A Figyelő arra kérte a bankokat, hogy elemezzék négy család helyzetét, s adjanak hitelajánlatot használt lakás vásárlásához. Az volt a várakozásunk, hogy ezen esetekkel nem csupán az mutatható be, mibe kerül a konkrét hitel, hanem a bankok különböző termékeiket, érdekeltségi körükhöz tartozó más intézmények konstrukcióit is beleszövik az ajánlatba. Ilyen összetett megoldásra végül egyetlen helyen sem kerítettek sort, csupán az új hitellehetőségből adtak ízelítőt.
Hétfőn jut pénzéhez az első szerencsés, akinek az immár megemelt állami támogatást élvező lakáskamat szerint kell majd törlesztenie. Az illető e pénzt még minden bizonnyal új építésű lakóingatlanra költi, noha a jelzálog alapú kölcsönök 10 százalékra felsrófolt költségvetési támogatását márciustól használt lakások vásárlására is kiterjesztette a kormány.
Az új hiteligények elbírálása – az adós számbavételétől az ingatlan értékbecslésén át a döntéshozatalig – egyelőre hosszú heteket vesz igénybe. Egy hitelszerződés aláírásához ezen a folyamaton már túl kellett jutni, ami tehát csak egy korábban kezdeményezett, vagyis új lakáshoz igényelt kölcsön esetében lehetséges. A Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) például egy hónapos foglalói időszakot javasol a szerződésbe, legalább ennyi idő kell ahhoz, hogy az ügyfél a hitelkérelem benyújtásától eljusson a “pénztárig”.
A kölcsön vonzó árán most felbuzdulók viszont leghamarabb április elején számíthatnak konkrét hitelforintokra. A kamat az FHB-nál, valamint a vele szerződött bankoknál egyéves kamatperiódusra 5,9 százalék, 5 éves fix kamatozást választva pedig 4,5 százalék. Ez alól csak a Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) kivétel: ott az éves kamatperiódusra 7,6 százalékot kérnek. Az OTP jelenleg csak a rövidebb kamatperiódusra kínál hitelt, ennek éves kamatlábát 5,5 százalékra lőtte be. Jóllehet, a kamatok erősen rímelnek, a havi törlesztő részletekben és a hitelfelvétel egyéb költségeit illetően bőven találni különbséget.
Családmodell:
Házaspár, ahol a férj minimálbérre bejelentett vállalkozó, a feleség közalkalmazottként havi nettó 75 ezer forintot keres.
Igény és kondíciók: Egy 15 millió forintos vételárú budapesti lakást vásárolnának, amelyhez 7,5 millió forint hitelre volna szükségük. A kölcsönt 12 év alatt törlesztenék.
Banki vélemények: A vállalkozó férj a bankokat különböző megközelítésre készteti. Az Inter-Európa Bank például vagy kezest vár el, vagy a férjet még egyedi hitelbírálat alá vonja. A Raiffeisen arról érdeklődne, miként megy a férjet foglalkoztató vállalkozás, a K&H pedig nyilatkozatot kérne a férjtől arra vonatkozóan, hogy mégis mennyi a jövedelme. Amennyiben az eléri a 100 ezer forintot, s nincs köztartozása sem, akkor jövedelemoldalról elfogadhatónak ítéli a kérelmet. Az FHB ilyen feltételek mellett csak 3,7 milliót adna kölcsön. Ezt a kívánt összegre vagy egy nagyobb keresetű, legalább nettó 100 ezret kereső kezessel, vagy egy minimum 6 millió forintot érő ingatlanra bejegyzett jelzáloggal lehetne feltornászni. A CIB-nél jövedelemvizsgálattal járó és anélküli verzió is van, az alacsony jövedelem miatt ez esetben ez utóbbiról lehet szó, amihez mintegy 10 millió forint értékű kiegészítő ingatlanfedezetet kérnek
ÚJ KALKULUS. A bankok rohamot várnak, a hitelt refinanszírozó jelzálogbankok pedig még csak most ocsúdnak. A korábbi forgalmi terveket – az OTP Jelzálogbank 90, az FHB 57, a HVB Jelzálogbank pedig 12 milliárd forintos hitelállománnyal kalkulált 2002-re – egyelőre sehol nem számolták át: még nem tudják, mennyit dobhat ezen a megélénkülő használtlakás-piac. Az FHB fél tucat bankkal kötött szerződést, a K&H-tól a CIB-en, a Magyar Külkereskedelmi Bankon, a Raiffeisenen, az Inter-Európán át egészen az Erstéig. Most tervezi átalakítani eddigi konzorciális hitelezési gyakorlatát a Konzumbankkal, s kezd újra tárgyalásokba a Budapest Bankkal. Az OTP Jelzálogbank egyelőre csupán a csoporton belül kereskedik. A HVB Jelzálogbank pedig a HVB Hungary mellett az ING Bankkal, valamint a Volksbankkal szerződött.
A kormányintézkedés nyomán a hitelek forrásául szolgáló jelzáloglevelek kibocsátási terveit valószínűleg átszabják, ám ha maradunk az eredeti számoknál, a három jelzálogbank 2002-ben nagyjából 150 milliárd forintnyi jelzáloghitellel számolt (Figyelő, 2002/6. szám). A kormányzati kiadást kalkulálva a 7 százalékos kamat mellett is mintegy 10,5 milliárd forintra rúgó támogatáson kívül ne feledkezzünk meg a hitelt végső soron folyósító kereskedelmi banknak járó 2 százalékos költségtérítéséről sem, amely újabb 3 milliárdot szippant ki a büdzséből.
Családmodell:
Pályakezdő pár havi nettó 75 és 80 ezer forintos fizetéssel.
Igény és kondíciók: Egy 10 millió forintos lakást vennének 20 éves futamidőre úgy, hogy a szülők 10 millió forint értékű ingatlanát tudnák még fedezetként felajánlani.
Banki vélemények: A CIB a szülői ingatlan fedezetbe vonása ellenére is csak 6,5 millió forintnyi hitelt tud így megajánlani, az FHB pedig 8 milliót, mivel minden esetben legalább 20 százalékos önrészt vár el. A K&H-nál 9,5 millió forintra számíthatnának, megoldásként valamelyik szülő minősítését javasolja a bank, az Inter-Európa pedig ebben az esetben is kezest vár el. Ugyanakkor látható, hogy a törlesztő részletek e példánál megközelítik, sőt, bizonyos bankoknál meghaladják az egyik adós teljes havi jövedelmet. Vigaszra a 40 százalékos szja-visszaigénylés adhat okot.
Kormányzati vélekedés szerint a használt lakások vásárlásához és felújításához társuló kedvezmény nem igényel a korábbinál jóval nagyobb áldozatot az államkasszától. “Csak 2-3 milliárd forintos többletköltséggel számol a kormányzat erre az évre” – mondta a Figyelőnek Sasvári Szilárd, a kabinet lakáspolitikai stratégiai műhelyének vezetője. Hozzátette: egyes szakértők szerint az idén egyáltalán nem jelentkeznek többletterhek, mert az infláció csökkenésével kevesebb kamattámogatásra van szükség, s e hitelek kiutalása is inkább a második fél évben kezdődhet. Mindenesetre a kormányzat szerinte kalkulált a kiadással, amely minden további nélkül előteremhető. A lakáspolitikát meghatározó Fideszes politikus szerint éppen ezért a bejelentett feltételek nem lesznek kedvezőtlenebbek a jövőben.
Horváth Csaba, az MSZP szociálpolitikai kabinetjének tagja, a párt lakáspolitikai programjának felelőse üdvözli, hogy a kormány kiterjesztette a hitellehetőségeket, s ezzel elfogadta az MSZP másfél éve megfogalmazott elképzelését. Horváth szerint ugyanakkor a hitelek csak a tehetősebbeknek biztosítják akár az új, akár a használt ingatlanok tulajdonának megszerzését.
Földi Tamás, a Társaság a Lakásépítésért nevű szervezet elnöke szerint viszont a jelenlegi kamatszint mellett már a szegényebbek is belevághatnak a lakásvásárlásba, építésbe. Ennek ellentmondanak más piaci szakemberek, rámutatva arra, hogy a tipikus hitelösszeg mindmáig 3 millió forint körül alakul, mert a bankok ma is leginkább a jövedelem alakulásához kötik a hitelbírálatot. Hátráltató, hogy a gyakorlatban a jelzáloggal kihelyezett összegek behajthatósága lényegében nem biztosított. “Ezért szükség lenne egy jobb jelzálog-szabályozásra és egy olyan lakáspiacra, ahol a bankok egy hónapon belül pénzükhöz juthatnak, ha az adós nem fizet” – hangsúlyozza Borics Zoltán, a Mareco Ingatlan Rt. vezérigazgatója. Mint mondja, ingatlanforgalmazóként örülnie kellene a lépésnek, de közgazdasági szempontból egyáltalán nem szerencsés az efféle kormányzati beavatkozás, mert éppen egy egészséges piaci folyamatot tör meg. Bár a használt lakások ára 10-15 százalékra eltávolodott az új építésűekétől, az ideális különbség minimum 20 százalék lenne.
A mostani politikai indíttatású intézkedés, amely ismét a használt lakások piacára tereli a keresletet, összezavarja a piacot.
Családmodell:
Háromgyerekes házaspár, az apa nettó 100 ezret, az anya nettó 80 ezret keres.
Igény és kondíciók: A jelenleginél nagyobb, 11 millió forintos vételárú lakásba költöznének, amihez 5 millió forintnyi hitelre van szükségük; 15 éves futamidőt választanának.
banki vélemények: Ez a verzió az FHB-nél tiszta sor, ilyen körülmények közepette akár 6,7 milliót is kaphatna a család. Az IEB itt is kezest vár el, a K&H viszont a három eltartott miatt alacsonynak véli a jövedelmet, így csak 3 millió forintnyi hitelt engedélyezne.
Ellentétes véleményen van Földi Tamás, aki szerint nem volt átgondolatlan a kamattámogatás növelése: ismét jó irányba mozdult el a lakáspolitika. Szerinte kockás papíron modellezni nagyon nehéz egy-egy intézkedés hatását, azokat inkább ki kell próbálni a gyakorlatban.
Sasvári Szilárd az intézkedés hatásaként nem számít áremelkedésre a használt lakások piacán, szerinte legfeljebb a felkapottabb helyen található, fővárosi használt lakások drágulhatnak. Mindezt arra alapozza, hogy a 2,75 százalékos kamatozású lakáshitelek sem lódítottak igazán az új lakások árán, az ingatlanpiaci árrobbanást a tőzsdéről kilépő, ingatlanba menekülő befektetők vásárlásai indították be.
KEGYELEMDÖFÉS. A bankokat az intézkedés – a potenciális ügyfélkör kiterjesztése, az állami támogatás költségek fedezésére alkalmazható hányada – révén mindenképpen kedvezőbb helyzetbe hozza. Csakúgy, ahogy a tavalyi eredményességükhöz is nagyban hozzájárult az otthonteremtő program. Az ingatlanfinanszírozásba beszállt más intézmények már nem örülhetnek ennyire. A lépcsőzetes díjkifizetésű, hitellel ötvözhető biztosítások az eddigi lakáshitelekhez kapcsolva máris idejétmúltnak nevezhetők, azaz a biztosítókat új banki tárgyalásokra kényszerítik. Hátrányban leginkább a lakástakarék-pénztárak érezhetik magukat, hiszen hitelezési kamatelőnyük ily módon végérvényesen elolvadt: a 6 százalékos éves hitelkamatlábuk immáron felülről közelíti a bankoknál elérhető mértéket. Rögtön fel is merül a kérdés, mit tesznek ügyfeleik? Mármint a meglévők, mert túl sok új belépőt a megtakarítási időszakban a 3 százalékos kamat mellé járó, évi legfeljebb 36 ezer forintos állami támogatás ellenére sem jósolnak a szakemberek. Most az a talány, vajon kikérik-e a kölcsönt a megtakarítási penzumon már túl lévő pénztártagok, vagy esetleg csak az eddig összerakott forintokat “építik be” a lakás árába?
Családmodell:
Egy 60 millió forint értékű lakással már rendelkező házaspár, ahol a férj havi nettó 450 ezret, a feleség havi nettó 250 ezer forintot keres.
Igény és kondíciók: Egy befektetésnek szánt 30 milliós lakáshoz vennének fel 25 millió forint hitelt, 5 éves futamidőre.
Banki vélemények: A K&H csak 20-21 millió forintnyi hitel ítélne meg, vagy a futamidőt emelné 10 évre. Az Inter-Európa 1 éves kamatperiódus esetén kezest várna el. A CIB, az FHB, a Raiffeisen viszont mindként ingatlanra jelzálogot jegyeztetne be.
A lakástakarék-pénztári együttműködést fontolgató jelzálogbankok mindenesetre nem mondtak le a közös konstrukcióról. Igaz, mint mondják, még nem volt idejük a hitelkamatvágás következményeinek átgondolására. Az OTP és a HVB jelzálogbankjait persze a tulajdonosi kör is a lakáskasszákkal közös jövő felé tereli: az OTP Bank és az OTP Ltp esetében közismert a tulajdonosi kapcsolat, a HVB Hungarynek pedig 15 százalékos részesedése van a Lakáskasszában. Közös terméknek még mindig vannak előnyei: ismert ügyfél esetében felgyorsulhat például hitelelbírálás. Az együttműködés hozadéka lehet az ügyfél számára az is, hogy a lakástakarék-pénztári háttér biztosíthatja számára a hitelhez szükséges önrészt – már ha a pénzintézet ilyenre igényt tart. Mindenesetre így működik az FHB és a Fundamenta közös konstrukciója. Ennek korábbi vonzó eleme viszont, miszerint az ügyfél először a jelzálogbank magasabb kamatát tudhatja le, s utána már pusztán a pénztár 6 százalékos kamatterhe következik, valóban elvész. Most először a 4,5 százalékon ketyegő kölcsönt törlesztheti az ügyfél, s azt követi a 6 százalék.