Felső-ausztriai biciklitúrán járva, több alkalommal is megkérdeztük a helybelieket, miért nincs szinte egyetlen rozzant ház sem a környéken. Általában ezt a választ kaptuk: itt az állam támogatja azt, aki felújítja a házát. Gyorsan kiderül az is, hogy mindezt a lakás-takarékpénztárakon (ltp) keresztül teszi, ezért nyugati szomszédunknál elég régóta az élet természetes velejárójának számít az ilyen szerződés.
Magyarországon viszont az elmúlt időszakban háttérbe szorultak az ltp-k. E folyamat kezdete logikusan egybeesett az államilag támogatott lakáshitelezés berobbanásával. A hatalmasat kaszáló kereskedelmi bankok mellett a négy ltp-ből háromnak reménye sem volt arra, hogy elérje a rentábilis működéshez szükséges üzemméretet. Egyértelműen a piaci kényszer diktálta ugyanis, hogy – kétszeri fúzióval – a hajdan négyszereplős piac kétszereplőssé zsugorodjék.
Tény, hogy a lakás-takarékpénztári penetráció Ausztriában 75 százalékos (8 millió lakosra több mint 6 millió szerződés jut), s ha valakinek lejár a szerződése, szinte automatikusan újat köt helyette. Mert megéri. Itthon mindössze minden tizedik lakosra jut egy kontraktus: ebből 2005 végén a Fundamenta-Lakáskassza (F-L) 440 ezret, az OTP Lakástakarékpénztár pedig 530 ezret kezelt. A lakástakarékok intézményének ismertsége nagyságrendekkel elmarad nemcsak az osztrák ltp-kétől, hanem a 62 százalékos elterjedtséggel büszkélkedhető német piacétól is, ahol a 80 millió lakosra közel 50 millió darabos állomány jut. A magas arány oka ott is ugyanaz: az állami lakástámogatást a lakás-takarékpénztári szerződést kötők zsebelhetik be (miközben a jelzáloghitelekre nem jár a magyarországihoz hasonló kamat-, illetve forrásoldali dotáció), a szektor szereplőinek így nem kell osztozniuk a bankokkal a potenciális ügyfeleken.
A magyar lakástakarékok számára végképp nehéz éveket ígért az, hogy nemrégiben elkezdtek lejárni az indulást követő fellendülés során kötött 8 éves szerződések. Mivel új ügyfél egyre kevesebb van, az ltp-knek létfontosságú megtartani a meglévőket. Némileg javít helyzetükön, hogy a költségvetési kiigazítás során a banki lakáshitelek támogatása is csökkenhet, emellett azonban a közelmúltban sikerült egy számukra előnyös jogszabály-módosítást is kilobbizniuk. Immár ezt kihasználva indítanak új termékeket: az OTP Ltp. márciusban, az F-L áprilisban nyújtotta be a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletéhez (PSZÁF) engedélyezésre új módozatait, s azok reményeik szerint július elsején már indulhatnak is.
ENGEDMÉNYEK. A jogszabály két lényeges területen enged korábbi szigorából. Egyrészt lehetővé teszi, hogy a szerződések első, betételhelyezési fázisában magasabb összegű hitelhez jussunk megtakarított pénzünknél. Az eddigi 50-50 százalékos betét-hitel arány 40-60 százalékra módosult, ami végső soron azt eredményezi, hogy az állami támogatással magasabb összegű kölcsönt kaphatunk. A másik fontos változás, hogy a lakástakarékok, amelyek idáig csak az előtakarékossági időszak lejártával – szerződéstípustól függően 4, 5, 6, illetve 8 év után, illetve áthidaló kölcsönként 2 év elteltével – nyújthattak hitelt, az év második felében már azonnali hitelnyújtásra is jogosítványt kapnak. Várhatóan ez lendít majd a szektor közkedveltségén, eddig ugyanis a magasabb állami támogatás mellett azért is voltak sokkal népszerűbbek a jelzáloghitelző bankok, mivel ott azonnal – vagy legalábbis heteken belül – hitelhez lehetett jutni. A törvényalkotó óvatossága miatt azonban nagyon nem kell félniük a bankoknak: az ltp-k szabad pénzeszközeik legfeljebb 5 százalékát helyezhetik ki azonnali kölcsönként, ami az F-L-nél mindössze 3,5 milliárd, az OTP Ltp-nél pedig 4,2 milliárd forint. Az utóbbinál feltehetően ennek nem is lesz nagy keletje, lévén anyabankja jelenleg még a legnagyobb lakáshitelezőnek számít.
Nincs szó tehát hatalmas változásról, mindez új ügyfelek becserkészésére kevésnek tűnik, a már meglévők megtartásában viszont nagy segítség lehet. Az F-L például olyan konstrukciót dolgozott ki, amelynek révén egy „optimális”, vagyis az akkor még évi 36 ezer forintos állami támogatást maximálisan kihasználó, 8 éves futamidejű szerződés lejártával tulajdonosa – ha hajlandó új szerződést kötni – 4,96 millió forinthoz juthat hozzá. Ez pedig már alulról súrolja azt az összeget, amit egy átlag ügyfél átlag jelzáloghitelként ma fölvesz. Ha az illető marad, a kasszák újabb 8 évre magukhoz édesgetik, s nem is vesznek zsákbamacskát. Mivel már az előtakarékosság során figyelhették megtakarítási szokásait, kevéssé kell attól tartaniuk, hogy az adós egyszer csak leáll a törlesztéssel. Persze a konstrukció várható népszerűsége a kamatkondíción áll vagy bukik majd, ezt azonban a kasszák egyelőre hétpecsétes titokként őrzik.
A betét-hitel arány módosítása révén a kasszák szegmentálhatják is majd az ügyfeleket annak megfelelően, hogy azok várhatóan a hitelfelvevők közé tartoznak majd, vagy csak fix hozamú befektetést szeretnének. Az ltp-k eddig egységesen 3 százalékos betéti kamatot fizettek és 6 százalékért hiteleztek, információink szerint azonban a július elsején piacra kerülő módozatok alacsonyabb hitelkamatot tartalmaznak, s ezzel kedvet csinálnak azoknak is, akik a bankok helyett tőlük vesznek fel hitelt.
A jogszabályváltozás kedvezőtlenül érinti ugyanakkor azokat az ügyes ügyfeleket, akik az állami támogatás leszívása érdekében, s csak az utolsó pillanatban, az év végén nyomják be a számlára a megtakarítást. Jövőre az, aki csak a harmadik-negyedik negyedévben kezdi meg a betételhelyezést, arányosan kevesebb állami támogatásra lesz jogosult. Már idei változás viszont, hogy a lakástakarékok, amelyek idáig egyáltalán nem számolhattak fel díjat a számlavezetésért, március elsejétől évi legfeljebb 1800 forintot elkérhetnek ezért az ügyféltől.