Korábban soha nem látott üvegpaloták sora jelezte a rendszerváltás utáni években, hogy számos hazai cég szekere pár döcögős év után végül meglódult. A magabiztos csillogás mögött azonban sok esetben nem üzleti alapú döntés állt, ezért e cégek sorsa az építkezéssel gyakorta meg is pecsételődött. Emlékezetes példa erre a Hungária körúti Kontrax irodaház, amelynek megrendelője egy internetes oldal tanúsága szerint „szolid irodaházat kívánt, ami alkalmas a fejlődő cég arculatának megjelenítésére és raktározásának megoldására”. Az új irodaházak lakói rendszerint rövid idő alatt tönkrementek, nemhiába figyelmeztettek ekkoriban a brókerek: ha egy vállalat megépíti székházát, azonnal adj túl a részvényein!
Aegon-központ. Másfélszáz ingatlant eladtak, de a székházat megtartották.
A kilencvenes évek elején a gazdasági élet számos új, tapasztalatlan szereplőjének gondolkodását uralta még ez a fajta birtoklási vágy. Ugyanakkor a volt állami cégek is saját ingatlannal rendelkeztek. Ám amikor ezeket privatizálták, a vevő számára sokszor nem a megvásárlandó cég tevékenységi köre vagy annak piacaihoz való hozzáférés volt vonzó, hanem az így megszerezhető ingatlanpark, s gyakori volt, hogy régi állami ingatlanokat átalakítottak, az eredetitől eltérő módon hasznosítottak.
BÉRELT PRESZTÍZS. „Mi, magyarok hajlamosak vagyunk tulajdonban gondolkodni, ez csak lassan oldódik, mert a racionalitásnak régi beidegződéseken kell győzedelmeskednie” – véli Flaskay Károly, a PricewaterhouseCoopers Tanácsadó Kft. ügyvezető igazgatója. Mindazonáltal a cégek a rendszerváltás óta eltelt évek során – részben a csődbe mentek példáján okulva – lassan rájöttek arra, hogy nem feltétlenül jó befektetés saját ingatlanban ülni. Ahogyan fejlődött a magyar gazdaság, egyre több olyan szempontot kellett figyelemben venni, amelyek mind a bérlés mellett szóltak.
Nemzetközi tendencia, hogy a vállalatok egyre inkább kulcstevékenységeikre (core competence) koncentrálnak. A tanácsadó cég nem ért a villanyszereléshez, ezért nem szeretne üzemeltetéssel foglalkozni, még akkor sem, ha saját ingatlanjáról lenne szó. Az élelmiszergyártó is inkább piaci pozíciói javításán fáradozik, ezért nem vesz ingatlant, azt szakértő befektetőkre bízza. Az ingatlanbefektetés és -üzemeltetés ma már külön iparág, amelynek fontos követelménye a minőségi szolgáltatások nyújtása vagy az alvállalkozói kör ismerete, és nem biztos, hogy egy merőben más profilú cégnél érdemes kitanulni ezt a területet.
A bérlés mellett szól a mobilitás is, különösen Európának ezen a fertályán, ahol a városszerkezet még mindig folyamatosan változik. Vonzó lehet egy egyetemi központ vagy egy légikikötő közelsége, és az is gyakori, hogy hasonló profilú cégek – versenytársak – költöznek egymás szomszédságába.
Egy-egy építkezés hatalmas tőkét tud lekötni, s normálisan fejlődő gazdaságban ennél valószínűleg még akkor is kínálkozik nagyobb haszonnal kecsegtető pénzforgatási lehetőség a cég profiljában, ha egy saját székház építése amúgy 8-10 év alatt megtérülne. Tőzsdei cégnél elvárás is, hogy a saját tevékenységére koncentráljon: a befektetők maguk akarják eldönteni, hogy mely iparágba teszik be a pénzüket, tehát ha például a gépiparban bíznak, nem akarnak árukapcsolásként az ingatlanbizniszbe is beszállni a székház(ak) révén. Ezzel összefüggésben multinacionális vállalatok esetén nem ritka az sem, hogy a vállalati politika (policy) ad útmutatást arra vonatkozóan: vehet-e egyáltalán ingatlant a leányvállalat, függetlenül attól, hogy – ingatlanpiaci boom esetén – ez gyümölcsöző befektetésnek is bizonyulhat.
A fenti szempontok figyelembevételével egyre elterjedtebb az irodaházak értékesítése, majd visszabérlése. Hiszen – gyakran saját céljaira megépített vagy kialakított – üvegpalotában akkor is lakhat egy magára adó cég, ha az épület nem a saját könyveiben szerepel, hanem bérleti díjat fizet érte, ráadásul az üzleti partnereket sem zavarja meg egy költözés. Bár tipikus székházépítőknek tűnhetnek a bankok, patinás központi épületeikkel stabilitást, megbízhatóságot és kiszámíthatóságot sugallva, itt sem ritka a bérlés. A Raiffeisen Bank Rt. például mindkét központi épületét bérli, s a folyamatos növekedés miatt szűknek bizonyult belvárosi ingatlanból egyre több osztály költözik ki az évek óta bővülő Késmárk utcai bérleménybe.
A ciklustényező
Az iparági jellemzőkön túl az is számít, hogy az adott vállalat milyen életciklusban van. Ha a kezdeti botorkáló, fejlődő szakaszon túljut a kiskorú vállalkozás, gyors növekedésnek indulhat, ehhez azonban új beruházásokra van szüksége, s hozzá gyakran több tőkére, mint amennyivel rendelkezik. Ha ekkor inkább presztízs-ingatlant építtet, könnyen a Kontrax ípusú cégek sorsára juthat. Ma már ezt a hibát hosszú távon gondolkodó vállalat nem követi el. Ezzel szemben a cég érett életszakaszában már stabil piaccal rendelkezik, ekkorra megtérültek a korábbi szakasz beruházásai, így indokolt lehet akár az ingatlantulajdonlás is. A biztosítási szektor szereplői általában ebbe a csoportba tartoznak. Az Üllői út 1. szám alatti épület például évtizedekig az Állami Biztosító (ÁB) székhelye volt. A kilencvenes évek elejétől új tulajdonosa – a hollandiai központú Aegon Magyarország Általános Biztosító Rt. – is megtartotta, sőt, fel is újíttatta az épületet. Amikor az Aegon az ÁB országszerte másfélszáz ingatlanját értékesítette, felmerült, hogy a központi épületet is eladják, és kiköltöznek a belvárosból. Végül pénzügyi szempontokra és az évtizedes hagyományokra tekintettel megtartották a székház tulajdonjogát. Az üzemeltetés egy része azóta is a biztosító saját berkein belül történik.
EGYEDI SZEMPONTOK. Árnyalja a képet, hogy a „venni vagy bérelni” dilemmát megtérülési szempontból vizsgálva más-más eredményre juthatnak a különböző iparágakban tevékenykedő vállalatok. „Bár az ingatlanbefektetések elemzése összetett és bonyolult feladat, a piacon az ingatlanok éves hozamának megállapítására a leggyakrabban egy egyszerűsített mutatót használnak. Ennek számlálójában az egy év alatt befolyt bérleti díj áll, ezt osztjuk el az ingatlan árával” – tudjuk meg Hornok Krisztiántól, a DTZ Hungary Kft. ingatlanszakértői szolgáltatások üzletágvezetőjétől.
A mutató meredeken csökken manapság, ami azt jelenti, hogy az egy euró bérleti díjért kiadott tőkeösszeg viszonylag magas. Jelenleg a legalacsonyabb ingatlanpiaci hozamok 7,0-7,5 százalék körül alakulnak, amit úgy is megfogalmazhatunk, hogy egy visszabérléses tranzakció során 1 euró éves bérleti díj vállalásával akár több mint 13 eurónyi tőke szabadítható föl. Ha tehát egy vállalkozás a székház saját tulajdonban tartását vagy bérlését mérlegeli, ezt a megtérülést kell összevetnie mondjuk egy új gépsor vagy egy új üzletágba történő belépés megtérülésével.
Az egészségmegőrző termékek piacvezetője, a Béres Rt. fejlődéséről a vállalatcsoport ingatlanokkal kapcsolatos döntésein keresztül is képet kaphatunk. A vállalkozás 1989-es megalakulásától kezdve épületről épületre vándorolt. Az első öt évet pesti, majd budai bérelt irodákban töltötte, laboratóriumát az MTA Központi Kémiai Kutató Intézetétől bérelte. A labort 1994-re kinőtték, akkor vették első ingatlanjukat, egy nagyobb méretű családi házat, amelyben a központi iroda és immár saját laboratórium kapott helyet, majd ez is kevésnek bizonyult, így két újabb épületet is „elfoglaltak”. Tíz évvel később költözött a vállalat jelenlegi – a Béres Csoport egyik leányvállalatának tulajdonában lévő – székházába, s avatta fel ugyanitt modern fejlesztő laboratóriumát. A napokban hozták nyilvánosságra egy, a cégcsoporthoz tartozó vállalat, a Dataplex Kft. – és a hozzá tartozó, szintén Béres-tulajdonban lévő 2,6 hektár területű logisztikai központ, továbbá 2400 négyzetméter irodahelyiség – értékesítését. A céget még 2002-ben vették meg pénzügyi befektetésként, most pedig vonzó feltételekkel tudtak túladni rajta. Az értékesítésből származó bevételt a Béres Rt. alaptevékenységeibe forgatják vissza: Szolnokon termelési és logisztikai fejlesztésbe fognak.