budapesten ráadásul annyira nagy a kereslet az Airbnb-típusú szállásokra,

hogy a külföldi utazók közel fele – egészen pontosan 42 százaléka – ilyen szállást keresett magának 2023-ban. Míg a hagyományos szállodákban összesen 8,2 millió volt a külföldi vendégek által eltöltött éjszakák száma, addig a magánszállásokon 5,9 millió volt ez a szám. Ehhez hasonlóan magas arány csak Lisszabonban volt tapasztalható a vizsgált úti célok közül.

Ennek tükrében pedig az online, rövid távra értékesített magánszállások megregulázásával kapcsolatos tervek, amiket a magyar kormány is meglebegtetett már, teljesen indokoltnak tűnnek. Az egy másik kérdés, hogy a Nagy Márton által emlegetett minden eddiginél nagyobb szigor egészen pontosan mit is fog jelenteni a jogszabályokat és az azon alapuló jövőbeli gyakorlatot illetően.