Lakáshitelek: mekkora a baj?
Másfél év alatt (2009 júliusától 2010 végéig) a háztartások bebukott (több, mint 90 napja nem törlesztő) jelzáloghiteleinek aránya a teljes jelzálog-hitelállomány 4,5 százalékáról 8,3 százalékára emelkedett, miközben az átstrukturált jelzáloghitelek aránya 1 százalékról csaknem 6 százalékra nőtt – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb, Jelentés a bankrendszer Stabilitásáról címet viselő tanulmányából. Ráadásul az átstrukturált jelzáloghiteleknek 30 százaléka újra 30 napon túli késedelembe esett, 18 százalékuk pedig ismét nem fizető. Szélsőséges esetben, ha a teljes átstrukturált hitelállomány fizetésképtelenné válik, akkor a nemteljesítő hitelek aránya eléri a jelzáloghitel-állomány 14 százalékát.
Tavaly év végén a nem fizető jelzáloghitelesek száma meghaladta a 90 ezret. A jegybank adatai szerint a bedőltnek minősített lakáshitelek területi megoszlása olyan, mint a lakosságé, a terhelt ingatlanok mintegy 60 százaléka pedig 5-15 millió forint értékű alsó-középkategóriás lakás. A hiteltartozás értéke – a forint gyengülése és a lakásárak esése miatt – a hitelek 20-30 százalékánál nagyobb, mint az ingatlan értéke volt a kölcsön folyósításának idején.
A gond súlyát mutatja, hogy miközben a fizetésképtelen lakáshitelesek száma 90 ezerre nőtt, tavaly 72 ezer lakás és ház cserélt gazdát az ingatlanpiacon.
A nagy kérdőjel: a moratórium
A 2010 eleje óta lényegében fennálló kilakoltatási moratórium súlyosan káros a bankok – így a bankrendszer egésze – számára, feloldása ugyanakkor szintén kemény problémákhoz vezetne – derül ki az MNB elemzéséből.
A moratórium negatív hatásai a jegybank közgazdászai szerint a következők: a jelzálogjog a bankok számára lényegében érvényesíthetetlen; romlik az adósok fizetési hajlandósága; az eladandó lakások számának növekedése csökkenti azok értékét, és egyre nagyobb ingatlanpiaci káoszt vetít előre. Mindezekért az MNB a moratórium mihamarabbi feloldását sürgeti.
Ugyanakkor a teljes feloldás sem kívánatos a jegybank szakértői szerint, mert az ingatlanpiaci árzuhanást idézne elő, ami csökkentené a büdzsé bevételeit, rontaná a pénzügyi stabilitást (a bankok nem jutnának pénzükhöz), és növekedési áldozattal is járna. Szociális sokkot is okozhat mindez a társadalomban, de az MNB elemzői erről nem szólnak, igaz, ez nem is feladatuk. Mindezekért azt írják, hogy „a pénzügyi stabilitási kockázatok elkerülése és a növekedési áldozatok csökkentése érdekében az olyan koordinált, fokozatos portfóliótisztítást célzó lépések üdvözlendők, amelyek az ingatlanpiaci ársokkok megelőzését szolgálják”. Magyarul: a bedőlt jelzáloghitelesek lakásait, házait nem szabad egyszerre „ráengedni” a piacra.
Euróhitelek, feltételekkel
A kormány és a bankszövetség készülő megállapodásában szerepel, hogy a 2010 nyarán betiltott devizalapú hitelezés korlátozottan visszatérhet, nevezetesen magánszemélyek ismét kaphatnak euróalapú jelzáloghitelt lakásvásárlásra.
Az MNB szakértői szerint mindez nem vezet a devizaalapú jelzáloghitelezés jelentette kockázatok növekedéséhez, ha a körültekintő hitelezésről szóló kormányrendelet megerősítésén túl bevezetnék a jövedelemarányos törlesztési limitet, és a bankok valóban átláthatóvá tennék hiteleik árazását.
Az első feltétel azt garantálná, hogy valóban csak olyan adósok jussanak devizaalapú hitelhez, akik jelentősebb árfolyamsokkokat is képesek elviselni. A második feltétel a jegybank szerint konkrétan azt jelentené, hogy a bankok ezen túl csak kétféle jelzáloghitelt kínálhatnának: nem növelhető felárral referenciakamathoz kötöttet, vagy több éves rögzített kamatperiódusút.
A második feltétel szükségességét a jegybank azzal indokolja, hogy a hitelek összehasonlíthatósága nem javult, ezért nincs árverseny a piacon, a bankok pedig igyekeznek fizető adósaikat terhelni veszteségeik mérséklése érdekében.
Nem lökik a gazdaságot
„Pénzügyi stabilitási szempontból a legfontosabb kihívás a hitelkínálati korlátok lebontása, (…) a hitelezés beindítása. (…) A pénzügyi intézményrendszer hitelezési képessége akkor erősödhet, ha hatékonyabbá válik a nemteljesítő portfoliók kezelése, és mérséklődik vagy megszűnik a bankok nemzetközi összehasonlításban is kiemelkedő mértékű adóztatása.” – olvasható a jelentésben.
A háztartások hitelkereslete alacsony a munkaerő-piaci bizonytalanságok, a megnőtt törlesztési terhek és a családok magas adósságállománya miatt, amit az egykulcsos szja bevezetése és a nyugdíjpénztárak reálkamatának kifizetése némileg ellensúlyoz – vélik az MNB közgazdászai, akik szerint legkorábban jövőre nőhet a családok újabb hitelek iránti érdeklődése.
A cégeknek ezzel szemben volna igénye kölcsönre, de a bankok alig vállalnak kockázatot, csak a legjobb adósoknak adnak újabb kölcsönöket – derül ki a jelentésből. Ez különösen a kkv-k számára okoz gondot, amit rövid távon állami garanciaprogramokkal orvosolnának az MNB szakértői. Ezzel együtt úgy gondolják, hogy az év végén megáll a vállalatok hitelállományának csökkenése.
„A hitelezés beindulásának elmaradása, illetve későbbi bekövetkezése növekedési áldozatot okoz és törékennyé teszi a gazdaság fellendülését.” – olvasható a jelentésben.