Az ingatlanfejlesztés nem az a szegmens, ahol a magán-nyugdíjpénztáraknak a mai valóság ismeretében feltétlenül meg kellene jelenniük – fogalmazott diplomatikusan a Figyelőnek egy jegybankos szakember. A pénztári vezetők egy része viszont úgy gondolja, hogy az ingatlanbérleti díjakkal biztosítható a 8-12 százalékos, ingatlanfejlesztéssel pedig akár a 20 százalékos éves hozam is, miközben az állampapírokkal már csak 6 százalék vagy még annál is kevesebb érhető el. Ennélfogva e szervezetek elérkezettnek látják az időt, hogy ingatlanvásárlásba fogjanak. Ugyanakkor nem véletlen, hogy mindez ennyire megosztja a piacot. Néhányan úgy vélik, a kasszák és a felügyelet óvatosságában szerepe van annak a pár éve történt esetnek, amikor is információink szerint az egyik ágazati önkéntes nyugdíjpénztár messze felülértékelt, rossz ingatlanbefektetése miatt több mint egymilliárd forintot volt kénytelen leírni; a „tévedés” akkor az ügyvezető állásába került.
Nyugdíjpénztári építkezés a Pasaréten. Még kevesen vágnak bele.
ELOLVADÓ PÉNZEK. A kasszák többsége egyelőre egyetért a rendszer biztonságos működésének őreivel: a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) adatai szerint a mintegy ezermilliárdos magán-nyugdíjpénztári vagyon több mint háromnegyedét államkötvényben, 8,9 százalékát befektetési jegyben, 7,8 százalékát részvényben fialtatták tavaly a pénztárak. Holott, az állampapír-hozamok csökkenésével egyre nagyobb a nyomás, hogy magasabb hozamhoz juttassák a kasszák tagjaikat. Erre legutóbb a Magyar Nemzeti Bank (MNB) tanulmánya hívta fel a figyelmet, mondván: ha a pénztárak nem szakítanak kényelmes befektetési politikájukkal, még a tb-rendszertől remélhető soványka nyugdíjnál is alacsonyabb ellátásra számíthatunk tőlük.
A pénztárak befektetéseiről szóló jogszabály ma legfeljebb 10 százaléknyi ingatlant engedélyez a kasszák portfóliójában. Az önkéntes nyugdíjpénztárakkal szemben engedékenyebb a jogalkotó, nem tesz különbséget az ingatlanalapok befektetési jegyeinek megvásárlásával szerzett közvetett, illetve a közvetlen ingatlantulajdon között, a magánpénztáraknál viszont e két befektetési lehetőség egyaránt 5 százalékban maximált. Ugyanakkor a keretek feszegetésétől még messze vagyunk, olyannyira, hogy a PSZÁF önállóan nem is szerepelteti az ingatlan-portfóliókat a befektetésekről szóló statisztikákban.
„Azok a pénztárak, amelyek megszívlelnék a jegybanki intelmeket, és a várható hosszú távú megtérülésre koncentrálva magasabb kockázatvállalásra adnák a fejüket, több jogszabályi tiltásba is beleütköznek” – mondja Fórizs Sándor, a magánkasszák közül elsőként ingatlant vásárló Évgyűrűk Magán Nyugdíjpénztár igazgatótanácsának elnöke. Először is, mivel a jogszabály szerint csak tőzsdei cégekben szerezhetnek 10 százaléknál nagyobb részesedést, elesnek attól, hogy az ingatlanfejlesztésre kifejezetten projektcéget alapítsanak, így saját nevük alatt kell ingatlanfejlesztéssel foglalkozniuk, ami pedig jelentős piaci hátrányt okoz. Ugyanígy nem lehetnek tulajdonosai az ingatlan fenntartását, bérbeadását intéző ingatlanüzemeltető cégnek sem.
Kockázatok
Hosszú távú ingatlan-befektetésnél, amilyen-re a magánpénztárak is vállalkoznának, két fő kockázati tényezőt érdemes kiemelni:
VÁLTOZÓ PIAC. A környék esetleges leértékelődése a bérleti díjak akár drasztikus csökkenését is maga után vonhatja.
DRÁGULÓ ÜZEMEL-TETÉS. Egy hosszú távú ingatlanbefek-tetésnél – például egy bevásárlóközpont megvásárlásakor – az évek multával olyan felújítási költségek jelentkezhetnek, amit egy pénztár nehezen tud kitermelni.
Marad tehát a közvetett út, az ingatlanbefektetési alapok jegyeinek megvásárlása. „Minek vásároljak én ingatlanbefektetési jegyet, amikor az alapok, befektetési lehetőségek híján, vagyonuk mindössze 30-40 százalékát tartják ingatlanban, a többi állampapír. Állampapírt pedig közvetlenül is tudok venni, anélkül, hogy 2 százalék jutalékot kellene fizetnem érte az alapkezelőnek” – dohog egy másik pénztár befektetésekért felelős vezetője.
Az önkéntes pénztárak is minimális közvetlen ingatlantulajdonnal, legfeljebb egy-két irodahelyiséggel vagy irodának használt lakással rendelkeznek. Kifejezetten ingatlanfejlesztésben gondolkodott viszont a Villamosenergia-ipari Társaságok Nyugdíjpénztár, amikor az elmúlt években két telket is megvásárolt. A pasaréti Orsó utcában már megkezdték egy társasház alapozását, a másik, VII. kerületi telken pedig már túlvannak egy közmű-beruházáson. Soproni Gábor, a pénztár vezetője szerint a következő egy-két évben a budapesti parkolási díjak drasztikus emelkedése várható, aminek hasznából busásan részesedhetnek pénztártagjaik, de ha nem az építés mellett döntenek, s csupán továbbértékesítik a már közművesített telket, úgyis hasznot húznak az üzletből.
Tény, hogy a magán-nyugdíjpénztárak, amelyek 2012-től már folyósítani kezdik az első nyugdíjakat, a kifizetési periódusra is felkészülhetnek azzal, hogy ingatlantulajdonuk bérleti díjából stabil cash-flow-hoz jutnak. A nyugat-európai alapok befektetéseik 6,4 százalékát tartják jelenleg ingatlanban – közülük a megfontoltság szimbólumaként ismert svájciak is 13 százalékot -, és bátran fektetnek olyan, a tagok számára többletszolgáltatást is nyújtó épületekbe, mint egy idősek otthona vagy egy nyugdíjasház.
SOKBA KERÜLHET. A vagyonkezelők ezzel szemben úgy vélik, legjobb lenne, ha a nyugdíjpénztárak egyelőre nem merészkednének az ingatlanfejlesztés ingoványos területére. „Nagy pénzeket el lehet tapsolni egy rosszul megválasztott ingatlanbefektetéssel” – állítja az egyik legnagyobb vagyonkezelő cég vezetője. Az ingatlanvásárlás legkényesebb része az értékelés, amibe könnyedén belekerülhet egy kis „suskus”. „Sokba kerülhet később a pénztártagoknak, ha egy ingatlan vásárlása úgy történik, hogy kenőpénzért magasabb értéket állapítanak meg róla, s a különbség megosztva a zsebekben landol” – figyelmeztet az egyik vagyonkezelő.
Hajnal István, a Biggeorge’s NV vezérigazgatója szerint a két fő rizikótényező (lásd külön) kivédhető, ha az ingatlanpiaci döntéseket alapos piaci felmérés előzi meg, s az üzemeltető szigorúan és folyamatosan áldoz a felújítási alap feltöltésére.