Rejtett rizikók

Lépni kell, mert ha nem tesszük, annak súlyos következményei lehetnek – mondja Hild Imre, az OTP Életjáradék Zrt. vezérigazgatója a lakásért életjáradék piac szabályozatlansága kapcsán. A helyzetet még komorabban értékeli a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) egyik névtelenséget kérő szakembere: szerinte lehettek is visszaélések, csak valami miatt még nem kerültek a felszínre.

Fotó: RedDotCorbis

Szakmai berkekben mindenesetre köztudott, hogy a járadékszolgáltatás számít ma az egyik – ha nem a – legkockázatosabb pénzügyi területnek. S noha ez nem magyar specialitás, bizonyára nem véletlen, hogy tíz évvel az 1997-es nyugdíjreform után éppen a járadékfizetés az a terület Magyarországon, amelyiknek a törvényi szabályozása mind a mai napig nem történt meg. A hazai biztosítók és nyugdíjpénztárak szakemberei évek óta agyalnak azon, hogyan lehet kellő biztonsággal életjáradékot nyújtani a pénztári tagoknak, ám eközben virágzásnak indult egy üzletág, amelynek szereplői (akár párezer forinttal bejegyzett betéti társaságok is) mindenféle prudenciális követelmény nélkül kínálhatnak üzleti alapon hasonló szolgáltatást a velük szerződőknek. Az ügyfelek a járadékért cserébe rendszerint egyetlen stabil vagyonelemükről, saját lakásuk tulajdonjogáról mondanak le.

Jóllehet eddig még csak néhány ezer ügyfél váltotta élete végéig szóló járadékra a saját lakásában nyugvó holt tőkéjét (a Hild Csoporttal körülbelül 2 ezren, az OTP Életjáradék Zrt.-vel pedig ezren szerződtek, s az érintett ingatlanállomány értéke 20, illetve 10 milliárd forintra rúg), ez is nagyságrendekkel több, mint amit hasonló programok révén egyes önkormányzatok fel tudnak mutatni. Az elmúlt hónapokban ugyanakkor kifejezetten dinamikus növekedést mutat ez a piac. „Exponenciális a fejlődés” – érzékelteti a bővülést Hodorics András, a legkésőbb erre a piacra lépő, és így értelemszerűen még a legkisebbnek számító FHB Életjáradék Zrt. vezérigazgatója (az e céggel szerzőkről egyelőre nem közöltek adatokat). Azt nem lehet tudni, hogy a tavaly életbe léptetett megszorító intézkedések hatására fordultak-e többen a lakásért életjáradék programok felé, de a piacvezető Hildnél például 2 milliárd forinttal, az OTP-nél 1 milliárddal emelkedik havonta az ingatlanállomány, az FHB érdekeltségénél pedig kétszer akkora volt a bevont ingatlanportfólió értéke szeptember elején, mint a félév végén. A piac potenciális mérete a szakemberek becslése szerint akár 1000 milliárd forintos is lehet, vagyis még közel százezer ügyfél vár becserkészésre.

Ezzel együtt, a lakásért életjáradékot nyújtó társaságokra jelenleg semmilyen speciális jogszabály nem vonatkozik: nincs tőkekövetelmény, nincsenek előírt személyi és tárgyi feltételek, és nincs felügyeleti kontroll sem – merthogy ezek az intézmények a PSZÁF hatásköre alá sem tartoznak. A helyzet tisztázására már ez év márciusában is született egy törvénytervezet, amelyet a pénzügyi és az igazságügyi tárcák szakemberei készítettek, de az nem került be a tavaszi ülésszakra, és félő, hogy az ennél fontosabbnak ítélt kérdések ősszel is elsodorják a javaslatot. Az első harmincban legalábbis nincs benne – kaptuk a fülest a pénzügyi tárcától.

BIZALMI ALAPON. Korrekt szabályozás híján tehát tisztán bizalmi alapon működik a rendszer. Azt pedig, hogy nem kis üzletről van szó, jól mutatja az a híresztelés, miszerint egy negyedik nagyobb intézmény is lassan a rajtvonalhoz áll, hogy beszálljon a piac felosztásába. Az utóbbi két hónapban látványosan szélesedett a termékválaszték is. A klasszikus alapverzió mellett (amikor is egy nagyobb kifizetést követően bizonyos összegű havi járadék jár az ingatlan tulajdonának átruházásáért cserébe) több új módozat jelent meg. Ezek zöme tulajdonképpen csak abban különbözik egymástól, hogy mekkora egyösszegű kifizetést („előleget”) biztosít a járadékfolyósítás megkezdése előtt vagy éppen az ügyfél elhalálozásakor (ez esetben örökségképpen az örökösök részére). Ez vált ugyanis a legerősebb versenytényezővé: korábban legfeljebb az ingatlan becsült piaci értékének 20 százalékát fizették ki egy összegben a szerződés megkötésekor, ma viszont már 40-50 százalékos induló juttatás is igényelhető (lásd a táblát).

Az előleg növelésénél érdekesebb újítás az FHB Életjáradék nevéhez fűződik, a cég ugyanis egy fordított jelzáloghitelt honosít meg a piacon. A konstrukció előnye, hogy ez esetben az ingatlan tulajdonjoga nem kerül át a szolgáltatóhoz, csak jelzáloggal (valamint elidegenítési és terhelési tilalommal) sújtják. Ezért – kvázi kölcsönként – jár cserébe az egyszeri pénzkifizetés, valamint a havi járadék. A szerződés végén (az ügyfél elhalálozásakor) az örökösök dönthetnek arról, hogy visszafizetik-e a tartozást, vagy lemondanak az ingatlanról. „Egyre többen választják ezt a lehetőséget” – számol be a friss tapasztalatokról Hodorics András. Sokan gyanakvóak ugyanis, és félnek lemondani lakásuk tulajdonjogáról. A jelzálogjáradék révén viszont nem válik visszafordíthatatlanná a döntésük.

AGGODALMAK. Nemcsak a lakásukról éppen lemondani készülő időseknek aggódnak, hanem az állampolgári jogok országgyűlési biztosa is. Lenkovics Barnabás – Farkas István felügyeleti elnökkel karöltve – már másfél évvel ezelőtt szorgalmazta a jogbizonytalanság megszüntetését, a garanciális elemek beépítését, és a járadékszolgáltatókkal szembeni szigorúbb követelmények rögzítését. Az akkor közzétett felügyeleti ajánlás alapvetően két fontos garanciális elvárást fogalmazott meg: egyfelől azt, hogy ne lehessen a szerződés futamideje alatt másnak eladni az ingatlant, amelyben a járadékos lakik, illetve, hogy ha a pénzügyi szolgáltató nem tudja fizetni a járadékot, akkor az ingatlan tulajdonjoga szálljon vissza az ügyfélre.

„A fő kockázat valóban abban rejlik, hogy az ügyfelek életük végéig megkapják-e azt a pénzt, amire a szerződés alapján jogosultak” – mondja a Figyelő kérdésére Nagy Zoltán ügyvéd. Ezért lennének fontosak a tőkekövetelmények, a garanciális elemek, és a felügyeleti kontroll. Ezek híján ugyanis nem lehetünk biztosak abban, hogy ha egy cég most fizetőképes, akkor 10-30 év múlva is az lesz. Az OTP vagy az FHB leányvállalataként nincs reális esélye a fizetési nehézségeknek, de egy kisebb vagy homályosabb tulajdonosi háttérrel rendelkező intézmény esetében már indokoltabb az óvatosság. Persze jogi úton kezelhető az a szituáció is, ha valaki egyszer csak hiába várja a beígért járadékot – kezdeményezheti a szerződés megszüntetését, vagy bírósági úton érvényesítheti követelését -, ám ez esetben hosszú jogi huzavonára számíthat az, akinek esetleg a létfenntartásához lett volna szüksége a havi apanázsra. Ez sem a potenciális ügyfeleknek, sem a jelenlegi szolgáltatóknak nem áll érdekükben, ezért utóbbiak is szorgalmazzák a joghézag megszüntetését. A dolgok jelen állása szerint viszont csak remélhető, hogy nem egy jókora botrány kényszeríti majd ki végül a helyzet törvényi rendezését.