Jóllehet, az állami támogatású lakáshitelek feltételi az utóbbi időben szinte hétről hétre egyre kedvezőbbé váltak, s ezzel alapvetően a családok első közös otthonának megszerzését akarja a kormány elősegíteni, a konstrukció befektetési szemszögből is valóságos aranybánya. A képlet egyszerű: ami az egyik oldalról nézve kedvező feltételek melletti eladósodás, az másfelől hihetetlenül olcsó forrás. A 4,5-5,0 százalékos hitelkamat és az évenkénti 240 ezer forintos adó-visszatérítés ugyanis már önmagában oda vezet, hogy 20 év távlatában nominálisan számolva is kevesebbet kell összesen visszafizetni a banknak, mint amekkora a hitel összege volt. És akkor ott van még a bérbeadás és az ingatlan várható értéknövekedése. Tehát olyan hosszú távú befektetési lehetőség tárul elénk, amely akár 20 éven keresztül is viszonylag kevés kockázattal és nagyon magas reálhozammal kecsegtet.
Az eredeti szándékkal szemben a konstrukció azoknak is kifejezetten ajánlható, akiknek a lakásgondjaik megoldottak, viszont rendelkeznek néhány millió forint befektethető megtakarítással. Hitelfelvétel, lakásvásárlás, bérbeadás, az állami támogatások kihasználása és a futamidő végén, úgy 20 év elteltével a lakás értékesítése – így foglalható össze a befektetési stratégia, amellyel a Figyelő kalkulációja szerint éves átlagban az inflációt várhatóan 3-5-ször felülmúló, 10 százalék körüli nominális hozamot lehet elérni (lásd külön írásunkat).
NEM MINDENKINEK. A legnagyobb rizikót a 20 éves időtáv jelenti, hiszen “két évtized egy EU-csatlakozás küszöbén álló ország életében nem előre prognosztizálható időszak” – véli Szalai Szilárd, az Új Otthon Centrum hitel divíziójának vezetője. Mivel a támogatás mértéke – és így a kamat is – az állampapír referenciahozamoktól függ (az pedig főleg az infláció alakulásától), így lefelé és felfelé is bármikor változhat a kamat. A konstrukciónkba viszont beépül az úgynevezett természetes fedezés elve is: a magasabb infláció esetén megemelkedő törlesztő részleteket kompenzálja a lakbér és az ingatlan értékének az inflációval szintén együttmozgó növekedése.
A nagy lehetőségKalkulációnkba a támogatási feltételeket figyelembe véve a legnagyobb öszszeget és a leghosszabb törlesztési futamidőt állítottuk be, éppen azért, hogy az állam által nyújtott kedvezményeket teljes egészében ki lehessen használni. Ez 10 millió forintos államilag támogatott jelzáloghitelt jelent 20 esztendős futamidővel. Ebből és további 5 millió forint befektetéséből 50 négyzetméteres, polgári környéken levő lakást lehet vásárolni.
A Földhitel- és Jelzálog Bank a fenti konstrukcióra szóló törlesztő részlete jelenleg havi 54 092 forintot tesz ki. Természetesen más bank is választható, az OTP-nél ez a konstrukció például 62 740 forintos, a Postabanknál 61 081 forintos kezdőrészlettel fut, mely öszszeg – banktól függően – 1 vagy 5 évente módosul, ha az állampapírok referencia hozamainak előző féléves átlaga egy meghatározott mértéken túl változik.
A Budai Ingatlan Center információi szerint a példánkban szereplő lakást átlagosan havi 75 ezer forintért lehet jelenleg kiadni. Ezt az összeget aztán évente a piaci szokásoknak megfelelően az infláció mértékével emelni lehet. Azzal is kalkulálni kell, hogy átlagosan 80 százalékosan lehet kiadni a lakást, azaz lesznek olyan hónapok, amelyek után nem folyik be bérleti díj. A lakás állagának megtartása érdekében évente egyhavi bérleti díjat felújításra kell szánni. A fenti tényezők miatt így az első hét esztendőben a bérbeadásból befolyó összeg nem fedezi a törlesztő részleteket. A futamidő első hét éve után azonban – a bérleti díj fokozatos emelkedése miatt – már önfinanszírozóvá, sőt, pénztermővé válik a konstrukció. A befolyó lakbérből adót is kell fizetni. Viszont most igénybe vehető a kölcsönre adókedvezmény is. A nemrégiben módosult a személyi jövedelemadó törvény szerint éves szinten a befizetett törlesztő részletek 40 százalékát, maximum 240 ezer forintot vissza lehet igényelni a befizetett adóból, ami húsz esztendő alatt 4,8 millió forintot tesz ki, csak nominálértéken. (A pesszimista változat szerint ez a kedvezmény csak a következő 3 évben vehető igénybe.)
A konstrukció lejártával – azaz jelen esetben 20 év múlva – a lakás akkor is több mint 27 millió forintot ér, ha csak az inflációnak megfelelő mértékben növelte értékét. A hitel teljes egészében ki van fizetve, így az ingatlan szabadon értékesíthető.
Sőt, komoly tartalékot jelent a bérleti díjak “európaizálódása” is. Iványi György, a fiatal budapestieknek lakásokat építő Magház Rt. vezetője szerint az ingatlan értékének jelenleg jellemző 0,5 százalékáról 0,8-1,0 százalékos szintre is felkúszhat a havi bérleti díj, így az reálértéken akár meg is duplázódhat. A feltételes mód alkalmazása azonban indokolt, “igazából senki sem tudja, hogyan alakulnak majd a bérleti díjak a következő 20 esztendőben” – ismeri el Iványi is. E konstrukció miatt még az is elképzelhető, hogy “befagynak” a bérleti díjak. Glattfelder Béla, a Gazdasági Minisztérium politikai államtitkára éppen az előnyös vásárlási lehetőség miatt – az ilyen új lakások nagy számú megjelenésével – a bérleti díjak csökkenésére számít.
TOVÁBBI KOCKÁZATOK. A kamatok és az infláció előre nem tervezhető változása mellett látszólag igen fontos rizikófaktor a most felemelt 240 ezer forintos adókedvezmény esetleges megvonása. A piac értékelése szerint ez a tétel a következő kormány összetételétől függetlenül is hamarosan változni fog. Ez ugyan jelentősen befolyásolja az elérhető hozamot, mégsem teszi ráfizetésessé e befektetési konstrukciót, ugyanis a hozam tetemes részét a lakás értékének növekedése, és az olcsó hitelkonstrukció adja (lásd a pesszimista változatot mutató táblázatot).
Az igazi gondot azonban a jelenleg általános ingatlantulajdonosi szemléletmód okozza. A bérlakás ma azok számára jön szóba, akik nem tudnak a piacon saját tulajdonú lakóingatlanhoz jutni. A támogatott hitelnél azonban a törlesztő részletek olyan alacsonyak, hogy némi önerő megléte esetén a havi bérleti díj összegének megfelelő részletek elvállalásával gyakorlatilag azonnal lakástulajdonhoz is lehet jutni. Ezért aki stabil jövedelemmel rendelkezik, az alaposan meggondolja, hogy hosszabb távra beköltözzön-e egy bérlakásba. Pláne, hogy a kedvezmények miatt új lakás megvásárlásakor a jelenlegi lakbéreknél kisebb havi törlesztő részt kell kifizetni. Szélsőséges esetben az is elképzelhető tehát, hogy nem találni majd bérlőt. A befektetés mellett szól azonban, hogy a hetvenes évek “népépítkezéseinek” reneszánszára nem számít Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda vezetője, mert a hasonlóan kedvező mai kamatfeltételek mellé egyelőre nem társulnak más kedvező körülmények. Ma már igen drágák az építési telkek, a még mindig szigorú feltételek miatt pedig a széles rétegek számára nem elérhetők a támogatott hitelek.
KISZÁLLÁS. A néhány jól körülhatárolható kockázat mellett azonban a befektetés viszonylag likvidnek mondható – persze a bankbetét, vagy az értékpapír sokkal könnyebben felszámolható. Az előtörlesztési lehetőség azonban különböző eredményekkel jár, attól függően, hány év múlva szeretnénk, illetve kényszerülünk eladni a lakást. Meg kell jegyezni, hogy az előtörlesztés feltételei minden banknál mások, van ahol nem is engedik a teljes hátralévő tartozást egy összegben kifizetni, máshol jutalékot számolnak fel.
“Ha azt a kérdést tesszük fel, hogy vannak-e már olyan mértékűek az állami támogatások és az adókedvezmények, hogy a befektetni vágyók is ezen a hitelfelvételes lehetőségen gondolkodjanak, akkor azt kell mondanom: érdemes ezt a kalkulációt megvizsgálni” – mondja Aczél Gábor, a Magyar Külkereskedelmi Bank igazgatója. Hozzáteszi azonban, hogy a befektetők a hosszú időtáv miatt valószínűleg nem a fentiekben vázolt hozamlehetőség miatt vágnának bele a lakásvásárlásba, hanem csak akkor, ha elfogadhatónak ítélik a felmerülő kockázati faktorokat.
Nem probléma, ha egyúttal befektetésnek is jó a megteremtett lehetőség, hiszen ez éppen a bérlakás szektor erősödését szolgálja – véli Sasvári Szilárd, a Fidesz Lakáspolitikai Stratégiai Műhelyének vezetője. Vele ellentétben Földi Tamás, a Társaság a Lakásépítésért nevű szervezet elnöke, a Rigips Hungária Gipszkarton Kft. ügyvezetője azt állítja, hogy funkcionális zavarok vannak a kormányzati lakáspolitika megvalósításában, mert abban több minisztérium is érdekelt. A mintegy 4 milliós jelenlegi lakásállományon belül csak 8 százalék a bérlakások aránya, ám az uniós átlag 35 százalék, s ezért nem csupán a lakásvásárlást, hanem a bérlést és a bérlakásépítést is hangsúlyosan kellene támogatni. Azzal érvel, hogy ez számottevően növelné a munkaerő mobilitását. Ezért javasolja, hogy ismét jöjjön létre építésügyi minisztérium.