A lakáspiac extrái
Liftek és loftok
Egyre nagyobb igény mutatkozik a kicsit is izgalmasabb ingatlantípusok iránt. Az utóbbi idők vívmányai közül a loftok tűnnek a legérdekesebbnek, de bármilyen kis különlegesség vonzóvá tehet egy tucatlakást is.
A másfél éve leült hazai ingatlanpiacon egyre több beruházó jut arra a következtetésre, hogy a forgalom felpezsdítéséhez valami különlegeset kell nyújtania – osztotta meg tapasztalatait a Figyelő Trenddel Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. Az újítások persze csak az új lakások szegmensében hozhatnak némi élénkülést – nem kizárva azt sem, hogy akadhatnak különlegesen egyedi adottságú használt lakások -, de tömegjelenségről még e téren sem beszélhetünk. Vannak ötletek, a beruházók lehetőségeikhez mérten igyekeznek is valami kuriózumot kínálni, de pénz híján ez sokszor elakad a tervezőasztalon. Mindazonáltal legalább egy, igazán újszerű luxuslakás-formát meghonosítani látszik az utóbbi egy-két év – megjelentek az egyben új életformát is jelképező loftlakások.
Az angol „loft” szó padlásteret, tetőteret, galériát jelent, ám a New York-i Soho negyedben már az ‘50-es években meghonosodott stílusirányzat elsődleges jegyei alapján az ipari létesítményekből, elhagyatott üzemcsarnokokból kialakított nagyméretű, egy- légterű lakásokat nevezik így – függetlenül attól, hogy földszinten, emeleten vagy a tetőtérben helyezkednek-e el. Ha igazán magunk elé akarjuk képzelni, miről is van szó, akkor csukjuk be a szemünket és engedjük megjelenni Mickey Rourke-ot, amint a 9 és fél hét című filmben egy lepattant ipari liften hazaérkezik emeleti lakásába, vagyis abba az egyébként pazarul berendezett ipari csarnokba, amelyet ő lakásnak használ, hogy aztán megbizsergesse szívünket néhány gasztroerotikai filmkockával…
Nem túlzás, ha azt mondjuk, hogy a loftok új életformát teremtettek: a kezdetben a művészek privilégiumaként számon tartott építmények az alkotáshoz szükséges szabadságot és teret jelentették lakóiknak. A korábban elhagyatott New York-i Soho új életre kelt, a loft lakóterületek köré új környezet épült, a stílusirányzat pedig néhány éve hódító útra indult. Az amerikai városok mellett remekül otthonra lelt Hollandia és Anglia tengerparti raktárépületeiben is, és most némileg a hazai viszonyokra átfazonírozva keresi helyét a magyar lakáspiacon.
A budapesti kínálatban fellelhető loftok egyértelműen a luxuskategóriát képviselik, de még mindig a „másként gondolkodók”, a szabadság után vágyók, az újhullámos életmód hívei körében népszerűek. Nincstelen művészek viszont hiába álmodoznak, a szűkös kínálat és a divat szárnyai minimum félmillió forintos magasságokba repítik a készülő loftok négyzetméterét, igazán ötletesen kialakítva és berendezve pedig már könnyen a 600-800 ezer forintos négyzetméterár-kategóriában találhatjuk magunkat. E tekintetben tehát eltávolodtunk Amerikától, hiszen a loftok eredendően a kispénzű művészek számára (is) elérhető lakhatási módot jelentették, de Nyugat-Európa egyes városaiban ma is előfordul, hogy az efféle lakások olcsóbbak a hagyományos építésűeknél.
NAGY, MAGAS ÉS ÜRES. Loftlakások piacáról ugyanakkor Magyarországon elrugaszkodott dolog lenne még beszélni. Egyelőre tíz ujjunkkal számba vehetjük, hogy hány ilyen elképzelés valósult meg – jellemzően Budapesten. Az első darabokat saját maguknak tervezték az építészek, néhány hónapja viszont már arra is láthatunk példát, hogy egy-egy nagyobb ingatlanberuházó hogyan próbálja szélesebb körben kielégíteni a loftra vágyók igényeit.
Az első komolyabb beruházás 2004 szeptemberében indult a régi Goldberger-gyár területén Óbudán, ahol a 2007 nyarára felépülő Sun Palace lakópark 550 lakásából 8 lesz loft. Erdős Ildikó, a beruházó Engel Group marketingigazgatója kérdésünkre elmondta: ezek alapterületét 150-200 négyzetméterre tervezik, belmagasságukat négyméteresre, a 2-3-4. emeleten helyezkednek majd el, hatalmas ablakokkal, illetve nagy terasszal – kilátással az Amfiteátrumra. A hajdani textilgyár épületét egyébként nagy részben lebontják, de az eredeti homlokzati fal (a gyár tornya és annak környéke) a régi borítással együtt megmarad, belül viszont teljesen új szerkezetet kap, és új falakat is hozzáépítenek. A loftokat szerkezetkészen adják át (de padlóburkolattal és konyhabútorral felszerelten), hogy a leendő tulajdonosok maximálisan a saját elképzeléseik szerint alakíthassák tovább a belső teret – mondta el Erdős Ildikó, hozzátéve, hogy igény szerint a végső kialakításhoz az építtető is segítséget nyújt.
Egy-egy ilyen Sun Palace-loft 350-450 ezer forintos négyzetméteráron vehető meg (összehasonlításképpen: a kulcsrakészen átadásra kerülő hagyományos lakások négyzetméterára ugyanitt 390 ezer forint). Jóllehet, a loftok értékesítése csak nemrég kezdődött, a beruházó első benyomásai szerint nem lesz gond eladni őket. „Egy bizonyos szűk rétegnél a stílus és a design prioritást élvez az anyagiakkal szemben” – érzékelteti tapasztalatait Erdős Ildikó.
A Sun Palace-szel átellenben, a Duna pesti partján már elkapkodták a készülő Riverloft 27 lakásának döntő többségét, holott azok sem kifejezetten olcsóak. Ami a méreteket illeti, ott valamivel szélesebb a skála, 70-től 235 négyzetméterig terjed (egy klasszikus loft az építészek szerint legalább 100-120 négyzetméternél kellene, hogy kezdődjön), a belmagasság pedig 3,6 és 4,7 méter közötti lesz. Mint megtudtuk, a 2006 végére átadásra kerülő loftok négyzetméterára 400 és 550 ezer forint között fekszik. A részleteket a készültségi foknak megfelelően kell kifizetni, de nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a befejezéskor még komolyabb tőkét igényel a végső kialakítás. Mert bár az efféle lakáshoz kevés bútor és igazi minimalista hangulat dukál, a szerkezetkész állapottól még el kell jutni a megálmodott belsőtérig – általában lakberendező vagy belsőépítész segítségével.
Hazai viszonylatban tehát egyértelműen hiperluxus kategóriáról beszélhetünk: egy-egy komolyabb loftlakás könynyen belekerülhet 100-150 millió forintba. Mégis hatalmas az érdeklődés, van fizetőképes kereslet is, korlátot legfeljebb a város adottságai, a szűkösen rendelkezésre álló ipari ingatlanok szabnak. „Ha száz loftot tudnánk kialakítani, azt is egyből el tudnánk adni” – válaszolta kérdésünkre a Riverloft értékesítésével foglalkozó szakember.
Nagy kérdés a loftok rezsiköltsége is, de erről megoszlanak a vélemények. A Figyelőnek korábban Hervé-Lóránth Ervin építész saját loftlakásának tapasztalataira hivatkozva azt mondta, hogy ezeknek a lakásoknak a fenntartása nem kerül többe, mint egy nagyobb alapterületű hagyományos lakásé. Mások ugyanakkor biztosra veszik, hogy a hatalmas légtér, a nagy belmagasság miatt a szokottnál gazdaságtalanabb az üzemeltetés.
EGÉSZSÉGESEN. Nem úgy az úgynevezett ökoházaknál, amelyek szintén új szemléletet és új színt hoztak a hazai ingatlankínálatba az utóbbi években. Ez esetben sem beszélhetünk tömegjelenségről, de a vidéki biofalvak, az egyedileg tervezett és megépített egészséges házak mellett nagyméretű luxus-lakóparkra is láthattunk már példát – megint csak a fővárosban. A városi komforttal kombinált „ökoelőnyök” az irányzat hívei szerint hoszszú távon bőven ellensúlyozzák az egyébként magas ingatlanárakat.
A lakások fenntartása ugyanis lényegesen kevesebbe kerül, mint a hagyományos építésűeké, vagyis a rezsiköltség (a felhasznált környezetbarát anyagok, a napelemes kiegészítő fűtés, a klímagépek üzemeltetésénél keletkező hulladékhő újrahasznosítása, a szelektív hulladékgyűjtés, a lakások tájolása, a nyílászáró megoldások és egyéb műszaki megoldások jóvoltából például a gazdaságosabb fűtés vagy vízhasználat miatt) durván a fele az általában megszokottnak. Az más kérdés, hogy a lakók közös költségét számos extra szolgáltatás emeli (közös uszoda, fitneszterem, szaunák, futópálya, porta- és biztonsági szolgálat fenntartása és üzemeltetése), de összességében még így is a hagyományos közös költségek szintjén maradnak – mondják a Budakeszi úton felépült lakópark beruházói.
Az erdő széli, 118 lakásos öko-apartmanháznak egyelőre nem akadt követője a beruházói oldalról, pedig az ottani lakások egytől egyig elkeltek – bár a négyzetméterárak itt is valahol a félmillió forint körül kezdődnek. Egy-egy ilyen beruházásnak a költségei viszont nagyságrendekkel magasabbak – vélik a szakemberek -, hosszabb a megtérülési idő, és az értékesítési lehetőségek is kockázatosabbak a még éretlen piacon.
Egyszerűbb dolguk van azoknak, akik a gyors megtérülés reményében inkább a készházak piacára szakosodnak. A loftokhoz hasonlóan ugyancsak Amerikában született technológia ma már olyan szinten áll, hogy alig 3-8 hónap alatt bárkinek kész családi házat „legóznak” össze a könnyűszerkezetes építkezők. Minél kisebbet persze, annál drágábban. Egy 130-150 négyzetméteres családi házat például sztenderd minőségi követelményekkel nettó 110-120 ezer forintos négyzetméteráron tudnak megépíteni, kicsit exkluzívabb felszereltséggel 130-140 ezer forintra ugrik a négyzetméterár. Egy 60-80 négyzetméteres házat viszont az utóbbi ársávnál kezdődően lehet csak felhúzatni. A tízéves hazai múltra visszatekintő módszer elterjedését azonban nem is elsősorban az ára, hanem a technológiával szemben érzett bizalmatlanság gátolja, miután sokan csak „modern panelekként” képzelik el az ilyen épületeket.
A rövidebb élettartamra, rosszabb műszaki jellemzőkre (például szigetelésre) utaló, gyakran hangoztatott ellenérvek a könnyűszerkezetes építkezés hívei szerint nem állják meg a helyüket. Véleményük szerint akár száz évre is megoldást nyújt ez a technológia, és akár fából, akár fémből, szakszerű kivitelezéssel és szakszerű szerkezeti megoldásokkal, korrekt minőségellenőrzéssel és karbantartással felveszik a versenyt a hagyományos építésű épületekkel. Garanciát azért ennél rövidebb időre vállalnak az építők, a falszerkezetre általában 30-35 évet, a beépített anyagokra viszont még ennyit sem: a nyílászárókra 5-7 évet, a zsindelyekre pedig 10-30 évet.
A készházak leginkább azok körében népszerűek, akik nagyon gyorsan szeretnék felhúzni családi házukat, és jellemzően nincsenek különleges igényeik. Piacuk talán épp ezért manapság lassan bővül, az ingatlanvásárlók ugyanis élnek-halnak bármilyen kis „extráért”. A beruházók és forgalmazók tapasztalata egyaránt az, hogy a pangó piacon szükséges valami különlegeset nyújtani még a leginkább tömegigényeket kielégítő külvárosi lakóparkokban is (legalább egy jól felszerelt konyhát). Könynyebb persze teljesíteni az ilyen kívánalmakat a budai beruházásoknál, ahol mondjuk egy jól tájolt erkély révén eleve fantasztikus panorámát lehet kínálni, de érdemes lehet variálni az építészeti megoldásokkal, jól kitalált stílusjegyekkel is vagy éppen egy neves építész húzóerejével. A „trendi” dolgokra fogékony, jól eleresztett fiatal vásárlói réteg körében kapós lehet például egy olyan tetőtéri lakás is, amelynek egyenesen a nappalijába visz a lift. Ilyesmire van manapság igény is, kínálat is, és nemcsak a loftok esetében.
Fekete emese
A korábban elhagyatott New York-i Soho új életre kelt, a loft lakóterületek köré új környezet épült, a stílusirányzat pedig néhány éve hódítóútra indult.