Az átlag nem boldogít

Ingatlanbefektetéssel csak nyerni lehet – ezt tanulták meg a magyar lakásvásárlók az ezredfordulón. Azóta azonban felnőtt egy újabb befektetőgeneráció. Egy ismert bolthálózat résztulajdonosa például cége nyereségének jó részét évekig a tőzsdén forgatta sikerrel, ám jóval az uniós csatlakozás előtt kivonult a stagnáló pesti parkettről. A mai árak harmadáért adta el sokmilliós Mol- és OTP-pakettjeit, és az akkor nagyobb hosszú távú hozammal kecsegtető budapesti lakáspiac felé vette az irányt. Három-négy éve, amikor az ír befektetők fővárosi rohama elkezdődött, úgy okoskodott: a külföldiek mindig keresni fogják a klasszikus épületeket, köztük a lassan szépülő, de akkor még – legalábbis ő úgy hitte – szerényen árazott körúti lakásokat. Így esett a választása két, Rá­kóczi térhez közeli háromszobás, nívós polgári lakásra, amelyeket 22, illetve 24 millió forintért vásárolt meg.

Úgy tűnt, joggal reméli, hogy a két lakást irodának vagy rendelőnek is könnyedén kiadhatja, így azok pár év alatt a vételár jó részét kitermelhetik. A lakáskiadás azonban mind nehezebb kenyér. A vállalkozások és az orvosi rendelők mára modern irodaházakba, bevásárlóközpontokba, vagy azok közelébe költöztek, és a bérlakást kereső tehetősebb külföldiek sem szívesen választják a forgalmas körútra néző nagylakásokat. „Annyi baj legyen, majd az értéknövekedés kárpótol” – gondolta emberünk. Csakhogy e téren is nagyot kellett csalódnia: ma 18-19 milliót is nehezen kapna szerzeményeiért. Azaz nemhogy nyereséggel, hanem egyenesen 25-30 százalékos veszteséggel tudna csak kiszállni a befektetéséből – és akkor még szó sem esett a kamatveszteségről, vagy az elmulasztott tőkepiaci lehetőségekről. Egyik régi, szintén ingatlanban utazó üzlettársa ezzel szemben ugyanezen idő alatt megduplázta a befektetett pénzét. Mi a titka? Egyszerűen szerencsésebben választott: a lipótvárosi banknegyedben, azaz a Szabadság tér tágabb környékén és a budai Várban vásárolt egy-egy, már az induláskor is magas áron kínált elegáns lakást.

„A vásárlók többsége visszafelé tekint, döntéseit az alapján hozza, hogy mi volt jó befektetés 2-3 évvel korábban, ám mire továbbadna a lakáson, már új környékek jönnek divatba, máshová fordul a vásárlók többségének a figyelme” – ad ingatlanpiaci útbaigazítást Illy Péter, az egyik legnagyobb fővárosi lakásépítő cégnek számító AL Holding első embere. Sokkal inkább az éppen kialakulóban lévő friss tendenciákra kellene odafigyelnie a befektetőknek. Befektetési céllal olyan környékeket érdemes keresni, amelyeknek ma még akár rossz is lehet a megítélésük, de pár éven belül várhatóan felfedezik azokat. Ha sikerül ilyet találni, 5-10 év elteltével – vagyis az ingatlan eladásakor – extraprofitot lehet elkönyvelni.

A környék körültekintő kiválasztása azonban még nem minden. „Az értéknövekedés egyáltalán nem magától értetődő fejlemény. Ám ezt még kevesen fogadják el kész tényként” – ad egy másik magyarázatot az említetthez hasonló kudarcokra Kováts Tibor, a Re/Max Magyarország ingatlanközvetítő hálózat vezető ingatlanpiaci szakértője. Példaként ő is a budapesti nagykörutat említi, ahol pár éve még 270-300 ezer forint körüli négyzetméteráron lehetett eladni egy átlagos polgári lakást, mára viszont a fajlagos ár 220-230 ezerre zuhant. Pontosabban ez is csak papíron, mivel még ez az ár is nehezen érvényesíthető az amúgy is ritkán felbukkanó vásárlók felé. Különösen igaz ez a nagy- és a kiskörút VII. és VIII. kerületi szakaszán és annak közelében. Ennek elsősorban az az oka, hogy a korábbi árszinten a külföldi befektetők (cikkünket lásd a 70. oldalon) már nem vevők a környék használt lakásaira, a körút közelében ugyanis már színvonalas új otthonok százait kínálják a fejlesztők – alig valamivel drágábban. Azaz a legnagyobb konkurencia ma már nem a szomszéd házban kínált felújított polgári lakás, hanem például a Corvin Sétány drágább, de minőségi új ingatlanjai, vagy a IX. kerületi rehabilitációban néhány éve épült, élhetőbb újszerű használt lakások.

Még rosszabb a helyzet a házgyári lakások, a nagyobb alapterületű, 20-30 éve épült vidéki vagy fővárosi családi házak, vagy a lerobbantabb „polgári” lakások esetében is. Az átrendeződő piacon Valkó Dávid, az Otthon Centrum (OC) vezető elemzője szerint ma a használt lakások piacán az újszerű ingatlanok tarolnak. Egy friss összesítés szerint az OC által egy év alatt értékesített mintegy 5 ezer lakás 13 százaléka a 2-7 éves kategóriába esik. Ez a típus ma olyan keresett, hogy az újszerű lakások ára esetenként még magasabb is, mint az új építésűeké. Annak ellenére így van ez, hogy a hitellehetőségek a használtak esetén kedvezőtlenebbek. Igaz, nem kell viszont számolni az újak „gyermekbetegségeivel”.

Az átlagos használt lakások esetenként drasztikus árcsökkenését Beák Attila, a Beák és Társa ingatlaniroda vezetője is érzékeli. „Budapesten 5-10 év múlva a klasszikus Belváros különleges adottságú lakásai még jobban felértékelődnek, így a kevéssé felkapott területeken most van itt az ideje a vásárlásnak.” Igaz ez még akkori is, ha az ingatlanpiac egészét tekintve inkább stagnálás, semmint látványos felfutás várható. A stagnálás mögött ugyanis a különleges adottságokkal nem bíró lakások árának enyhe csökkenése, a kompromisszumos otthonok árának zuhanása, illetve a különlegességek rohamos felértékelődése – azaz a piac polarizálódása – mutatható ki már ma is.

Természetesen a főváros legfelső szegmensébe tartozó lakásainak ára már évek óta, messziről ugyan, de közelít a nyugat-európai szinthez. A piaci átlagot sokszorosan meghaladó árnövekedés történt például a lipótvárosi banknegyedben, a budai Várban, a Duna-parton, az Andrássy úton, s e környékekhez persze újabb területek is felzárkózhatnak (lásd Rejtett kincsek című összeállításunkat). Hosszú távon betonbiztosnak ígérkező befektetések a legdrágább kategóriában a Balaton-part exkluzív pontjain – így Tihanyban vagy a Siófoki aranyparton – található apartmanok és villák. Az egyéb vidéki településeken ez a luxuskategória szinte nem is létezik. A Budapesten kívüli nagyvárosok lakóingatlan-piacán a befektetők egyelőre a kisebb, központi elhelyezkedésű lakásokat keresik.

FELTÖREKVŐK. Ma már alaposan át kell tehát gondolni a vásárlást, nem elég találomra kiválasztani a helyszínt. A szakemberek többsége egyetért abban, hogy legbiztosabban ott várható kiugró árnövekedés – így magas hozam -, ahol már ma is 400-500 ezer forint körül van egy jobb adottságú lakás négyzetméterára, vagy ahol drágák a telkek. Ezzel együtt nem mulasztják el felhívni a figyelmet a „feltörekvő” helyszínekre is, amelyek rövidesen versenytársai lehetnek a mai luxusingatlanoknak. „Nincs értelme befektetési céllal olcsó panellakást vagy egy lerobbant házban körfolyosós lakást vásárolni, mert annak akár nominálisan is csökkenhet az értéke” – figyelmeztet Valkó Dávid. Ez a polarizálódás kissé hasonlatos a magyar részvénypiacon immár néhány éve tapasztalható folyamatokhoz. A kedvelt blue-chip cégek árfolyama hosszú éveken át töretlenül emelkedett, míg a kisebb, adott esetleg szépen muzsikáló társaságok részvényei nem, illetve csak késve és kisebb lendülettel követték a piac szárnyalását. Aki hosszú ideje stagnáló árú részvényt vásárolt, rendszerint ráfázott, hacsak nem volt olyan bennfentes információ birtokában, hogy például kivásárlási ajánlat közeleg.

Mindazonáltal az ingatlanpiacon nem csak a drága lehet jó befektetés. Nagy fantázia van például az átértékelődő környékek lakásaiban, házaiban vagy éppen telkeiben, amelyeken – a részvénypiaci analógiánál maradva – az ingatlanpiaci „bennfentes információ” felhasználásával lehet szép profitot zsebre tenni. Igaz, itt nem igazi titkokról van szó, legföljebb olyan információról, amelynek a felismeréséhez kell némi szemfülesség. Senki előtt nem titok például, hogy éppen hol épülnek új, minőségi lakóparkok, bevásárlóközpontok és más beruházások, illetve merre zajlanak látványos tömbrehabilitációk. E konjunktúra előtt álló körzetek sorába tartozik az épülő 4-es metró megállóinak közvetlen környéke, a tervezett kormányzati negyed szomszédsága, a Szigony utca és a Corvin köz által behatárolt területen zajló tömbrehabilitáció és környéke. Népszerűvé válhatnak továbbá a Városliget mellett található polgári lakások is: ahogyan New Yorkban a Central Park vagy Londonban a Hyde Park környéke az egyik legelegánsabb rész, előfordulhat, hogy pár év múltán az inflációt jócskán meghaladó árnövekedés megy végbe a környező utcákban.

VÁLTÁS. A felgyorsult műszaki fejlődés következtében a lakások „erkölcsi” avulása is gyorsul, ezért a tegnap belsőépítészeti technológiájával készült lakások eladhatósága lényegesen csökkeni fog. A vásárlói igények mind az ingatlan külsejét, mind a belsejét illetően a mai átlagnál sokkal jobb minőségű lakások irányában mozdulnak el. Ezekből viszont egyelőre kevés van – lévén ma még a piac nem igényli ezeket nagy tömegben -, ezért 3-5 éven belül e területen bizonyulhat szűknek az eladói kapacitás. Ezzel szemben a bővülő kínálat lenyomja a korábban népszerű használt lakások árát. Ezt a trendváltást leginkább a presztízskörnyékeken 30-40 éve épült lakások, házak tulajdonosai érezhetik meg, akik az ingatlanjaikért ma nem kérhetnek el annyit, mint korábban – az az árszínvonal ugyanis már az új és újszerű kínálatban szereplő lakások „privilégiuma”.

Kivételt legföljebb csak az igazi, hangulatos polgári házak, nagy belmagasságú lakások, villalakások és hasonlók képeznek, de azok is csak akkor, ha kívül-belül rendezettek, és az elhelyezkedésük is a luxuskategóriába emeli őket. Sajátos piaci jelenség, hogy mindez a magyarok által nehezen élhetőnek tartott, klasszikus, 100-150 éves különleges villákra, társasházakra is igaz, ezeket ugyanis a külföldiek sokkal többre tartják.